Warum Sie einen Keller nicht einfach als Wohnung umbauen dürfen
Ein Keller als Wohnung nutzen - klingt nach einer cleveren Idee, um mehr Wohnraum zu schaffen, ohne ein neues Gebäude zu bauen. Doch viele Menschen unterschätzen, wie streng die Gesetze hier sind. Es reicht nicht, nur eine Wand abzutragen, neue Fenster einzubauen und den Boden zu verlegen. Wer einen Keller als Einliegerwohnung nutzt, muss strenge Regeln einhalten - besonders bei Brandschutz und Fluchtwege. Und wer das ignoriert, riskiert nicht nur Geld, sondern auch Leben.
Im Jahr 2023 wurden bei 42 % aller genehmigten Kellerwohnungen Mängel festgestellt. Die häufigste Beanstandung? Eine fehlende Brandschutztür zwischen Keller und Treppenhaus. Das ist kein kleiner Fehler. Das ist ein lebensgefährliches Versäumnis. Und es passiert oft, weil Leute denken: „Ich baue ja nur um, ich mache nichts Großes.“ Aber ein Keller ist kein gewöhnlicher Raum. Er liegt unter der Erde. Er hat keine natürliche Luftzirkulation. Und wenn es brennt, bleibt keine Zeit zum Nachdenken.
Was ist ein richtiger Rettungsweg - und warum reicht ein Fenster nicht
Die Bauregeln verlangen zwei unabhängige Rettungswege für jede Wohnung. Das gilt auch für Kellerwohnungen. Der erste Weg ist klar: die Treppe nach oben. Aber der zweite? Viele glauben, ein Fenster reicht aus. Das ist falsch.
Ein Fenster ist kein Rettungsweg - es sei denn, es ist groß genug und leicht zu öffnen. Aber selbst dann: Die meisten Fenster in Kellern sind Lichtschächte. Und die sind laut dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (2022) nicht als zweiter Rettungsweg akzeptiert. Warum? Weil sie zu schmal sind, zu hoch liegen oder nicht von innen ohne Hilfsmittel geöffnet werden können. Ein Rettungsweg muss so beschaffen sein, dass eine Person ihn in der Not selbstständig, schnell und ohne Ausrüstung nutzen kann. Ein Fenster, das nur 40 cm breit ist? Kein Rettungsweg. Ein Fenster, das 1,20 Meter hoch über dem Boden liegt? Kein Rettungsweg.
Die einzigen akzeptierten Alternativen sind: ein separater Ausgang zur Terrasse oder ein zweiter Treppenweg. Der Ausgang zur Terrasse muss mindestens 0,70 Meter breit und 1,20 Meter hoch sein. Und er muss direkt von der Wohnung aus erreichbar sein - nicht durch ein gemeinsames Treppenhaus. Viele Hausbesitzer bauen deshalb einen kleinen Seiteneingang ein. Das kostet, aber es ist die einzige sichere Lösung.
Brandschutztüren: Nicht irgendeine Tür - sondern eine T30
Wenn die Wohnung im Keller liegt, muss die Tür, die vom Treppenhaus in die Wohnung führt, eine Brandschutztür sein - und zwar der Klasse T30. Das bedeutet: Sie hält mindestens 30 Minuten einem Brand stand. Eine normale Holztür? Unzulässig. Eine Tür mit Glaseinsatz? Nur, wenn sie speziell geprüft und als brandschutztauglich gekennzeichnet ist.
Warum ist das so wichtig? Weil ein Brand im Keller sich schnell ausbreitet. Rauch steigt nach oben. Wenn die Tür nicht dicht hält, gelangt der Rauch in das Treppenhaus - und damit in den Fluchtweg aller anderen Bewohner. In einem Mehrfamilienhaus ist das ein Katastrophenszenario. Die Feuerstättenverordnung und die Muster-Bauordnung schreiben das klar vor. Und die Bauaufsicht prüft das bei jeder Genehmigung.
Ein weiterer häufiger Fehler: Die Tür wird nicht richtig montiert. Keine Dichtungen, kein Schließdämpfer, keine automatische Schließung. Das ist wie ein Sicherheitsgurt, der nicht anschnallt. Es gibt den Schein von Sicherheit - aber keine echte. T30-Türen kosten zwischen 800 und 1.500 Euro, inklusive Einbau. Das ist kein Luxus. Das ist Pflicht.
Fluchtwege müssen beleuchtet sein - und zwar mit Notstrom
Stellen Sie sich vor: Es brennt. Die Stromversorgung fällt aus. Der Weg nach oben ist dunkel. Was passiert? Niemand findet den Ausgang. Deshalb schreibt die DIN 6280-1:2022 vor: Fluchtwege müssen mit mindestens 50 Lux ausgeleuchtet sein. In einem Keller? Das ist fast unmöglich ohne künstliche Beleuchtung.
Und wenn der Strom ausfällt? Dann brauchen Sie eine Notbeleuchtung. Diese muss mindestens 60 Minuten lang funktionieren - ohne Netzstrom. Das bedeutet: Akkus oder Notstromaggregate. Die meisten Kellerwohnungen (89 %, laut Brandenburgischer TU 2023) benötigen genau das. Die Kosten? Durchschnittlich 2.300 Euro. Ein teurer Punkt? Ja. Aber wenn Sie keine Notbeleuchtung haben und jemand verunglückt, sind Sie haftbar. Und die Versicherung zahlt nicht.
Die Raumhöhe: Nicht alle Bundesländer sind gleich
Ein Keller ist kein Loft. Und deshalb gibt es Mindesthöhen. Die meisten Bundesländer verlangen 2,30 Meter. Aber nicht alle. In Berlin müssen Sie 2,50 Meter einhalten. In Bayern und Nordrhein-Westfalen sind es 2,40 Meter. Wer das nicht einhält, bekommt keine Genehmigung - egal wie schön die Wohnung ist.
Das Problem? Viele Keller sind tiefer als 2,50 Meter. Aber die Decke ist aus Beton, die Rohre hängen darunter, die Heizung steht im Weg. Da bleibt oft nur wenig Spielraum. Lösung: Die Decke absenken? Nein. Besser: Die Rohre verlegen, die Heizung umplanen. Das ist aufwendig, aber nötig. Und es kostet. Aber es ist billiger als eine Ordnungsverfügung, die die Nutzung verbietet - wie im Fall des Verwaltungsgerichts Siegen 2024.
Wärmedämmung und Feuchtigkeit: Gesundheit ist kein Bonus, sondern Pflicht
Ein Keller ist kalt. Und feucht. Und das ist das größte Problem bei der Umwandlung. Wenn Sie nicht richtig dämmen, entsteht Schimmel. Und Schimmel ist kein ästhetisches Problem. Das ist eine Gesundheitsgefahr.
Die Technische Universität Dresden hat 2022 untersucht: 68 % der illegal umgebauten Kellerwohnungen haben Schimmelsporenkonzentrationen über 1.000 CFU/m³. Die WHO sagt: Unter 500 CFU/m³ ist akzeptabel. Wer über diesem Wert wohnt, riskiert Atemwegserkrankungen, Allergien, Asthma - besonders bei Kindern und alten Menschen.
Die Lösung? Dämmen - richtig. Die Kellerdecke muss einen U-Wert von maximal 0,30 W/(m²K) haben, wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorschreibt. Das bedeutet: mindestens 10-12 cm Dämmung aus Mineralwolle oder XPS. Die Kosten? 45-65 Euro pro Quadratmeter. Und das ist nur die Anfangsinvestition. Dazu kommt eine mechanische Lüftungsanlage. Denn Fensterlüften reicht nicht. In 65 % der Fälle ist eine kontrollierte Wohnraumlüftung nötig, um die Luftfeuchtigkeit unter 60 % zu halten. Sonst: Schimmel. Punkt.
Materialien: Was Sie verbauen dürfen - und was nicht
Nicht jedes Holz, jeder Teppich oder jede Farbe ist erlaubt. Die Europäische Norm EN 13501-1:2018+A1:2021 legt Brandschutzklassen fest. Für Bodenbeläge muss mindestens Cfl-s1 gelten. Für Wände und Decken: Bfl-s1. Das bedeutet: Die Materialien dürfen nicht leicht entzündlich sein und dürfen keinen starken Rauch entwickeln.
Was ist das Gegenteil? Ein billiger Teppich aus Polypropylen? Der brennt wie Zunder. Eine günstige Wandfarbe mit hohem Lösungsmittelgehalt? Die setzt giftige Dämpfe frei. Ein selbstgebautes Regal aus Holzresten? Das ist ein Brandbeschleuniger.
Das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt) hat 2023 untersucht: 31 % der Kellerwohnungen, die von Laien saniert wurden, hatten Brandschutzmängel. Nicht weil sie es nicht wollten. Sondern weil sie nicht wussten, was erlaubt ist. Kaufen Sie nur Materialien mit CE-Kennzeichnung und Brandschutzklasse. Fragen Sie den Händler. Und lassen Sie sich einen Nachweis geben.
Die Baugenehmigung: Ohne sie ist alles illegal
Ein Keller als Wohnung? Das ist eine Nutzungsänderung. Und das braucht eine Baugenehmigung. Kein Ausnahme. Nicht in Berlin. Nicht in Graz. Nicht in Bayern. Die Hessische Bauordnung sagt es klar: § 59 Abs. 1. Ohne Genehmigung: Ordnungsverfügung. Verbot der Nutzung. Und das kann auch rückwirkend gelten.
Die Wartezeiten variieren: In Berlin dauert es durchschnittlich 67 Tage. In Sachsen-Anhalt 89. Und das ist nur die Genehmigung. Dazu kommen die Prüfungen der Bauaufsicht. In Bayern verlangen sie 17 technische Unterlagen. In Berlin 12. Sie brauchen: Brandschutzkonzept, Lüftungsplan, Dämmnachweise, Materialzertifikate, Fluchtwegskizzen, Beleuchtungspläne. Alles. Und alles muss unterschrieben sein von einem zertifizierten Sachverständigen.
Wer das nicht macht, spart kurzfristig. Langfristig zahlt er viel mehr. Denn: 76 % der Versicherungen weigern sich, bei Schäden in nicht genehmigten Kellerwohnungen zu zahlen - wenn Brandschutzvorschriften nicht eingehalten wurden. Das ist kein Risiko. Das ist ein finanzieller Abgrund.
Was Sie im Keller nicht lagern dürfen - und warum
Ein Keller ist kein Lagerraum. Und schon gar kein Lager für brennbare Stoffe. Die Hausordnung oder der Mietvertrag verbieten oft ausdrücklich: Farben, Lacke, Benzin, Holzstapel, Gasflaschen, Gartenmöbel mit Ölresten.
Der Deutsche Mieterbund hat 2024 analysiert: In 23 % der Kellerbrände zwischen 2020 und 2023 war Öl oder Benzin der Auslöser. Ein altes Motorrad, das im Keller steht? Ein Risiko. Eine Kiste mit alten Farbdosen? Ein Brandherd. Ein Holzstapel neben der Heizung? Eine Falle.
Und wer das ignoriert? Der Mieter. Denn das Amtsgericht München hat 2022 entschieden: Wenn ein Mieter brennbare Stoffe lagert und es zu einem Brand kommt, kann er bis zu 30 % der Schadenssumme tragen - selbst wenn der Vermieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß saniert hat. Das ist keine Strafe. Das ist Verantwortung.
Was kommt als Nächstes? Die neuen Regeln ab 2025
Die Gesetze werden strenger. Brandenburg hat seit 1. Januar 2024 vorgeschrieben: Vernetzte Rauchmelder müssen auch in Kellerwohnungen installiert sein. Thüringen folgt ab 2025 mit einer Pflicht zur Entrauchungsanlage bei Wohnungen über 60 m². Das kostet extra - bis zu 4.500 Euro.
Warum? Weil 42 % aller Brandopfer in Deutschland an Rauchvergiftung sterben. Die meisten davon in der Nacht, wenn sie schlafen. Rauchmelder retten Leben. Und sie sind nicht teuer. Ein vernetztes System für eine Wohnung kostet 150-250 Euro. Das ist weniger als eine neue Waschmaschine. Und es ist der billigste Schutz, den Sie haben können.
Was tun, wenn Ihr Keller schon als Wohnung genutzt wird?
Wenn Sie bereits eine Kellerwohnung nutzen - ohne Genehmigung, ohne Brandschutztür, ohne zweiten Rettungsweg - dann ist es nicht zu spät. Aber Sie müssen handeln. Sofort.
Erstens: Unterbrechen Sie die Nutzung. Nicht, weil Sie Angst haben. Sondern weil es rechtlich verboten ist. Zweitens: Holen Sie sich einen Architekten oder einen Brandschutzplaner. Lassen Sie eine Prüfung machen. Drittens: Machen Sie einen Sanierungsplan. Priorisieren Sie: Rettungsweg → Brandschutztür → Rauchmelder → Lüftung → Dämmung.
Es ist kein Traum, einen Keller sicher zu machen. Aber es ist kein DIY-Projekt. Es ist eine Baumaßnahme - mit Regeln, mit Kosten, mit Verantwortung. Und wer sie ernst nimmt, schützt nicht nur sein Geld. Er schützt Menschen.
Darf ich einen Keller ohne Genehmigung als Wohnung nutzen?
Nein. Jede Nutzungsänderung - also die Umwandlung eines Kellerraums in eine Wohnung - erfordert eine baurechtliche Genehmigung. Ohne Genehmigung ist die Nutzung rechtswidrig. Die Behörden können die Nutzung sofort untersagen, wie es das Verwaltungsgericht Siegen 2024 bestätigt hat. Zudem verweigern 76 % der Versicherungen die Schadenszahlung bei Bränden in nicht genehmigten Wohnungen.
Reicht ein Fenster als zweiter Rettungsweg?
Nein. Ein Fenster, besonders ein Lichtschacht, ist kein akzeptierter Rettungsweg. Er muss von innen ohne Hilfsmittel geöffnet werden können, groß genug sein, um eine Person durchzulassen, und in einer Höhe liegen, die ein schnelles Verlassen ermöglicht. Die meisten Kellerfenster erfüllen diese Kriterien nicht. Als zweiter Rettungsweg gilt nur ein separater Ausgang zur Terrasse oder ein zweiter Treppenweg mit entsprechenden Abmessungen.
Was kostet ein zweiter Rettungsweg?
Die Kosten für einen zweiten Rettungsweg liegen durchschnittlich bei 12.850 Euro. Das beinhaltet den Bau eines separaten Ausgangs zur Terrasse, die Anpassung der Fundamente, die Abstimmung mit der Bauaufsicht und die notwendigen Baugenehmigungen. In einigen Fällen kann es teurer werden, wenn das Grundstück eng ist oder die Bodenbeschaffenheit kompliziert.
Müssen Rauchmelder in Kellerwohnungen installiert sein?
In den meisten Bundesländern ist es nicht gesetzlich vorgeschrieben - aber es ist lebenswichtig. Seit 2024 verlangt Brandenburg explizit vernetzte Rauchmelder in Kellerwohnungen. Thüringen folgt ab 2025. Auch wenn es nicht Pflicht ist: Rauchmelder retten Leben. Sie kosten unter 250 Euro und sind die einfachste und billigste Maßnahme, um Brandopfer zu verhindern.
Was passiert, wenn ich einen Keller als Wohnung nutze, aber die Vorschriften nicht einhalte?
Die Bauaufsicht kann eine Ordnungsverfügung erlassen und die Nutzung sofort untersagen. Sie können mit Geldstrafen belegt werden. Ihre Versicherung weigert sich, bei Schäden zu zahlen - oft mit der Begründung „rechtswidrige Nutzung“. Und wenn es zu einem Brand kommt, bei dem jemand verletzt oder stirbt, können Sie strafrechtlich belangt werden - auch als Vermieter. Die Haftung reicht bis zur Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung.
Astrid Gutierrez Jimenez
Dezember 2, 2025 AT 23:17Ich hab letztens nen Keller umgebaut, dachte, ein Fenster reicht als Fluchtweg. War blöd. Hab jetzt ne T30-Tür und nen Seiteneingang. 15k raus, aber wenigstens schlafe ich ohne Angst. Wer das nicht macht, ist einfach nur verzweifelt oder dumm.
Und nein, ich hab keine Genehmigung eingeholt. Ist jetzt auch egal, weil ich es korrigiert hab. Aber wer das nicht tut, der kriegt nen Strafzettel und nen leeren Versicherungsschein.
Ich hab’s gelernt. Nicht durch Lesen. Durch Angst.
Lena Razzouk
Dezember 3, 2025 AT 05:07OMG WAS IST DAS FÜR EIN TERROR? 😱 Ich hab meinen Keller als WG-Zimmer genutzt und jetzt hab ich plötzlich Angst, dass ich ein Mörder bin?! 🤯 Die Tür war doch nur ne normale Holztür, aber ich dachte, das reicht doch für 2 Leute?! 😭 Ich hab jetzt nen Anwalt angerufen und der hat gesagt, ich soll alles abreißen und neu bauen. Ich will nur meinen Kaffee trinken, nicht in nem Bauamt wohnen! 🥲 #KellerTrauma
Jerry Schulz
Dezember 3, 2025 AT 09:27Die ganzen Vorschriften sind total übertrieben. Wer will schon 2 Rettungswege in nem Keller haben? Das ist doch kein Krankenhaus. Ein Rauchmelder und ne gute Tür reicht. Die Leute machen aus nem einfachen Umbau ne Komödie. 12.850 Euro für nen Seiteneingang? Das ist Betrug. Die Bauämter verdienen daran. Die wollen nur mehr Geld. Ich hab 2018 nen Keller gemacht und seitdem nie was passiert. Warum jetzt plötzlich alles so kompliziert? Kein Mensch macht das so. Nur die Bürokraten. Und die sind die echten Gefahr.
Und nein ich hab keine Zertifikate. Ich hab einen Hammer und ne Bohrmaschine. Das reicht.
Dumitru alina
Dezember 5, 2025 AT 01:33Ich verstehe die Sorge. Aber ich denke, es geht hier um Verantwortung, nicht um Angst. Ein Keller ist kein Spielplatz. Er ist ein Teil des Hauses, und wenn Menschen darin leben, dann muss er sicher sein. Die Gesetze sind nicht perfekt, aber sie sind da, weil Menschen gestorben sind. Ich habe einen Freund, der nach einem Kellerbrand in der Nacht ins Krankenhaus musste. Er hat überlebt. Aber er wird nie wieder so schlafen wie vorher. Das ist kein Luxus, das ist Menschlichkeit.
Vielleicht ist der Aufwand groß. Aber es ist der richtige Aufwand.
Stefanie Koveal
Dezember 5, 2025 AT 04:00ICH HAB MEINEN KELLER IN EINEN LUXUS-SOFA-ZONE VERWANDELT 🛋️🔥 und jetzt hab ich Schimmel auf der Decke und die Nachbarn schreien, weil es nach altem Fisch riecht 🐟🤢 und ich dachte, ich bin ein Künstler, aber nein, ich bin ein lebendiger Brandsatz. 🚨 Ich hab ne T30-Tür bestellt, aber die ist 14 Tage im Lieferengpass und ich bin am Verzweifeln 😭 ich will nicht sterben, ich will nur meine Netflix-Serien gucken! 😭
Ulrich Krause
Dezember 5, 2025 AT 09:11Also ich hab’s auch gemacht. Keine Genehmigung. Keine T30-Tür. Nur ne billige Holztür und nen Fenster. Und? Alles gut. 5 Jahre. Kein Brand. Kein Problem. Die Bauaufsicht kommt nie. Die haben andere Probleme. Warum also so viel Geld und Stress? Du kannst auch einfach warten, bis jemand was merkt. Und dann sagst du: Oh, ich hab’s ja schon geändert. Einfach. Schnell. Leicht.
Und wenn’s doch brennt? Na dann. Viel Glück. 😅
wolfram wolfram
Dezember 5, 2025 AT 11:20Es ist erschreckend, wie eine gesellschaftliche Desintegration in puncto baurechtlicher Grundlagen stattfindet. Die Verwendung von Begriffen wie 'reicht doch' oder 'kein Mensch macht das so' ist nicht nur ungebildet, sondern eine gefährliche Verharmlosung von Lebensgefahr. Die EN 13501-1:2018+A1:2021 ist kein Vorschlag, sondern eine verbindliche Norm. Die DIN 6280-1:2022 ist kein Wunschzettel, sondern eine technische Anforderung. Wer dies ignoriert, handelt nicht nur rechtswidrig, sondern begeht eine kriminelle Fahrlässigkeit, die mit strafrechtlichen Konsequenzen einhergeht. Die Kosten von 12.850 Euro sind nicht 'übertrieben' – sie sind das Minimum, um eine menschliche Existenz zu sichern. Wer dies nicht versteht, hat kein Recht, über Sicherheit zu sprechen.
Uta Mcnatt
Dezember 5, 2025 AT 13:49Nein, ein Fenster ist kein Rettungsweg – aber ein Lichtschacht ist doch auch kein Fenster, oder? Die Bauregeln sind widersprüchlich. Einmal heißt es, es muss von innen geöffnet werden können, dann wieder, dass es 1,20 Meter hoch sein muss. Wer hat das denn geschrieben? Ein Architekt, der nie in nem Keller war? Ich hab nen Lichtschacht, der 1,10 Meter hoch ist – und er ist leicht zu öffnen. Warum soll das nicht reichen? Und warum muss die Tür T30 sein, wenn der Keller nur 20 Quadratmeter groß ist? Das ist doch überzogen. Ich hab’s gelesen – das ist nicht in der Musterbauordnung so. Ihr alle macht euch verrückt.