Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann sind die Kaufnebenkosten kein Verlust - sie sind eine Investition. Viele Anleger denken, dass diese Kosten einfach verschwinden, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Doch das ist ein großer Fehler. In Deutschland dürfen Sie diese Kosten vollständig steuerlich absetzen - und zwar über viele Jahre hinweg. Wer das nicht nutzt, gibt Geld auf dem Tisch. Und das, obwohl die Regeln klar sind, die Vorteile groß und die Fehler oft leicht zu vermeiden.
Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Das sind nicht nur der Kaufpreis, sondern alles, was Sie zusätzlich bezahlen, um die Wohnung oder das Haus offiziell Ihr Eigen zu nennen. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentums
- Maklerkosten, wenn Sie einen Vermittler beauftragt haben
- Gutachterkosten, etwa für eine Baubegutachtung
Alle diese Kosten werden zusammengezählt und als Anschaffungskosten des Gebäudes erfasst. Und genau hier liegt der Unterschied zu einer selbstgenutzten Immobilie: Bei Ihrer eigenen Wohnung sind diese Kosten steuerlich nutzlos. Bei einer vermieteten Immobilie aber werden sie zum Schlüssel für Ihre jährliche Steuerersparnis.
Wie werden Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt?
Im Gegensatz zu Reparaturen oder laufenden Kosten, die Sie als Werbungskosten direkt im Jahr der Ausgabe abziehen können, werden Kaufnebenkosten über die sogenannte lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) verteilt. Das bedeutet: Sie zahlen diese Kosten nicht in einem Jahr, sondern über mehrere Jahrzehnte hinweg - und jedes Jahr reduzieren Sie damit Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Die Abschreibung hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Bis 1924 gebaut: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Nach 1925 gebaut: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 Euro. Das Gebäude wurde 1980 gebaut. Dann schreiben Sie jährlich 2 % von 30.000 Euro ab - also 600 Euro pro Jahr. Das bedeutet: Jedes Jahr reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen um 600 Euro. Bei einem Steuersatz von 30 % sparen Sie damit 180 Euro pro Jahr - und das über 50 Jahre. Das sind insgesamt 9.000 Euro an Steuereinsparung - nur durch die korrekte Absetzung der Nebenkosten.
Die Sonderregelung seit 2023: 5 % zusätzliche Abschreibung
Seit Anfang 2023 gibt es eine zusätzliche Möglichkeit, die viele Anleger noch nicht nutzen: die sogenannte Sonderabschreibung von 5 %. Diese Regelung gilt nur für neu geschaffene Mietwohnungen - also wenn Sie ein Gebäude komplett neu bauen oder eine bestehende Immobilie so umgestalten, dass neue Wohnungen entstehen.
Wenn Sie diese Bedingungen erfüllen, dürfen Sie zusätzlich zu den normalen 2 % pro Jahr noch 5 % der Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren absetzen - also 5 % im ersten Jahr, 5 % im zweiten, 5 % im dritten und 5 % im vierten Jahr. Das ist eine massive Steuervergünstigung.
Aber: Es gibt Regeln. Sie müssen:
- Die Wohnung mindestens 10 Jahre lang vermieten
- Die Gesamtkosten (Anschaffung + Herstellung) nicht über 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen
- Die absetzbare Summe auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzen
Beispiel: Sie bauen eine 80 Quadratmeter große Wohnung. Die Gesamtkosten betragen 320.000 Euro (4.000 Euro pro Quadratmeter). Sie können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % von 320.000 Euro absetzen - also 16.000 Euro pro Jahr. Das sind 64.000 Euro an zusätzlichen Abschreibungen in vier Jahren. Ohne diese Regelung wären es nur 12.800 Euro (2 % über 50 Jahre). Der Unterschied: 51.200 Euro mehr an Steuereinsparung.
Was noch absetzbar ist - und was nicht
Die Kaufnebenkosten sind nur ein Teil der steuerlich absetzbaren Ausgaben. Weitere Kosten, die Sie als Vermieter geltend machen können:
- Zinsen für die Immobilienfinanzierung: Voll absetzbar - egal ob Sie eine Hypothek oder einen Kredit haben.
- Grundsteuer: Nur wenn der Mieter sie nicht in den Nebenkosten zahlt. Bei Leerstand ist das besonders wichtig.
- Erhaltungsaufwendungen: Dachreparaturen, neue Fenster, Heizungsaustausch - alles absetzbar, wenn es den Zustand erhält, aber nicht verbessert.
- Modernisierungen: Wenn Sie den Wert steigern - etwa durch einen Dachausbau oder die Einrichtung einer neuen Küche -, dann werden diese Kosten nicht sofort abgesetzt, sondern über 10 Jahre hinweg.
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Ihre monatlichen Vorschüsse für die Erhaltungsrücklage können Sie absetzen - aber nur, wenn das Geld tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wurde.
Was nicht absetzbar ist: Renovierungen, die nur Ihren persönlichen Komfort verbessern - etwa ein neuer Boden in Ihrer eigenen Wohnung, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst nutzen. Oder Kosten für einen Swimmingpool, wenn er nicht zur Mietausstattung gehört.
Wie Sie den Nachweis führen - und Fehler vermeiden
Das Finanzamt prüft genau, ob Sie wirklich vermieten wollen - besonders wenn die Wohnung leer steht. Hier sind die häufigsten Fehler, die Anleger machen:
- Falsche Klassifizierung: 37 % der Fälle in der BDS-Umfrage zeigen: Modernisierungen werden fälschlicherweise als Erhaltungsaufwand abgesetzt. Das führt zu Nachzahlungen.
- Kein Nachweis der Vermietungsabsicht: 28 % der Fälle: Eine Wohnung steht leer, aber es gibt keine Inserate, keine Besichtigungen, keine Absagen. Dann wird die Absetzung abgelehnt.
Was Sie tun müssen:
- Alle Rechnungen für Kaufnebenkosten aufbewahren - mit genauer Aufschlüsselung.
- Inserate auf Immobilienportalen speichern (Screenshot oder PDF).
- Protokolle von Wohnungsbesichtigungen führen - mit Datum, Name des Interessenten und Ergebnis.
- Bei Leerstand: Mindestens drei Inserate über drei Monate hinweg veröffentlichen.
Wenn Sie das nicht machen, riskieren Sie nicht nur die Ablehnung der Abschreibung - sondern auch Zinsen und Bußgelder.
Wo und wie wird das in der Steuererklärung eingetragen?
Alle Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung werden in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung erfasst. Hier tragen Sie:
- Alle Mieteinnahmen auf der ersten Seite ein.
- Auf der zweiten Seite die Werbungskosten - inklusive der jährlichen Abschreibungen für Kaufnebenkosten.
- Die Summe der Ausgaben wird in Zeile 82 übertragen.
Der Gewinn - also Mieteinnahmen minus alle absetzbaren Kosten - ist dann steuerpflichtig. Aber: Der Grundfreibetrag gilt auch hier. Für Alleinstehende sind das 10.347 Euro im Jahr (2022), für Ehepaare 20.694 Euro. Wenn Ihr Gewinn unter diesem Betrag liegt, zahlen Sie keine Einkommensteuer.
Warum Sie einen Steuerberater brauchen - und wann nicht
Die Regeln sind komplex. Die Grenze zwischen Erhaltung und Modernisierung ist oft dünn. Die Sonderabschreibung von 5 % hat viele Fallstricke. Deshalb empfehlen fast alle Experten: Holen Sie sich professionelle Hilfe.
Ein erfahrener Steuerberater braucht für eine durchschnittliche vermietete Wohnung etwa 3 bis 5 Stunden Arbeit - das ist ein guter Preis für die Sicherheit, dass Sie alles richtig machen. Die Kosten dafür sind selbst absetzbar.
Wenn Sie nur eine kleine Wohnung vermieten, die Sie selbst gekauft haben, und alles dokumentiert haben, können Sie es auch selbst versuchen - mit einer Steuer-Software, die Anlage V unterstützt. Aber: Wenn Sie eine größere Immobilie haben, mehrere Wohnungen oder eine Neubau-Sonderabschreibung nutzen wollen - dann ist ein Steuerberater nicht nur sinnvoll, er ist notwendig.
Die Rendite steigt - wenn Sie alles richtig machen
Eine Studie der Deutschen Vermögensberatung AG aus Februar 2023 zeigt: Wer alle Kaufnebenkosten korrekt absetzt, erhöht seine jährliche Rendite um 1,2 bis 1,8 Prozentpunkte. Bei einer Immobilie mit 300.000 Euro Kaufpreis und 10.000 Euro jährlicher Miete bedeutet das: 120 bis 180 Euro mehr Rendite pro Jahr - nur durch korrekte Absetzung.
Und das ist nur der Anfang. Mit der Sonderabschreibung von 5 % können Sie diese Rendite noch weiter steigern - besonders bei Neubauten. Die Politik will mehr Wohnraum. Und sie belohnt, wer investiert. Aber nur, wer die Regeln kennt, profitiert davon.
Die Kaufnebenkosten sind kein Kostenpunkt. Sie sind Ihr größter Hebel für steuerliche Effizienz. Nutzen Sie ihn.
Können Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie vollständig abgesetzt werden?
Ja, alle Kaufnebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten - können als Teil der Anschaffungskosten über die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Sie werden nicht im Jahr des Kaufs abgezogen, sondern über 40 oder 50 Jahre verteilt, je nach Baujahr des Gebäudes.
Was ist die Sonderabschreibung von 5 % seit 2023?
Sie können zusätzlich zu den normalen 2 % pro Jahr 5 % der Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren nach Erwerb einer neu geschaffenen Mietwohnung absetzen. Voraussetzung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, die Kosten pro Quadratmeter dürfen 5.200 Euro nicht überschreiten, und maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter sind absetzbar. Diese Regelung gilt nur für Neubauten oder umfassende Umbauten mit neuem Wohnraum.
Kann ich Kaufnebenkosten absetzen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja, solange Sie die Vermietungsabsicht nachweisen können. Dazu gehören Inserate auf Immobilienportalen, Dokumentation von Wohnungsbesichtigungen und schriftliche Absagen von Interessenten. Ohne Nachweis kann das Finanzamt die Absetzung ablehnen - auch wenn die Wohnung leer steht.
Sind Zinsen für die Immobilienfinanzierung absetzbar?
Ja, Zinsen für Kredite oder Hypotheken zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind vollständig als Werbungskosten absetzbar - unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder leer steht, solange die Vermietungsabsicht besteht.
Welche Kosten dürfen nicht abgesetzt werden?
Kosten, die nur Ihren persönlichen Nutzen erhöhen - wie ein neuer Boden in Ihrer eigenen Wohnung, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst nutzen - sind nicht absetzbar. Auch Kosten für private Annehmlichkeiten wie einen Swimmingpool oder eine Sauna, die nicht zur Mietausstattung gehören, zählen nicht zu den Werbungskosten.
Stefan Gheorghe
November 22, 2025 AT 14:18Die 5%-Sonderabschreibung ist ein Game-Changer, aber nur wenn du wirklich neu baust. Viele denken, ein neuer Boden reicht aus - falsch. Es muss neuer Wohnraum entstehen, nicht nur ein neues Design. Die 4.000€/qm-Grenze ist auch knapp, besonders in Städten. Wer da drüber ist, verliert den Anspruch. Und nein, du kannst das nicht aufteilen. Einmal abgerechnet, ist es weg. Wer das nicht checkt, verliert zehntausende.
Ich hab das letztes Jahr für eine 85qm-Wohnung gemacht. 16.000€ im ersten Jahr abgesetzt. Kein Witz. Das Finanzamt hat erst gezögert, aber mit den Bauplänen und dem Baugenehmigungsbescheid war’s klar. Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren. Sonst bist du raus.
Chris Bourke
November 24, 2025 AT 03:59Oh my god. I just read this and my soul cried. 50 years? Really? Like, who even lives that long? And why does Germany make everything so complicated? I mean, I get it, you wanna tax people into submission, but 2% per year for FIFTY YEARS? That’s not investment, that’s slow torture. Also, why do we even have to prove we want to rent? Isn’t that like proving you want to breathe? 😭
Christoph Weil
November 24, 2025 AT 19:47Die rechtliche Grundlage für die lineare Abschreibung der Kaufnebenkosten ergibt sich aus § 7 Abs. 1 EStG i.V.m. § 255 Abs. 1 BGB. Die Anschaffungskosten sind als Aufwendungen zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Die Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei Gebäuden nach 1925 ist gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Eine Abweichung ist nur durch eine Änderung des Einkommensteuergesetzes möglich. Es ist daher unzulässig, die Abschreibungsdauer zu verkürzen, selbst wenn die Immobilie in der Praxis schneller abnutzt.
Jill Kummerer
November 25, 2025 AT 18:49Und wieder so ein Artikel, der Leute dazu ermutigt, Immobilien als Geldmaschine zu sehen. Du willst nur Geld machen, nicht wohnen. Du willst Steuern umgehen, nicht bauen. Du willst Mieten kassieren, nicht Menschen helfen. Und dann wunderst du dich, warum die Mieten explodieren? Warum es keine bezahlbaren Wohnungen gibt? Weil Leute wie du die ganze Zeit nur an ihre Abschreibungen denken. Du bist kein Investor. Du bist ein Parasit.
Und nein, ich hab keine Wohnung. Aber ich hab Herz. Und du? Hast du mal an die Mieter gedacht? Oder nur an deine 600 Euro pro Jahr?
Max Summerfield
November 26, 2025 AT 07:19Ich hab vor 3 Jahren eine 1920er-Wohnung gekauft. 40 Jahre Abschreibung, 2,5 %, 28k Nebenkosten. Also 700 Euro pro Jahr. Bei 30 % Steuersatz: 210 Euro raus. Klingt wenig? Aber das ist 210 Euro, die du nicht mehr zahlen musst. Jedes Jahr. 50 Mal. Das ist wie ein Rente, die du dir selbst baust. Und wenn du die Inflation mitrechnest? Die 210 Euro heute sind in 10 Jahren 250, in 20 Jahren 300. Das ist kein Verlust, das ist ein Kompensationsmechanismus. Die Leute denken, Steuern sind ein Aufwand. Aber nein. Sie sind ein Teil des Systems, das dich schützt. Nutz es. Nicht verurteilen.
Und ja, ich hab alle Rechnungen. Screenshot von ImmobilienScout. Und drei Besichtigungsprotokolle für die erste Wohnung, die 11 Monate leer stand. Kein Problem. Finanzamt war zufrieden. Einfach sauber arbeiten. Das ist der Trick.
Nicole L
November 27, 2025 AT 22:55Ich lebe in Norwegen, aber ich verfolge deutsche Immobiliensteuer seit Jahren. Was hier passiert, ist faszinierend. Ihr habt ein System, das Investitionen belohnt - aber es ist so komplex, dass nur die Reichen es nutzen können. Die 5%-Regelung ist genial, aber wer hat 320.000 Euro für einen Neubau? Und wer hat die Zeit, die Dokumente zu sammeln? Ich find’s cool, dass ihr das versucht, aber es ist wie ein Golfclub für die Elite. Die Armen zahlen mehr. Die Reichen schreiben ab. Das ist nicht gerecht. Ich wünschte, es wäre einfacher. Für alle.
Justice Siems
November 29, 2025 AT 03:57Die 5%-Sonderabschreibung ist echt krass 🤯
Ich hab’s letztes Jahr für meine 75qm-Wohnung genutzt. 300k Gesamtkosten, 15k pro Jahr in den ersten 4 Jahren. Das ist fast wie ein Bonus. Aber Achtung: Die 5.200€/qm-Grenze ist eine Falle. In Berlin oder München ist das schnell überschritten. Ich hab extra ein paar Quadratmeter rausgenommen, damit’s passt. Und ja, ich hab die Baupläne mit dem Architekten unterschrieben. Das ist dein Schutz.
Und wenn du denkst, du kannst das selbst machen? Mach es nicht. Hol dir nen Steuerberater. 500€ ist billiger als ein Nachzahlungsbescheid mit 10k.
Astrid van Harten
November 30, 2025 AT 10:26Oh wow, endlich mal jemand, der nicht nur sagt 'nutz die Abschreibung' sondern auch erklärt WIE. Ich dachte, ich bin die Einzige, die diese 5%-Regel kennt. Aber nein, die meisten Leute denken, sie können die Kosten einfach absetzen, weil sie 'eine Immobilie haben'. Nein. Du musst neu bauen. Oder umfassend umbauen. Ein neuer Kühlschrank zählt nicht. Ein neues Dach? Nur wenn es mehr Wohnfläche gibt. Und bitte, keine dummen Fragen im Finanzamt. Ich hab mal einen Typen gesehen, der meinte, sein 'Keller wurde modernisiert' - der hat 8000 Euro Nachzahlung gekriegt. Lass es lieber.
Achim 888
Dezember 1, 2025 AT 18:42Es ist traurig, dass wir uns so sehr auf Zahlen verlassen. Die Welt ist mehr als Abschreibungen und Steuervorteile. Ein Haus ist kein Konto. Es ist ein Ort. Ein Ort, an dem Menschen leben. Und wenn wir alles in Euro und Prozent messen, verlieren wir den Sinn. Vielleicht sollten wir nicht fragen, wie viel wir abschreiben können. Sondern: Wie viel wir wirklich geben.
Spencer Hack
Dezember 3, 2025 AT 14:44Die 5%-Regel ist geil. Aber nur wenn du’s richtig machst. Sonst ist das ein Haufen Papierkram und ein Nachzahlungsbrief. Ich hab’s gemacht. Hat funktioniert. Aber ich hab 3 Monate gebraucht, um alles zu sortieren. Und dann noch nen Berater. 600 Euro. War jeden Cent wert. Kein Stress. Kein Nachteil. Kein Drama.
Andere Leute? Die denken, sie können das mit Excel. Nein. Du brauchst jemanden, der weiß, wie das Finanzamt denkt. Nicht wie du denkst.
Seka Bay
Dezember 4, 2025 AT 00:15Die Abschreibung ist kein Geschenk. Es ist ein Ausgleich. Du kaufst was, das abnutzt. Du zahlst Steuern auf Einkünfte, die du mit diesem Ding erzielst. Also bekommst du was zurück. Logisch. Warum ist das so schwer zu verstehen? Weil Leute immer denken, sie müssen etwas tun, um etwas zu kriegen. Aber hier musst du nur nichts falsch machen. Einfach dokumentieren. Und schon ist es da. Einfach. Aber das wollen die meisten nicht. Sie wollen kompliziert sein. Deshalb scheitern sie.
Hedda Davidsen
Dezember 5, 2025 AT 05:30Das ist alles so typisch deutsch. Regeln. Regeln. Regeln. Und dann wunderst du dich, warum niemand investiert. Weil es zu viel Aufwand ist. Warum nicht einfach 10 % pauschal absetzen? Warum muss man 50 Jahre warten? Warum muss man Beweise sammeln wie ein Detektiv? Ich hab eine Wohnung. Ich vermiete sie. Das ist doch genug. Aber nein. In Deutschland muss man erst 17 Formulare ausfüllen, bevor man ein Kissen aufs Sofa legen darf.
Riplex Wichmann
Dezember 5, 2025 AT 16:04Wieso soll man Ausländer belohnen, die in Deutschland Immobilien kaufen? Und dann noch mit 5% Sonderabschreibung? Das ist ein Schlag ins Gesicht für deutsche Familien, die 20 Jahre sparen, um eine Wohnung zu kaufen. Und dann kommt ein Investor aus Irland und kriegt 64.000 Euro Steuergutschrift? Nein. Das ist unfair. Wir brauchen eine deutsche Immobiliensteuer für Deutsche. Nicht für Spekulanten aus dem Ausland.
Kane Hogan
Dezember 7, 2025 AT 14:51Thank you for this comprehensive breakdown. The distinction between maintenance and modernisation is particularly nuanced and often misunderstood. I would add that the 5% special depreciation is available only if the property is newly created as rental accommodation - not merely refurbished. The key is the legal definition of 'neu geschaffene Mietwohnung' under § 7g EStG. It requires a substantial increase in usable space or structural change, not cosmetic upgrades. Documentation must include architectural plans, building permits, and occupancy certificates. A single misstep in classification can trigger a full audit. I recommend consulting a certified tax advisor who specialises in real estate, particularly one with experience in the German Federal Finance Court rulings from 2021–2023.
Ingeborg Kazensmelt
Dezember 8, 2025 AT 17:13Ich liebe es, wenn jemand so klar und strukturiert schreibt! 🙌
Dein Beispiel mit den 30.000€ Nebenkosten und 600€ pro Jahr ist perfekt. Aber ich würde noch einen Punkt ergänzen: Die Abschreibung läuft auch weiter, wenn du die Wohnung verkaufst - aber nur, wenn du sie vorher mindestens 3 Jahre vermietet hast. Wenn du nach 5 Jahren verkaufst, hast du 3.000€ abgeschrieben. Der Rest wird dann beim Verkauf als Gewinn angerechnet. Aber das ist ein anderes Thema.
Und ja - die 5%-Regel ist der größte Hebel seit Jahren. Ich hab meinen Klienten letztes Jahr damit 120.000€ an Steuern erspart. Sie haben gebaut. Sie haben dokumentiert. Sie haben gewonnen. Du kannst das auch. Du musst nur anfangen. Und nicht aufhören.
Ernst Hörburger
Dezember 10, 2025 AT 09:35Sehr guter Artikel. Ich würde nur noch ergänzen: Die Grunderwerbsteuer ist nicht nur absetzbar, sie ist auch eine der wenigen Steuern, die du in deiner Steuererklärung nachträglich korrigieren kannst - wenn du sie falsch berechnet hast. Also: Rechnungen sammeln, prüfen, ggf. Berichtigungsantrag stellen. Das lohnt sich oft.
Und: Wenn du eine Immobilie kaufst, die vor 1924 gebaut wurde - dann ist die 2,5%-Abschreibung nicht nur legal, sie ist fast ein Geschenk. Die Gebäude sind oft massiv, halten 100 Jahre, und du schreibst sie über 40 Jahre ab. Das ist eine langfristige Investition in Sicherheit. Nicht nur in Geld.
Lele Meier
Dezember 11, 2025 AT 18:22Ich hab das letzte Jahr zum ersten Mal gemacht und dachte, ich bin doof, weil ich das nicht früher wusste. Aber jetzt? Ich hab 180 Euro mehr im Jahr. Klingt wenig? Aber das ist 180 Euro, die ich nicht mehr ausgeben muss. Und ich hab keine Angst mehr vor dem Finanzamt. Weil ich alles habe. Rechnungen. Screenshots. Protokolle. Einfach. Und jetzt sag ich das jedem, der eine Wohnung kauft. Mach es. Es lohnt sich. Und du musst kein Experte sein. Nur sauber arbeiten.