Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie zu vermieten, dann sind die Kaufnebenkosten kein Verlust - sie sind eine Investition. Viele Anleger denken, dass diese Kosten einfach verschwinden, sobald der Kauf abgeschlossen ist. Doch das ist ein großer Fehler. In Deutschland dürfen Sie diese Kosten vollständig steuerlich absetzen - und zwar über viele Jahre hinweg. Wer das nicht nutzt, gibt Geld auf dem Tisch. Und das, obwohl die Regeln klar sind, die Vorteile groß und die Fehler oft leicht zu vermeiden.
Was genau zählt zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die direkt mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen. Das sind nicht nur der Kaufpreis, sondern alles, was Sie zusätzlich bezahlen, um die Wohnung oder das Haus offiziell Ihr Eigen zu nennen. Dazu gehören:
- Grunderwerbsteuer (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland)
- Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags
- Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentums
- Maklerkosten, wenn Sie einen Vermittler beauftragt haben
- Gutachterkosten, etwa für eine Baubegutachtung
Alle diese Kosten werden zusammengezählt und als Anschaffungskosten des Gebäudes erfasst. Und genau hier liegt der Unterschied zu einer selbstgenutzten Immobilie: Bei Ihrer eigenen Wohnung sind diese Kosten steuerlich nutzlos. Bei einer vermieteten Immobilie aber werden sie zum Schlüssel für Ihre jährliche Steuerersparnis.
Wie werden Kaufnebenkosten steuerlich abgesetzt?
Im Gegensatz zu Reparaturen oder laufenden Kosten, die Sie als Werbungskosten direkt im Jahr der Ausgabe abziehen können, werden Kaufnebenkosten über die sogenannte lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) verteilt. Das bedeutet: Sie zahlen diese Kosten nicht in einem Jahr, sondern über mehrere Jahrzehnte hinweg - und jedes Jahr reduzieren Sie damit Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen.
Die Abschreibung hängt vom Baujahr des Gebäudes ab:
- Bis 1924 gebaut: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre
- Nach 1925 gebaut: 2 % pro Jahr über 50 Jahre
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 300.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 30.000 Euro. Das Gebäude wurde 1980 gebaut. Dann schreiben Sie jährlich 2 % von 30.000 Euro ab - also 600 Euro pro Jahr. Das bedeutet: Jedes Jahr reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen um 600 Euro. Bei einem Steuersatz von 30 % sparen Sie damit 180 Euro pro Jahr - und das über 50 Jahre. Das sind insgesamt 9.000 Euro an Steuereinsparung - nur durch die korrekte Absetzung der Nebenkosten.
Die Sonderregelung seit 2023: 5 % zusätzliche Abschreibung
Seit Anfang 2023 gibt es eine zusätzliche Möglichkeit, die viele Anleger noch nicht nutzen: die sogenannte Sonderabschreibung von 5 %. Diese Regelung gilt nur für neu geschaffene Mietwohnungen - also wenn Sie ein Gebäude komplett neu bauen oder eine bestehende Immobilie so umgestalten, dass neue Wohnungen entstehen.
Wenn Sie diese Bedingungen erfüllen, dürfen Sie zusätzlich zu den normalen 2 % pro Jahr noch 5 % der Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren absetzen - also 5 % im ersten Jahr, 5 % im zweiten, 5 % im dritten und 5 % im vierten Jahr. Das ist eine massive Steuervergünstigung.
Aber: Es gibt Regeln. Sie müssen:
- Die Wohnung mindestens 10 Jahre lang vermieten
- Die Gesamtkosten (Anschaffung + Herstellung) nicht über 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche liegen
- Die absetzbare Summe auf maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter begrenzen
Beispiel: Sie bauen eine 80 Quadratmeter große Wohnung. Die Gesamtkosten betragen 320.000 Euro (4.000 Euro pro Quadratmeter). Sie können in den ersten vier Jahren jeweils 5 % von 320.000 Euro absetzen - also 16.000 Euro pro Jahr. Das sind 64.000 Euro an zusätzlichen Abschreibungen in vier Jahren. Ohne diese Regelung wären es nur 12.800 Euro (2 % über 50 Jahre). Der Unterschied: 51.200 Euro mehr an Steuereinsparung.
Was noch absetzbar ist - und was nicht
Die Kaufnebenkosten sind nur ein Teil der steuerlich absetzbaren Ausgaben. Weitere Kosten, die Sie als Vermieter geltend machen können:
- Zinsen für die Immobilienfinanzierung: Voll absetzbar - egal ob Sie eine Hypothek oder einen Kredit haben.
- Grundsteuer: Nur wenn der Mieter sie nicht in den Nebenkosten zahlt. Bei Leerstand ist das besonders wichtig.
- Erhaltungsaufwendungen: Dachreparaturen, neue Fenster, Heizungsaustausch - alles absetzbar, wenn es den Zustand erhält, aber nicht verbessert.
- Modernisierungen: Wenn Sie den Wert steigern - etwa durch einen Dachausbau oder die Einrichtung einer neuen Küche -, dann werden diese Kosten nicht sofort abgesetzt, sondern über 10 Jahre hinweg.
- Wohnungseigentümergemeinschaft: Ihre monatlichen Vorschüsse für die Erhaltungsrücklage können Sie absetzen - aber nur, wenn das Geld tatsächlich für Reparaturen ausgegeben wurde.
Was nicht absetzbar ist: Renovierungen, die nur Ihren persönlichen Komfort verbessern - etwa ein neuer Boden in Ihrer eigenen Wohnung, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst nutzen. Oder Kosten für einen Swimmingpool, wenn er nicht zur Mietausstattung gehört.
Wie Sie den Nachweis führen - und Fehler vermeiden
Das Finanzamt prüft genau, ob Sie wirklich vermieten wollen - besonders wenn die Wohnung leer steht. Hier sind die häufigsten Fehler, die Anleger machen:
- Falsche Klassifizierung: 37 % der Fälle in der BDS-Umfrage zeigen: Modernisierungen werden fälschlicherweise als Erhaltungsaufwand abgesetzt. Das führt zu Nachzahlungen.
- Kein Nachweis der Vermietungsabsicht: 28 % der Fälle: Eine Wohnung steht leer, aber es gibt keine Inserate, keine Besichtigungen, keine Absagen. Dann wird die Absetzung abgelehnt.
Was Sie tun müssen:
- Alle Rechnungen für Kaufnebenkosten aufbewahren - mit genauer Aufschlüsselung.
- Inserate auf Immobilienportalen speichern (Screenshot oder PDF).
- Protokolle von Wohnungsbesichtigungen führen - mit Datum, Name des Interessenten und Ergebnis.
- Bei Leerstand: Mindestens drei Inserate über drei Monate hinweg veröffentlichen.
Wenn Sie das nicht machen, riskieren Sie nicht nur die Ablehnung der Abschreibung - sondern auch Zinsen und Bußgelder.
Wo und wie wird das in der Steuererklärung eingetragen?
Alle Einnahmen und Ausgaben aus der Vermietung werden in der Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung erfasst. Hier tragen Sie:
- Alle Mieteinnahmen auf der ersten Seite ein.
- Auf der zweiten Seite die Werbungskosten - inklusive der jährlichen Abschreibungen für Kaufnebenkosten.
- Die Summe der Ausgaben wird in Zeile 82 übertragen.
Der Gewinn - also Mieteinnahmen minus alle absetzbaren Kosten - ist dann steuerpflichtig. Aber: Der Grundfreibetrag gilt auch hier. Für Alleinstehende sind das 10.347 Euro im Jahr (2022), für Ehepaare 20.694 Euro. Wenn Ihr Gewinn unter diesem Betrag liegt, zahlen Sie keine Einkommensteuer.
Warum Sie einen Steuerberater brauchen - und wann nicht
Die Regeln sind komplex. Die Grenze zwischen Erhaltung und Modernisierung ist oft dünn. Die Sonderabschreibung von 5 % hat viele Fallstricke. Deshalb empfehlen fast alle Experten: Holen Sie sich professionelle Hilfe.
Ein erfahrener Steuerberater braucht für eine durchschnittliche vermietete Wohnung etwa 3 bis 5 Stunden Arbeit - das ist ein guter Preis für die Sicherheit, dass Sie alles richtig machen. Die Kosten dafür sind selbst absetzbar.
Wenn Sie nur eine kleine Wohnung vermieten, die Sie selbst gekauft haben, und alles dokumentiert haben, können Sie es auch selbst versuchen - mit einer Steuer-Software, die Anlage V unterstützt. Aber: Wenn Sie eine größere Immobilie haben, mehrere Wohnungen oder eine Neubau-Sonderabschreibung nutzen wollen - dann ist ein Steuerberater nicht nur sinnvoll, er ist notwendig.
Die Rendite steigt - wenn Sie alles richtig machen
Eine Studie der Deutschen Vermögensberatung AG aus Februar 2023 zeigt: Wer alle Kaufnebenkosten korrekt absetzt, erhöht seine jährliche Rendite um 1,2 bis 1,8 Prozentpunkte. Bei einer Immobilie mit 300.000 Euro Kaufpreis und 10.000 Euro jährlicher Miete bedeutet das: 120 bis 180 Euro mehr Rendite pro Jahr - nur durch korrekte Absetzung.
Und das ist nur der Anfang. Mit der Sonderabschreibung von 5 % können Sie diese Rendite noch weiter steigern - besonders bei Neubauten. Die Politik will mehr Wohnraum. Und sie belohnt, wer investiert. Aber nur, wer die Regeln kennt, profitiert davon.
Die Kaufnebenkosten sind kein Kostenpunkt. Sie sind Ihr größter Hebel für steuerliche Effizienz. Nutzen Sie ihn.
Können Kaufnebenkosten bei einer vermieteten Immobilie vollständig abgesetzt werden?
Ja, alle Kaufnebenkosten - Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten - können als Teil der Anschaffungskosten über die lineare Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Sie werden nicht im Jahr des Kaufs abgezogen, sondern über 40 oder 50 Jahre verteilt, je nach Baujahr des Gebäudes.
Was ist die Sonderabschreibung von 5 % seit 2023?
Sie können zusätzlich zu den normalen 2 % pro Jahr 5 % der Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren nach Erwerb einer neu geschaffenen Mietwohnung absetzen. Voraussetzung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden, die Kosten pro Quadratmeter dürfen 5.200 Euro nicht überschreiten, und maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter sind absetzbar. Diese Regelung gilt nur für Neubauten oder umfassende Umbauten mit neuem Wohnraum.
Kann ich Kaufnebenkosten absetzen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja, solange Sie die Vermietungsabsicht nachweisen können. Dazu gehören Inserate auf Immobilienportalen, Dokumentation von Wohnungsbesichtigungen und schriftliche Absagen von Interessenten. Ohne Nachweis kann das Finanzamt die Absetzung ablehnen - auch wenn die Wohnung leer steht.
Sind Zinsen für die Immobilienfinanzierung absetzbar?
Ja, Zinsen für Kredite oder Hypotheken zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie sind vollständig als Werbungskosten absetzbar - unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet oder leer steht, solange die Vermietungsabsicht besteht.
Welche Kosten dürfen nicht abgesetzt werden?
Kosten, die nur Ihren persönlichen Nutzen erhöhen - wie ein neuer Boden in Ihrer eigenen Wohnung, wenn Sie einen Teil der Immobilie selbst nutzen - sind nicht absetzbar. Auch Kosten für private Annehmlichkeiten wie einen Swimmingpool oder eine Sauna, die nicht zur Mietausstattung gehören, zählen nicht zu den Werbungskosten.
Stefan Gheorghe
November 22, 2025 AT 16:18Die 5%-Sonderabschreibung ist ein Game-Changer, aber nur wenn du wirklich neu baust. Viele denken, ein neuer Boden reicht aus - falsch. Es muss neuer Wohnraum entstehen, nicht nur ein neues Design. Die 4.000€/qm-Grenze ist auch knapp, besonders in Städten. Wer da drüber ist, verliert den Anspruch. Und nein, du kannst das nicht aufteilen. Einmal abgerechnet, ist es weg. Wer das nicht checkt, verliert zehntausende.
Ich hab das letztes Jahr für eine 85qm-Wohnung gemacht. 16.000€ im ersten Jahr abgesetzt. Kein Witz. Das Finanzamt hat erst gezögert, aber mit den Bauplänen und dem Baugenehmigungsbescheid war’s klar. Dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren. Sonst bist du raus.