Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch das ist nur die Hälfte der Wahrheit. Kaufnebenkosten können genauso viel oder sogar mehr kosten als der eigentliche Preis der Wohnung oder des Hauses. Wer das nicht beachtet, läuft Gefahr, dass die Finanzierung scheitert - oder plötzlich Tausende Euro fehlen, die nicht im Budget stehen. In Österreich und Deutschland ist das ein häufiger Grund, warum Immobilienkäufe scheitern. Dabei ist die Berechnung ganz einfach - wenn man weiß, was wirklich dazugehört.
Was genau gehören zu den Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie sind nicht optional, sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Dazu gehören:- Grunderwerbsteuer: Eine Steuer, die vom Bundesland festgelegt wird. In Bayern und Sachsen liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen, Berlin und Hamburg bei 6,5 %. In den meisten anderen Bundesländern sind es 5 %.
- Notarkosten: Der Notar macht den Kaufvertrag offiziell. Das kostet bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Je höher der Preis, desto mehr.
- Grundbuchkosten: Hier wird die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch das kostet bis zu 1,5 %.
- Maklerprovision: Wenn ein Makler involviert war, muss er bezahlt werden. In der Regel liegt die Provision bei 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises - inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe steht im Vertrag.
- Zusatzkosten: Energieausweis, Grundrisspläne, Finanzierungsberatung, eventuell Gutachten. Diese Kosten sind klein, aber sie summieren sich.
Ein Beispiel: Bei einem Haus mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %) und einer Maklerprovision von 5 % (inkl. MwSt.) berechnen sich die Nebenkosten so:
- Grunderwerbsteuer: 300.000 € × 3,5 % = 10.500 €
- Notarkosten: 300.000 € × 1,5 % = 4.500 €
- Grundbuchkosten: 300.000 € × 1,5 % = 4.500 €
- Maklerprovision: 300.000 € × 5 % = 15.000 €
- Zusatzkosten (geschätzt): 1.000 €
- Gesamt: 35.500 €
Das sind mehr als 11 % des Kaufpreises. Und das ist noch nicht mal der höchste Fall.
Warum Banken diese Kosten nicht finanzieren
Viele Käufer hoffen, die Kaufnebenkosten mit dem Darlehen zu decken. Das geht nicht. Banken finanzieren nur den Kaufpreis - und das meist nur bis zu 80 % des Wertes. Der Rest muss mit Eigenkapital bezahlt werden. Und das Eigenkapital muss auch die Nebenkosten abdecken.Wenn du 300.000 € für ein Haus zahlst, musst du mindestens 35.500 € zusätzlich haben. Wenn du nur 10 % Eigenkapital (30.000 €) mitbringst, reicht es nicht. Die Bank sagt Nein. Und dann ist der Kauf gelaufen - obwohl du das Haus eigentlich wolltest.
Das ist der häufigste Fehler: Man rechnet mit 10 % Eigenkapital und denkt, das reicht. Aber 10 % sind nur für den Kaufpreis. Die Nebenkosten kommen extra dazu. Experten wie Prof. Dr. Christian Koenig von der Universität Regensburg sagen: „10 % reichen oft nicht. In Städten wie Frankfurt oder München sind 15 % besser.“
Wie sich die Kosten je nach Bundesland unterscheiden
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Faktor. Sie variiert stark - und das hat Folgen.Im Jahr 2024 stieg die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen von 5 % auf 6,5 %. Das bedeutet: Ein Haus, das 350.000 € kostet, hat in NRW jetzt 22.750 € mehr an Steuern als in Bayern. Allein dadurch steigen die Nebenkosten von etwa 30.000 € auf über 42.000 €.
Das ist kein Zufall. In Ländern wie Österreich oder der Schweiz liegen die Nebenkosten bei 5-10 %. In Deutschland sind sie durchschnittlich 12,3 %. Die Gründe: Klare Gesetze, starke Notar- und Grundbuchsysteme, und hohe Maklerprovisionen. Die gute Nachricht: Die Kosten sind berechenbar. Die schlechte: Sie sind teuer.
Was viele vergessen: Zusatzkosten
Neben den großen Posten gibt es kleine, aber wichtige Kosten, die oft übersehen werden:- Energieausweis: 200-400 €
- Grundrissplan: 150-300 €
- Finanzierungsberatung: 0-500 € (manche Banken bieten sie kostenlos an, andere nicht)
- Grundbuchänderung: Seit 2023 kann man sie online beantragen - das spart bis zu 0,2 %, aber nicht alle machen das.
- Teilungserklärung (bei Wohnung): Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, brauchst du den Teilungserklärungsplan. Das kostet 500-1.000 €.
Die Stiftung Warentest hat in ihrer Ausgabe 05/2024 gezeigt: 43 % der Käufer unterschätzen diese Kosten. Sie rechnen nur mit den großen Posten - und sind dann überrascht, wenn sie 2.000 € mehr zahlen müssen.
Wie du deine Kosten genau kalkulierst
Du brauchst keinen Experten, um das zu berechnen. Hier ist ein einfacher Plan:- Bestimme den Kaufpreis: Was wird für das Objekt verlangt?
- Suche die Grunderwerbsteuer deines Bundeslands: Finanztip.de hat eine aktuelle Übersicht (Stand Juli 2024).
- Berechne Notarkosten: 1,5 % des Kaufpreises.
- Berechne Grundbuchkosten: 1,5 % des Kaufpreises.
- Prüfe die Maklerprovision: Lies den Vertrag. Ist sie 3,57 %, 5 % oder 7,14 %? Inklusive MwSt.!
- Addiere Zusatzkosten: 1.000-2.000 € einplanen.
- Summe = Gesamtkosten
Ein Online-Rechner der Sparkasse oder von Wüstenrot kann dir helfen - und die meisten sind kostenlos. 78 % der Nutzer auf Trustpilot sagen, dass diese Rechner „sehr hilfreich“ sind. Nutze sie. Aber überprüfe die Zahlen immer selbst.
Was du tun kannst, um Kosten zu sparen
Es gibt Wege, die Kosten zu reduzieren:- Keinen Makler nutzen: Wenn du privat verhandelst, sparst du die Provision. Aber das ist nur bei wenigen Objekten möglich.
- Online-Grundbuchantrag: Seit 2023 kannst du die Eintragung online machen. Das spart 0,2 %.
- Verhandele die Maklerprovision: Manche Makler senken ihre Provision, wenn du bar zahlt oder schnell kaufst.
- Vermeide unnötige Gutachten: Ein Bau- oder Schadensgutachten ist oft überflüssig, wenn das Haus gut saniert ist.
Ein Nutzer von immoscout24.de schreibt: „Ich hatte mit 10 % gerechnet. In NRW waren es 12 %. Aber ich habe den Makler um 1 % reduziert - das hat 3.500 € gespart.“
Was sich 2025 ändern könnte
Die Politik diskutiert eine Reform:- Der Bundesfinanzminister will eine einheitliche Grunderwerbsteuer von 5 % für ganz Deutschland. Das würde die Komplexität verringern.
- Der Immobilienverband IVD plant, die Maklerprovisionen ab 2025 zu regeln - vielleicht mit einer Obergrenze. Das könnte die Kosten um bis zu 2 % senken.
- Die Digitalisierung der Grundbuchverfahren schreitet voran. Das wird die Kosten langfristig senken.
Aber bis dahin: Rechne mit den aktuellen Zahlen. Und plane immer mindestens 15 % zusätzlich zum Kaufpreis ein. Das ist die Regel von Experten und Verbraucherschutzorganisationen.
Was passiert, wenn du die Kosten unterschätzt?
Du bekommst das Darlehen nicht. Oder du musst den Kauf absagen. Oder du zahlst mit Kreditkarte oder Privatdarlehen - und das kostet dich Zinsen, die du nicht brauchst.Dr. Markus Ruppert von bulwiengesa sagt: „Die meisten Immobilienkäufe scheitern nicht an der Zinslage, sondern an den Nebenkosten.“
Wenn du 420.000 € für ein Haus zahlst (durchschnittlicher Preis 2024), dann sind die Nebenkosten schon 42.000-63.000 €. Das ist ein Betrag, den viele nicht auf dem Konto haben. Und das ist kein Problem der Bank. Das ist ein Problem der Planung.
Die Lösung ist einfach: Rechne vorher. Und rechne genau. Dann hast du keine Überraschungen - und kannst beruhigt unterschreiben.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich im Vergleich zu Deutschland?
In Österreich liegen die Kaufnebenkosten durchschnittlich bei 9,8 % des Kaufpreises, in Deutschland bei 12,3 %. Der Hauptunterschied ist die Grunderwerbsteuer: In Österreich beträgt sie 3,5 %, in Deutschland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Außerdem fallen in Österreich oft niedrigere Notar- und Grundbuchkosten an. Maklerprovisionen sind vergleichbar, aber in Deutschland gibt es mehr regionale Unterschiede.
Kann ich die Kaufnebenkosten in meiner Steuererklärung absetzen?
Nur wenn du die Immobilie vermietest. Dann kannst du die Kaufnebenkosten über die Abschreibung verteilt absetzen - meist über 20-50 Jahre. Bei einer selbstgenutzten Immobilie ist das nicht möglich. Die Kosten bleiben ein privates Ausgabenposten. Das ist ein wichtiger Unterschied, den viele nicht kennen.
Warum finanzieren Banken die Kaufnebenkosten nicht?
Banken finanzieren nur den Wert der Immobilie selbst, nicht die Kosten, die außerhalb des Objekts liegen. Die Nebenkosten gelten als persönliche Ausgaben des Käufers. Deshalb muss das Eigenkapital diese Kosten decken. Wenn du nur 10 % Eigenkapital hast, reicht das nicht - du brauchst mindestens 15-20 %, um die Nebenkosten mitzufinanzieren.
Wie kann ich sicherstellen, dass ich nicht zu wenig Eigenkapital habe?
Rechne immer mit 15 % zusätzlich zum Kaufpreis. Das ist die sichere Grenze. Wenn du in einem Bundesland mit hoher Grunderwerbsteuer kaufst (z. B. NRW, Berlin, Hamburg), plane sogar 18 % ein. Nutze einen Online-Rechner der Sparkasse oder Wüstenrot, und vergleiche mit dem tatsächlichen Angebot. Wenn du danach noch 5.000 € fehlen, dann ist es besser, ein günstigeres Objekt zu suchen, als das Risiko einzugehen.
Was mache ich, wenn ich die Nebenkosten nicht aufbringen kann?
Dann solltest du den Kauf verschieben. Entweder sparest du noch ein Jahr, oder du suchst ein günstigeres Objekt. Es gibt keine Möglichkeit, die Nebenkosten mit einem Darlehen zu finanzieren - das ist gesetzlich ausgeschlossen. Wer das versucht, läuft Gefahr, in eine hohe Schuldenfalle zu geraten. Besser ist es, die Finanzierung realistisch zu planen, als später mit Zinsen und Nachzahlungen zu kämpfen.
Torstein Eriksen
März 10, 2026 AT 09:12Ich hab mal ein Haus gekauft, ohne irgendwas zu rechnen. Hatte gedacht, 10 % Eigenkapital sind genug. War ein Fehler. Die Nebenkosten haben mich fast umgehauen. Jetzt rechne ich immer mit 15 % - und noch mal nach, bevor ich unterschreibe. Keine Überraschungen mehr. Einfach so.