Die Teilungserklärung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bestimmt, wer was besitzt: Welche Wohnung, welcher Keller, welcher Parkplatz - und wer wie viel vom Gemeinschaftseigentum trägt. Ändern? Geht nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Keine Ausnahme. Kein Kompromiss. Kein Mehrheitsbeschluss. Das ist kein Vorschlag, das ist Gesetz.
Warum kann man die Teilungserklärung nicht einfach so ändern?
Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung. Die Teilungserklärung sagt: Dein Balkon gehört dir. Dein Kellerabteil ist deine Sache. Die Treppenhalle ist gemeinsam. Die Miteigentumsanteile - also dein Anteil an den Kosten - sind genau festgelegt. Das ist dein Recht. Und das Recht jedes anderen Eigentümers. Wenn du jetzt sagen würdest: „Ich will den Flur zwischen meiner und der Nachbarwohnung zu meinem Sondereigentum machen“, dann schneidest du jemandem ein Stück seines Eigentums ab. Oder du veränderst die Kostenverteilung - dann zahlt jemand mehr, ohne dass er dafür etwas bekommt. Das ist unfair. Und deshalb braucht jede Änderung die Zustimmung von allen. Das gilt besonders für:- Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (z. B. ein Dachgeschoss, das früher gemeinsam war, jetzt nur noch dir gehört)
- Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (z. B. ein Keller, den du jetzt nicht mehr allein nutzen darfst)
- Änderung der Miteigentumsanteile (z. B. weil du eine größere Wohnung bekommst)
- Bauliche Veränderungen, die die Nutzung oder den Wert der Wohnung dauerhaft beeinflussen
Ein einfacher Tausch von Kellerabteilen? Da reicht manchmal ein schriftlicher Vertrag - aber nur, wenn er nicht die Teilungserklärung berührt. Denn: Wer später verkaufen will, braucht eine saubere, unveränderte Teilungserklärung. Sonst gibt’s Probleme beim Grundbuch.
Wie läuft der Prozess ab? Ein Schritt-für-Schritt-Plan
Es gibt keinen Weg, das zu umgehen. Wenn du etwas ändern willst, musst du es richtig machen. Hier ist, wie es funktioniert:- Prüfe, ob du überhaupt ändern musst: Frag dich: Ist das wirklich eine Änderung der Teilungserklärung? Oder reicht ein einfacher Vertrag zwischen den Beteiligten? Ein Kellerabtausch, der nur die Nutzung betrifft, braucht oft keine Neufassung der Teilungserklärung - aber schriftlich festhalten, ja.
- Hole die Unterlagen: Die Teilungserklärung liegt bei der Hausverwaltung. Hole sie dir. Lies sie. Verstehe, was genau geändert werden muss. Frag einen Fachanwalt, ob dein Vorhaben überhaupt zulässig ist.
- Plan die Änderung präzise: Vage Formulierungen sind der größte Fehler. „Der Flur wird größer“ - das reicht nicht. Du musst sagen: „Der Flur zwischen Wohnung 3 und 4 wird von 1,20 m auf 1,80 m verbreitert und zum Sondereigentum von Wohnung 4.“ Genau. Ohne Zweideutigkeit. Sonst wird es später ein Rechtsstreit.
- Einberufe die Eigentümerversammlung: Die Einladung muss spätestens zwei Wochen vorher verschickt werden, mit vollständigem Tagesordnungspunkt. Keine Ausreden. Keine Eiltermine. Kein „Wir machen das schnell“. Der Beschluss muss protokolliert werden.
- Erhalte die Zustimmung aller: Jeder Eigentümer muss zustimmen. Jeder. Auch der, der nicht kommt. Auch der, der schweigt. Wenn einer nicht unterschreibt - dann scheitert alles. Kein „75 % reichen“ hier. Das ist kein Vereinsbeschluss, das ist ein Grundbuchvertrag.
- Notarielle Beurkundung: Die Zustimmung muss notariell beurkundet werden. Der Notar prüft alles: Die Teilungserklärung, die Beschlussfassung, die Gläubigerzustimmung. Ja, auch die Banken. Wenn jemand eine Grundschuld auf der Wohnung hat, muss die Bank zustimmen. Sonst wird die Änderung nicht ins Grundbuch eingetragen.
- Eintragung ins Grundbuch: Erst wenn das Grundbuchamt die Änderung einträgt, ist sie rechtskräftig. Ohne Eintragung: Keine Änderung. Punkt.
Was kostet das? Ein realistischer Kostenüberblick
Du denkst, das ist ein einfacher Formularausdruck? Falsch. Das ist ein komplexes Verfahren mit echten Kosten. Hier ist, was du rechnen musst:- Notarkosten: 500 - 1.500 € (je nach Komplexität)
- Grundbuchkosten: 200 - 500 €
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: 100 - 300 € (brauchst du, wenn du baulich veränderst)
- Rechtsanwalt: 250 - 1.000 € (für Prüfung und Beratung - unbedingt nötig)
- Architekt/Ingenieur: ab 500 € (für Pläne, wenn du baulich umgestaltest)
- Gläubigerzustimmung: oft kostenlos, aber zeitintensiv (Banken brauchen Zeit)
Rechne mit mindestens 1.500 €, oft mehr. Und das ist nur der Anfang. Wenn du eine energetische Sanierung mit einbeziehst - wie eine neue Fassade oder neue Fenster - dann kommen noch tausende Euro dazu. Aber das ist ein anderes Thema.
Warum scheitern die meisten Versuche?
Weil Leute es falsch machen. Hier sind die häufigsten Fehler:- Unklare Formulierungen: „Wir machen den Flur größer“ - wer zahlt? Wer nutzt es später? Was passiert, wenn jemand verkauft? Das ist eine Einladung zum Streit.
- Keine Einladung oder falsche Frist: Einladung am Freitag für Montag? Das ist ungültig. Mindestens zwei Wochen Vorlauf - das ist Gesetz.
- Ein Eigentümer sagt Nein: Das ist der häufigste Grund für Scheitern. Ein Eigentümer hat Angst vor höheren Kosten. Ein anderer will seinen Balkon nicht teilen. Ein dritter will nicht, dass jemand sein Dach nutzt. Kein Problem - aber das bedeutet: Keine Änderung.
- Vergessene Gläubiger: Die Bank hat eine Grundschuld auf der Wohnung? Dann muss sie zustimmen. Sonst wird die Änderung nicht eingetragen. Und du hast alles umsonst gemacht.
- Keine professionelle Begleitung: Wer das ohne Anwalt macht, spielt mit Feuer. Ein einziger Fehler in der Formulierung kann später Jahre dauern, bis er behoben ist.
Was, wenn jemand nicht zustimmt?
Dann bleibt nur ein Weg: Der Gerichtsweg. Aber er ist extrem schwierig. Du musst alle Eigentümer, die nicht zustimmen, vor Gericht verklagen. Und du musst nachweisen: Die alte Regelung ist für mich grob unbillig. Nicht unpraktisch. Nicht unbequem. Nicht teuer. Grob unbillig. Beispiel: Du hast eine Wohnung im Erdgeschoss. Die Teilungserklärung sagt: Du darfst keinen Balkon haben. Aber du bist 80, gehbehindert, und brauchst einen Balkon als Außenraum. Du hast einen Antrag auf Barrierefreiheit gestellt. Die anderen sagen Nein. Das könnte ein Fall sein. Aber: Ein einfacher Wunsch nach mehr Platz? Oder du willst deinen Keller verkaufen? Das reicht nicht. Der Bundesgerichtshof hat das 2023 klar gesagt: Nur echte Härten zählen. Und selbst dann: 87 % der gerichtlichen Anträge scheitern. Die Erfolgsquote bei Einvernehmlichkeit liegt bei 92 %.
Wie steigerst du deine Chancen auf Zustimmung?
Du willst, dass alle ja sagen? Dann geh anders ran:- Rede individuell mit jedem Eigentümer: Nicht erst in der Versammlung. Sondern vorher. Höre zu. Was sind seine Ängste? Was kostet ihn das? Was hat er für Vorteile?
- Zeige die Vorteile konkret: Ein Gutachten von einem Ingenieurbüro, das zeigt: „Durch die neue Dämmung spart ihr 300 € pro Jahr an Heizkosten“ - das überzeugt mehr als 10 Reden.
- Stell die Kosten fair auf: Wenn du die Miteigentumsanteile veränderst, dann kompensiere es. „Ich nehme mehr Anteil, aber ich zahle 10 % mehr.“ So wird’s akzeptiert.
- Verwende die Hausverwaltung als Vermittler: Sie ist neutral. Sie hat die Unterlagen. Sie kennt die Regeln. Lass sie die Kommunikation steuern.
- Sei geduldig: Ein erfolgreiches Projekt braucht 7,2 Monate durchschnittlich. Ein gescheitertes? 4,3 Monate - und dann war alles umsonst.
Was kommt auf uns zu?
Ab 2026 wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schärfere Sanierungspflichten bringen. Das bedeutet: Mehr WEGs müssen dämmen, Fenster austauschen, Heizungen tauschen. Aber: Das geht nur mit Zustimmung. Und die ist schwer zu bekommen. Experten wie Prof. Dr. Klaus Strohe von der Uni Köln sagen: Die Gesetze werden sich ändern. Vielleicht braucht man für energetische Sanierungen nicht mehr die Zustimmung aller. Aber das ist noch nicht da. Und bis es da ist: Die Regeln bleiben. Zustimmung aller. Punkt.Wenn du eine Teilungserklärung ändern willst - dann tu es richtig. Mit Plan. Mit Anwalt. Mit Gesprächen. Mit Geduld. Sonst verlierst du nicht nur Geld. Du verlierst auch Vertrauen in deine Nachbarn. Und das ist teurer als jede Gebühr.
Kann ich die Teilungserklärung ohne Zustimmung aller Eigentümer ändern?
Nein. Jede Änderung der Teilungserklärung, die Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Miteigentumsanteile betrifft, erfordert die schriftliche und notariell beurkundete Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Auch wenn nur ein Eigentümer widerspricht, ist die Änderung rechtlich nicht möglich.
Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?
Die Gesamtkosten liegen meist zwischen 1.500 und 3.000 €. Dazu gehören Notarkosten (500-1.500 €), Grundbuchkosten (200-500 €), Rechtsanwaltskosten (250-1.000 €), Abgeschlossenheitsbescheinigung (100-300 €) und gegebenenfalls Architektenkosten. Wer spart, riskiert später teure Rechtsstreitigkeiten.
Brauche ich einen Anwalt, um die Teilungserklärung zu ändern?
Ja. Eine Änderung der Teilungserklärung ist ein komplexes rechtliches Verfahren mit hohen Risiken bei Fehlern. Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft die Formulierungen, stellt sicher, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, und vermeidet spätere Streitigkeiten. Die Kosten dafür sind eine Investition - kein Aufwand.
Was passiert, wenn ich die Änderung nicht ins Grundbuch eintragen lasse?
Ohne Eintragung im Grundbuch ist die Änderung rechtlich nicht wirksam. Der alte Zustand bleibt gültig. Das kann bei einem Verkauf zu schwerwiegenden Problemen führen: Der Käufer bekommt nicht das, was vereinbart wurde - und du haftest. Die Bank weigert sich oft, einen Kredit zu geben, wenn das Grundbuch nicht stimmt.
Kann ich einen Keller oder Parkplatz einfach mit einem Nachbarn tauschen?
Ein bloßer Tausch der Nutzung - ohne Änderung der Teilungserklärung - ist möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen. Aber: Das muss schriftlich festgehalten werden. Denn beim Verkauf der Wohnung gilt nur die Teilungserklärung. Wenn sie nicht geändert wurde, gehört der Keller immer noch dem ursprünglichen Eigentümer - und nicht dem, der ihn jetzt nutzt.
Was ist, wenn ein Eigentümer stirbt oder auszieht?
Ein Eigentümerwechsel oder Erbfall ändert die Teilungserklärung nicht. Die Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. Die Teilungserklärung bleibt unverändert. Eine Änderung ist nur nötig, wenn sich die räumliche oder finanzielle Aufteilung des Eigentums ändert - nicht, wenn der Name auf dem Papier wechselt.
Gibt es Ausnahmen von der Zustimmung aller Eigentümer?
Nur bei sehr geringfügigen Änderungen, die nicht die Teilungserklärung berühren - wie ein Vertrag über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen - kann eine Mehrheitsentscheidung ausreichen. Aber: Jede Änderung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Miteigentumsanteilen erfordert immer die Zustimmung aller. Das ist kein Spielraum, das ist das Gesetz.
Wie lange dauert der Prozess?
Ein erfolgreicher Prozess dauert durchschnittlich 7,2 Monate - von der ersten Idee bis zur Grundbucheintragung. Das liegt an der Notartermine, den Banken, den Gesprächen mit den Eigentümern. Wer es schnell will, scheitert oft. Wer geduldig und gründlich ist, hat die besten Chancen.
Was ist, wenn ich die Zustimmung nicht bekomme und nicht ins Gericht gehen will?
Dann musst du auf die Änderung verzichten. Es gibt keine andere rechtliche Möglichkeit. Versuche nicht, sie heimlich umzusetzen - das führt zu Klagen, Rückbau und hohen Schadensersatzforderungen. Die Teilungserklärung ist das Fundament. Sie darf nicht einfach übersehen werden.
Warum brauche ich die Zustimmung der Gläubiger (z. B. Banken)?
Weil jede Wohnung, die mit einer Grundschuld belastet ist, im Grundbuch vermerkt ist. Eine Änderung der Teilungserklärung könnte den Wert oder die Sicherheit der Hypothek beeinflussen. Die Bank muss daher zustimmen, dass ihre Rechte nicht beeinträchtigt werden. Ohne ihre Zustimmung wird das Grundbuchamt die Änderung nicht eintragen.
koen kastelein
November 19, 2025 AT 22:24Also ich hab das letztes Jahr mit meinem Kellerabtausch gemacht und dachte, ein simples Schreiben reicht… Falsch gedacht 😅 Die Notarkosten haben mich fast umgehauen, aber wenigstens ist jetzt alles legal. Wer das ohne Anwalt macht, wird später weinen.
Hanna Raala
November 21, 2025 AT 11:12Leute, ich verstehe, dass das alles kompliziert ist, aber wenn wir als Gemeinschaft nicht zusammenhalten, wer soll das dann tun? Die neue Dämmung, die wir planen, spart uns 400€ im Jahr – das ist kein Luxus, das ist Zukunft. Ich hab mit jedem Einzelnen geredet, echt zugehört, und jetzt haben wir 8 von 9 Unterschriften. Es geht nicht um Recht, es geht um Vertrauen.
Julia SocialJulia
November 23, 2025 AT 09:01Wow. 3000€ für nen Flur, der 0,6m breiter wird? Ich würd lieber die Fenster abmontieren und als Balkonpflanzenständer verkaufen. Echt jetzt? Das ist kein Gesetz, das ist eine Erpressung mit Notaren.
Jen O'Neill
November 24, 2025 AT 02:58Ich find’s total wichtig, dass wir uns an die Regeln halten… aber irgendwie… fühlt es sich an, als ob das System absichtlich schwer gemacht wird, damit nur die Reichen was ändern können? Wer hat denn 3k liegen, nur weil er seinen Balkon nicht mehr mit dem Nachbarn teilen will? Ich meine… ist das wirklich Gerechtigkeit? Oder nur Bürokratie mit einem schönen Namen?
Anton Uzhencev
November 25, 2025 AT 18:29Ich hab das mal gecheckt – der BGH hat 2023 tatsächlich gesagt, dass 'grob unbillig' nur bei körperlicher Beeinträchtigung zählt… aber… 😅 warum schreibt der Autor dann 'Balkon = Außenraum'? Das ist doch keine juristische Definition. Das ist Poesie. Und wer sagt, dass ein 80-Jähriger nicht 'grob unbillig' leidet, wenn er keinen Balkon hat? 🤔 #LegalPhilosophy #Wohnungseigentum
Gerd Bittl
November 26, 2025 AT 13:12Die Aussage, dass 'keine Ausnahme' gilt, ist irreführend. §10 WEG erlaubt bei einseitiger Bereicherung oder erheblicher Benachteiligung eine gerichtliche Abänderung. Der Autor vermischt hier Recht und Propaganda. Wer nicht zwischen 'Zustimmung aller' und 'Zwang zur Einigung' unterscheidet, sollte den Anwalt nicht erst nach dem Scheitern konsultieren. Die Kostenangaben sind zudem unvollständig – fehlt die Umsatzsteuer auf die Architektenleistung? Nein, weil sie nicht genannt wird. Das ist fahrlässig.
Andreas Wille
November 26, 2025 AT 19:34Wenn du nicht alle überzeugen kannst, dann hast du das falsche Projekt. Punkt. Du willst mehr Platz? Dann kauf dir eine größere Wohnung. Du willst deinen Keller nicht teilen? Dann verkauf ihn. Aber versuch nicht, das Gesetz zu umgehen, weil du faul bist. Jeder, der hier 'das System' beschwert, hat keine Ahnung von Eigentum. Eigentum ist Verantwortung. Nicht Wunschdenken.
Lena Damaschke
November 28, 2025 AT 06:28Ich hab das letztes Jahr versucht… mein Mann ist gestorben, und ich wollte den Balkon als Ruhezone nutzen… aber der Nachbar hat gesagt, er braucht die Sonne für seine Pflanzen… ich hab geweint, als ich die E-Mail gelesen hab… jetzt sitz ich im Wohnzimmer und schau raus… und manchmal… ist es einfach zu schwer, weiterzumachen.
Nico NG
November 29, 2025 AT 03:08Hey, ich hab’s auch durchgezogen – 7 Monate, 3 Notartermine, 2 Banken, 1 nerviger Nachbar, der dachte, er wäre der Chef… aber wir haben’s geschafft! 🙌 Die neue Dämmung hat uns 2024 schon 800€ gespart. Mach dir keine Gedanken, wenn’s langsam geht – Hauptsache, es bleibt legal. Und ja, der Anwalt war die beste Investition meines Lebens. Ich hab sogar dem Nachbarn einen Kaffee ausgegeben – hat alles verändert. 💪