Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen ändern: So holen Sie die Zustimmung aller Eigentümer ein

Die Teilungserklärung ist das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie bestimmt, wer was besitzt: Welche Wohnung, welcher Keller, welcher Parkplatz - und wer wie viel vom Gemeinschaftseigentum trägt. Ändern? Geht nur mit Zustimmung aller Eigentümer. Keine Ausnahme. Kein Kompromiss. Kein Mehrheitsbeschluss. Das ist kein Vorschlag, das ist Gesetz.

Warum kann man die Teilungserklärung nicht einfach so ändern?

Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung. Die Teilungserklärung sagt: Dein Balkon gehört dir. Dein Kellerabteil ist deine Sache. Die Treppenhalle ist gemeinsam. Die Miteigentumsanteile - also dein Anteil an den Kosten - sind genau festgelegt. Das ist dein Recht. Und das Recht jedes anderen Eigentümers.

Wenn du jetzt sagen würdest: „Ich will den Flur zwischen meiner und der Nachbarwohnung zu meinem Sondereigentum machen“, dann schneidest du jemandem ein Stück seines Eigentums ab. Oder du veränderst die Kostenverteilung - dann zahlt jemand mehr, ohne dass er dafür etwas bekommt. Das ist unfair. Und deshalb braucht jede Änderung die Zustimmung von allen.

Das gilt besonders für:

Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum (z. B. ein Dachgeschoss, das früher gemeinsam war, jetzt nur noch dir gehört)
Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (z. B. ein Keller, den du jetzt nicht mehr allein nutzen darfst)
Änderung der Miteigentumsanteile (z. B. weil du eine größere Wohnung bekommst)
Bauliche Veränderungen, die die Nutzung oder den Wert der Wohnung dauerhaft beeinflussen

Ein einfacher Tausch von Kellerabteilen? Da reicht manchmal ein schriftlicher Vertrag - aber nur, wenn er nicht die Teilungserklärung berührt. Denn: Wer später verkaufen will, braucht eine saubere, unveränderte Teilungserklärung. Sonst gibt’s Probleme beim Grundbuch.

Wie läuft der Prozess ab? Ein Schritt-für-Schritt-Plan

Es gibt keinen Weg, das zu umgehen. Wenn du etwas ändern willst, musst du es richtig machen. Hier ist, wie es funktioniert:

Prüfe, ob du überhaupt ändern musst: Frag dich: Ist das wirklich eine Änderung der Teilungserklärung? Oder reicht ein einfacher Vertrag zwischen den Beteiligten? Ein Kellerabtausch, der nur die Nutzung betrifft, braucht oft keine Neufassung der Teilungserklärung - aber schriftlich festhalten, ja.
Hole die Unterlagen: Die Teilungserklärung liegt bei der Hausverwaltung. Hole sie dir. Lies sie. Verstehe, was genau geändert werden muss. Frag einen Fachanwalt, ob dein Vorhaben überhaupt zulässig ist.
Plan die Änderung präzise: Vage Formulierungen sind der größte Fehler. „Der Flur wird größer“ - das reicht nicht. Du musst sagen: „Der Flur zwischen Wohnung 3 und 4 wird von 1,20 m auf 1,80 m verbreitert und zum Sondereigentum von Wohnung 4.“ Genau. Ohne Zweideutigkeit. Sonst wird es später ein Rechtsstreit.
Einberufe die Eigentümerversammlung: Die Einladung muss spätestens zwei Wochen vorher verschickt werden, mit vollständigem Tagesordnungspunkt. Keine Ausreden. Keine Eiltermine. Kein „Wir machen das schnell“. Der Beschluss muss protokolliert werden.
Erhalte die Zustimmung aller: Jeder Eigentümer muss zustimmen. Jeder. Auch der, der nicht kommt. Auch der, der schweigt. Wenn einer nicht unterschreibt - dann scheitert alles. Kein „75 % reichen“ hier. Das ist kein Vereinsbeschluss, das ist ein Grundbuchvertrag.
Notarielle Beurkundung: Die Zustimmung muss notariell beurkundet werden. Der Notar prüft alles: Die Teilungserklärung, die Beschlussfassung, die Gläubigerzustimmung. Ja, auch die Banken. Wenn jemand eine Grundschuld auf der Wohnung hat, muss die Bank zustimmen. Sonst wird die Änderung nicht ins Grundbuch eingetragen.
Eintragung ins Grundbuch: Erst wenn das Grundbuchamt die Änderung einträgt, ist sie rechtskräftig. Ohne Eintragung: Keine Änderung. Punkt.

Was kostet das? Ein realistischer Kostenüberblick

Du denkst, das ist ein einfacher Formularausdruck? Falsch. Das ist ein komplexes Verfahren mit echten Kosten. Hier ist, was du rechnen musst:

Notarkosten: 500 - 1.500 € (je nach Komplexität)
Grundbuchkosten: 200 - 500 €
Abgeschlossenheitsbescheinigung: 100 - 300 € (brauchst du, wenn du baulich veränderst)
Rechtsanwalt: 250 - 1.000 € (für Prüfung und Beratung - unbedingt nötig)
Architekt/Ingenieur: ab 500 € (für Pläne, wenn du baulich umgestaltest)
Gläubigerzustimmung: oft kostenlos, aber zeitintensiv (Banken brauchen Zeit)

Rechne mit mindestens 1.500 €, oft mehr. Und das ist nur der Anfang. Wenn du eine energetische Sanierung mit einbeziehst - wie eine neue Fassade oder neue Fenster - dann kommen noch tausende Euro dazu. Aber das ist ein anderes Thema.

Ein Notar begleitet zwei Wohnungseigentümer beim Unterzeichnen einer einstimmigen Zustimmungserklärung für eine Änderung der Teilungserklärung.

Warum scheitern die meisten Versuche?

Weil Leute es falsch machen. Hier sind die häufigsten Fehler:

Unklare Formulierungen: „Wir machen den Flur größer“ - wer zahlt? Wer nutzt es später? Was passiert, wenn jemand verkauft? Das ist eine Einladung zum Streit.
Keine Einladung oder falsche Frist: Einladung am Freitag für Montag? Das ist ungültig. Mindestens zwei Wochen Vorlauf - das ist Gesetz.
Ein Eigentümer sagt Nein: Das ist der häufigste Grund für Scheitern. Ein Eigentümer hat Angst vor höheren Kosten. Ein anderer will seinen Balkon nicht teilen. Ein dritter will nicht, dass jemand sein Dach nutzt. Kein Problem - aber das bedeutet: Keine Änderung.
Vergessene Gläubiger: Die Bank hat eine Grundschuld auf der Wohnung? Dann muss sie zustimmen. Sonst wird die Änderung nicht eingetragen. Und du hast alles umsonst gemacht.
Keine professionelle Begleitung: Wer das ohne Anwalt macht, spielt mit Feuer. Ein einziger Fehler in der Formulierung kann später Jahre dauern, bis er behoben ist.

Was, wenn jemand nicht zustimmt?

Dann bleibt nur ein Weg: Der Gerichtsweg. Aber er ist extrem schwierig.

Du musst alle Eigentümer, die nicht zustimmen, vor Gericht verklagen. Und du musst nachweisen: Die alte Regelung ist für mich grob unbillig. Nicht unpraktisch. Nicht unbequem. Nicht teuer. Grob unbillig.

Beispiel: Du hast eine Wohnung im Erdgeschoss. Die Teilungserklärung sagt: Du darfst keinen Balkon haben. Aber du bist 80, gehbehindert, und brauchst einen Balkon als Außenraum. Du hast einen Antrag auf Barrierefreiheit gestellt. Die anderen sagen Nein. Das könnte ein Fall sein.

Aber: Ein einfacher Wunsch nach mehr Platz? Oder du willst deinen Keller verkaufen? Das reicht nicht. Der Bundesgerichtshof hat das 2023 klar gesagt: Nur echte Härten zählen. Und selbst dann: 87 % der gerichtlichen Anträge scheitern. Die Erfolgsquote bei Einvernehmlichkeit liegt bei 92 %.

Vergleich der alten und neuen Aufteilung eines Mehrfamilienhauses mit sichtbaren Änderungen an Dach und Balkonen.

Wie steigerst du deine Chancen auf Zustimmung?

Du willst, dass alle ja sagen? Dann geh anders ran:

Rede individuell mit jedem Eigentümer: Nicht erst in der Versammlung. Sondern vorher. Höre zu. Was sind seine Ängste? Was kostet ihn das? Was hat er für Vorteile?
Zeige die Vorteile konkret: Ein Gutachten von einem Ingenieurbüro, das zeigt: „Durch die neue Dämmung spart ihr 300 € pro Jahr an Heizkosten“ - das überzeugt mehr als 10 Reden.
Stell die Kosten fair auf: Wenn du die Miteigentumsanteile veränderst, dann kompensiere es. „Ich nehme mehr Anteil, aber ich zahle 10 % mehr.“ So wird’s akzeptiert.
Verwende die Hausverwaltung als Vermittler: Sie ist neutral. Sie hat die Unterlagen. Sie kennt die Regeln. Lass sie die Kommunikation steuern.
Sei geduldig: Ein erfolgreiches Projekt braucht 7,2 Monate durchschnittlich. Ein gescheitertes? 4,3 Monate - und dann war alles umsonst.

Was kommt auf uns zu?

Ab 2026 wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schärfere Sanierungspflichten bringen. Das bedeutet: Mehr WEGs müssen dämmen, Fenster austauschen, Heizungen tauschen. Aber: Das geht nur mit Zustimmung. Und die ist schwer zu bekommen.

Experten wie Prof. Dr. Klaus Strohe von der Uni Köln sagen: Die Gesetze werden sich ändern. Vielleicht braucht man für energetische Sanierungen nicht mehr die Zustimmung aller. Aber das ist noch nicht da. Und bis es da ist: Die Regeln bleiben. Zustimmung aller. Punkt.

Wenn du eine Teilungserklärung ändern willst - dann tu es richtig. Mit Plan. Mit Anwalt. Mit Gesprächen. Mit Geduld. Sonst verlierst du nicht nur Geld. Du verlierst auch Vertrauen in deine Nachbarn. Und das ist teurer als jede Gebühr.

Kann ich die Teilungserklärung ohne Zustimmung aller Eigentümer ändern?

Nein. Jede Änderung der Teilungserklärung, die Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Miteigentumsanteile betrifft, erfordert die schriftliche und notariell beurkundete Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Auch wenn nur ein Eigentümer widerspricht, ist die Änderung rechtlich nicht möglich.

Was kostet eine Änderung der Teilungserklärung?

Die Gesamtkosten liegen meist zwischen 1.500 und 3.000 €. Dazu gehören Notarkosten (500-1.500 €), Grundbuchkosten (200-500 €), Rechtsanwaltskosten (250-1.000 €), Abgeschlossenheitsbescheinigung (100-300 €) und gegebenenfalls Architektenkosten. Wer spart, riskiert später teure Rechtsstreitigkeiten.

Brauche ich einen Anwalt, um die Teilungserklärung zu ändern?

Ja. Eine Änderung der Teilungserklärung ist ein komplexes rechtliches Verfahren mit hohen Risiken bei Fehlern. Ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht prüft die Formulierungen, stellt sicher, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, und vermeidet spätere Streitigkeiten. Die Kosten dafür sind eine Investition - kein Aufwand.

Was passiert, wenn ich die Änderung nicht ins Grundbuch eintragen lasse?

Ohne Eintragung im Grundbuch ist die Änderung rechtlich nicht wirksam. Der alte Zustand bleibt gültig. Das kann bei einem Verkauf zu schwerwiegenden Problemen führen: Der Käufer bekommt nicht das, was vereinbart wurde - und du haftest. Die Bank weigert sich oft, einen Kredit zu geben, wenn das Grundbuch nicht stimmt.

Kann ich einen Keller oder Parkplatz einfach mit einem Nachbarn tauschen?

Ein bloßer Tausch der Nutzung - ohne Änderung der Teilungserklärung - ist möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen. Aber: Das muss schriftlich festgehalten werden. Denn beim Verkauf der Wohnung gilt nur die Teilungserklärung. Wenn sie nicht geändert wurde, gehört der Keller immer noch dem ursprünglichen Eigentümer - und nicht dem, der ihn jetzt nutzt.

Was ist, wenn ein Eigentümer stirbt oder auszieht?

Ein Eigentümerwechsel oder Erbfall ändert die Teilungserklärung nicht. Die Rechte und Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über. Die Teilungserklärung bleibt unverändert. Eine Änderung ist nur nötig, wenn sich die räumliche oder finanzielle Aufteilung des Eigentums ändert - nicht, wenn der Name auf dem Papier wechselt.

Gibt es Ausnahmen von der Zustimmung aller Eigentümer?

Nur bei sehr geringfügigen Änderungen, die nicht die Teilungserklärung berühren - wie ein Vertrag über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen - kann eine Mehrheitsentscheidung ausreichen. Aber: Jede Änderung von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Miteigentumsanteilen erfordert immer die Zustimmung aller. Das ist kein Spielraum, das ist das Gesetz.

Wie lange dauert der Prozess?

Ein erfolgreicher Prozess dauert durchschnittlich 7,2 Monate - von der ersten Idee bis zur Grundbucheintragung. Das liegt an der Notartermine, den Banken, den Gesprächen mit den Eigentümern. Wer es schnell will, scheitert oft. Wer geduldig und gründlich ist, hat die besten Chancen.

Was ist, wenn ich die Zustimmung nicht bekomme und nicht ins Gericht gehen will?

Dann musst du auf die Änderung verzichten. Es gibt keine andere rechtliche Möglichkeit. Versuche nicht, sie heimlich umzusetzen - das führt zu Klagen, Rückbau und hohen Schadensersatzforderungen. Die Teilungserklärung ist das Fundament. Sie darf nicht einfach übersehen werden.

Warum brauche ich die Zustimmung der Gläubiger (z. B. Banken)?

Weil jede Wohnung, die mit einer Grundschuld belastet ist, im Grundbuch vermerkt ist. Eine Änderung der Teilungserklärung könnte den Wert oder die Sicherheit der Hypothek beeinflussen. Die Bank muss daher zustimmen, dass ihre Rechte nicht beeinträchtigt werden. Ohne ihre Zustimmung wird das Grundbuchamt die Änderung nicht eintragen.