Ein Keller als Wohnung, eine genutzte Untergeschosswohnung, die aus einem nicht wohnungstauglichen Raum entsteht. Auch bekannt als Kellerwohnung, ist sie eine der effizientesten Methoden, um in dicht besiedelten Gebieten neuen Wohnraum zu schaffen – ohne neue Bauten zu errichten. Viele Hausbesitzer fragen sich: Darf ich meinen Keller überhaupt umwandeln? Die Antwort ist ja – aber nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. In Deutschland gelten strenge Bauvorschriften, besonders für Licht, Luft und Feuchtigkeitsschutz. Ein Keller ist kein Lager, sondern ein Wohnraum, wenn er mindestens 2,30 Meter hoch ist, über natürliche Belichtung verfügt und eine dauerhafte Heizung hat. Ohne diese Grundlagen ist eine rechtliche Nutzung unmöglich.
Bevor Sie mit dem Umbau beginnen, müssen Sie prüfen, ob Ihr Keller Baurecht, die gesetzlichen Vorgaben für die Nutzung von Untergeschossen in Wohngebäuden. Auch bekannt als Bauordnung, regelt sie, wie tief ein Raum sein darf, wie viele Fenster nötig sind und ob eine Notausgangstür installiert werden muss. Jedes Bundesland hat eigene Regeln, aber fast überall gilt: Ein Keller darf nur als Wohnung genutzt werden, wenn er mindestens ein Fenster zur Außenwand hat – und dieses Fenster muss mindestens 1/8 der Bodenfläche haben. Das bedeutet: Ein 20 Quadratmeter großer Keller braucht ein Fenster von mindestens 2,5 Quadratmetern. Das ist oft der größte Haken. Außerdem muss der Keller gegen Feuchtigkeit abgedichtet sein. Schimmel oder Nässe sind kein Problem der Vergangenheit – sie sind ein Ausschlusskriterium für die Wohnnutzung. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur Gesundheitsschäden, sondern auch Bußgelder und Zwangsräumung.
Die Energieeffizienz, die Fähigkeit eines Raumes, Wärme zu speichern und Energieverluste zu minimieren. Auch bekannt als Wärmeschutz, ist bei Kellerwohnungen entscheidend, weil Erdwände ständig kälter sind als Luftwände. Ein ungedämmter Keller verliert bis zu 40 % mehr Wärme als ein gut isolierter Obergeschossraum. Das heißt: Sie zahlen mehr für Heizung, und die Luft bleibt feucht. Die Lösung? Außen- oder Innendämmung mit hochwertigen Materialien wie Mineralwolle oder XPS-Platten. Dazu kommen wärmeschutzverglasende Fenster und eine moderne Lüftungsanlage – nicht als Luxus, sondern als Pflicht. Seit 2023 müssen Kellerwohnungen, die neu entstehen, den Anforderungen eines Effizienzhauses 55 entsprechen. Das klingt kompliziert, ist aber machbar: Mit einer Wärmepumpe und einer kontrollierten Wohnraumlüftung senken Sie die Heizkosten um mehr als 50 %. Und das Finanzamt belohnt Sie dafür mit Fördergeldern von bis zu 30 % über die BAFA.
Was viele vergessen: Eine Kellerwohnung ist kein billiger Zusatzraum. Sie ist ein vollwertiger Wohnraum – mit allen Rechten und Pflichten. Als Mieter haben Sie Anspruch auf Heizung, Licht und Trockenheit. Als Eigentümer müssen Sie die Sanierung dokumentieren, den Grundbuch eintragen lassen und gegebenenfalls eine separate Strom- und Wasseranschlussleitung installieren. Es gibt keine Abkürzungen. Aber wenn Sie alles richtig machen, wird aus einem versteckten Raum ein wertsteigernder, nutzbarer und lebenswerter Teil Ihres Hauses. In den folgenden Artikeln finden Sie konkrete Anleitungen, wie Sie die rechtlichen Hürden meistern, die richtigen Materialien wählen und die Sanierung Schritt für Schritt planen – ohne teure Fehler zu machen.
