Wenn du eine AfA, die Absetzung für Abnutzung bei vermieteten Immobilien. Auch bekannt als Abschreibung für Abnutzung, ist sie ein zentrales Werkzeug, um die Kosten einer Immobilie über die Zeit steuerlich auszugleichen. Du kaufst oder sanierst eine Wohnung, vermietest sie – und kannst die Kosten dafür jährlich von deiner Steuer absetzen. Das ist kein Bonus, das ist Gesetz. Und viele Vermieter lassen dabei Geld liegen, weil sie nicht wissen, was genau absetzbar ist.
Die Sonderabschreibung Wohnbau, eine zusätzliche Abschreibungsmöglichkeit für energetische Sanierungen und modernisierende Maßnahmen ist besonders spannend: Wenn du deine Immobilie sanierst – etwa die Heizung austauschst, die Fenster wechselst oder die Dämmung verbessertest – bekommst du nicht nur Energieersparnis, sondern auch bis zu 10 % der Kosten als Abschreibung pro Jahr. Das funktioniert nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei Altbauten. Und du musst nicht alles auf einmal machen. Selbst kleine Schritte wie die Modernisierung der Küche oder des Bades können in die AfA einfließen, wenn sie den Wert der Immobilie nachhaltig erhöhen.
Was zählt? Modernisierung steuerlich nutzen, alle baulichen Veränderungen, die den Zustand der Immobilie dauerhaft verbessern – also nicht nur das neue Bad, sondern auch die neue Fußbodenheizung, die neue Elektroinstallation oder die Sanierung der Abwasserleitungen. Was nicht zählt? Reparaturen, die nur den alten Zustand wiederherstellen, wie das Ausbessern eines undichten Daches oder das Nachstreichen von Rissen. Die Grenze ist fließend – aber das Finanzamt prüft genau, was du als Modernisierung geltend machst.
Die Steuer für Immobilien, die Belastung durch Einkommensteuer auf Mieteinnahmen wird dadurch spürbar reduziert. Und wer seine Abschreibungen richtig plant, kann sogar die Steuerlast über mehrere Jahre verteilen – und so die Liquidität im Griff behalten. Viele Vermieter denken, AfA sei nur etwas für Großinvestoren. Falsch. Selbst mit einer einzigen Wohnung kannst du profitieren. Die wichtigste Regel: Dokumentiere alles. Rechnungen, Fotos, Baupläne – das brauchst du, wenn das Finanzamt nachfragt.
Unten findest du konkrete Beispiele, wie andere Vermieter ihre Immobilien steuerlich optimiert haben – von der Küche bis zur Heizung, von der Planung bis zur Abrechnung. Kein Theorie-Kram. Nur das, was funktioniert – und was du morgen anwenden kannst.
