Wenn du eine Abschreibung vermietete Immobilie, die steuerliche Absetzung von Kosten für eine vermietete Wohnung oder ein Haus. Auch bekannt als AfA, ermöglicht sie dir, den Kaufpreis und Sanierungskosten über die Nutzungsdauer als Betriebsausgaben abzuschreiben. Das ist kein Luxus – das ist ein gesetzlich festgelegtes Recht. Viele Vermieter ignorieren das, weil sie denken, sie müssten erst eine neue Wohnung bauen. Doch schon der Austausch einer Heizung, die Neueinrichtung eines Bades oder sogar neue Fenster können abgesetzt werden – und zwar über Jahre hinweg.
Du musst nicht alles auf einmal machen. Die Sanierungskosten, Aufwendungen zur Instandhaltung oder Modernisierung einer vermieteten Immobilie werden oft über 10 bis 40 Jahre verteilt abgeschrieben – je nach Art der Maßnahme. Ein neues WC-Installationssystem? Das ist ein Bauteil mit 10-jähriger Abschreibung. Eine neue Heizung? 20 Jahre. Eine komplette Fassadendämmung? Auch hier gilt: 20 bis 40 Jahre. Wichtig: Nur die Kosten für die Modernisierung zählen, nicht die normale Reparatur. Ein kaputter Wasserhahn? Den bezahlst du selbst. Ein komplett neues Badezimmer mit Unterputzspülkasten und Hänge-WC? Das ist abzugsfähig.
Und es geht nicht nur um Bauarbeiten. Auch die Wohnimmobilie, eine Immobilie, die zur Vermietung genutzt wird und nicht als Eigenheim dient selbst kann abgeschrieben werden. Der Kaufpreis wird über 50 Jahre verteilt abgeschrieben – das ist der Standard. Du bekommst also jedes Jahr einen Teil des Kaufpreises als Ausgabe geltend gemacht. Das senkt deine Steuerlast – und das Jahr für Jahr. Viele Vermieter unterschätzen das. Sie denken, sie müssten eine große Summe auf einmal abschreiben. Aber es geht um die Summe über Zeit. Wer heute 300.000 Euro für eine Wohnung zahlt, kann jedes Jahr 6.000 Euro absetzen. Das sind 2.000 Euro Steuern, die du nicht zahlen musst – wenn du in der höchsten Steuerklasse bist.
Und was ist mit der Immobilienabschreibung, der systematische Absetzung von Anschaffungs- und Modernisierungskosten einer vermieteten Immobilie? Sie funktioniert nur, wenn du die Immobilie tatsächlich vermietest. Wenn du sie selbst nutzt, oder wenn du sie nur zeitweise vermietest, gelten andere Regeln. Du musst auch die Kosten genau dokumentieren. Rechnungen, Belege, Fotos – alles, was zeigt, dass du etwas erneuert hast. Ohne Belege keine Abschreibung. Und du musst wissen: Du kannst nicht alles absetzen. Ein neues Sofa für das Wohnzimmer? Nein. Ein neuer Boden im Bad? Ja. Eine neue Tür? Ja – besonders wenn sie aus Holz ist und gut isoliert. Genau das ist es, was du in den Beiträgen hier findest: konkrete Beispiele, wie andere Vermieter ihre Kosten reduziert haben – mit Fliesenlack, neuen Armaturen, Hänge-WCs oder Dämmung. Keine Theorie. Nur das, was funktioniert. Und was du jetzt tun kannst, um deine Steuerlast zu senken – ohne teure Fehler zu machen.
