Sanierungsstufen erklärt: Von kosmetischer Renovierung bis Kernsanierung

Was ist eine Sanierungsstufe? Und warum sollte dir das etwas angehen?

Wenn du dein Haus sanierst, dann willst du nicht einfach nur neue Tapeten an die Wand kleben. Du willst, dass es langlebig, komfortabel und vor allem energieeffizient wird. Aber wie fängst du an? Welche Maßnahmen bringen was? Und wie viel kostet das wirklich? Die Antwort liegt in den Sanierungsstufen - einem klaren System, das vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz und der KfW definiert wurde. Es unterscheidet vier klare Stufen: von der bloßen Oberflächenverschönerung bis zur kompletten Neugestaltung des Gebäudes. Wer das nicht versteht, verliert Geld, Zeit und Nerven.

Die Grundlage dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020, das seitdem alle Sanierungen in Deutschland regelt. Es gibt keine freie Wahl mehr: Jede Maßnahme muss in einen klaren Rahmen passen. Und dieser Rahmen entscheidet darüber, ob du Fördergelder bekommst - und wie viel. Die wichtigsten Begriffe hier: Effizienzhaus-Stufen. Sie reichen von 100 bis 40. Die Zahl sagt, wie viel Prozent Energie das Gebäude nach der Sanierung noch braucht, im Vergleich zu einem Referenzgebäude. Ein Effizienzhaus 40 verbraucht also nur 40 % der Energie, die ein altes Haus normalerweise braucht.

Stufe 1: Kosmetische Renovierung - Nur die Oberfläche

Du malst die Wände neu, tauschst die alte Teppichbodenfliese aus, bringst neue Lichtschalter an oder erneuerst die Fensterläden. Das ist kosmetische Renovierung. Sie verändert nichts am Energieverbrauch. Die Wände sind immer noch undicht, die Heizung läuft immer noch auf Vollast, und im Winter bleibt es trotzdem kalt. Aber: Es sieht besser aus. Und das ist für viele der erste Schritt.

Kosten? Im Schnitt 35 bis 50 Euro pro Quadratmeter. Für ein 120 m² großes Einfamilienhaus also zwischen 4.200 und 6.000 Euro. Keine Förderung. Keine Anmeldung beim Amt. Kein Energieberater nötig. Aber: Wenn du das als ersten Schritt machst, bevor du wirklich sanierst, dann bist du am Ende doppelt am Geld. Denn wenn du später die Dämmung einbaust, musst du die neue Farbe wieder abkratzen. Die meisten Experten raten: Mache kosmetische Arbeiten erst, wenn die technische Sanierung abgeschlossen ist.

Stufe 2: Teilrenovierung - Einzelne Gewerke tauschen

Du wechselst die Heizung, tauschst die alte Elektroinstallation aus oder legst neue Sanitäranlagen ein. Das ist Teilrenovierung. Hier greifst du in einzelne Systeme ein, aber nicht in die Gebäudehülle. Die Außenwände bleiben ungedämmt, die Fenster sind alt, die Kellerdecke nicht isoliert. Du bekommst Förderung - aber nur für das einzelne Bauteil. Die Heizung? KfW-Förderung für eine neue Wärmepumpe. Die Fenster? Nur, wenn sie den GEG-Anforderungen entsprechen.

Kosten: 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter. Bei 120 m² also 18.000 bis 30.000 Euro. Die Förderung kann bis zu 30 % der Kosten decken - aber nur, wenn du die richtigen Produkte wählst. Ein Beispiel: Ein neuer Gaskessel ohne Dämmung bringt dir keine Förderung. Eine Wärmepumpe mit Dämmung schon. Viele Hausbesitzer machen den Fehler: Sie tauschen nur die Heizung aus, weil sie denken, das sei der wichtigste Schritt. Doch laut einer WWF-Studie aus 2022 ist das die teuerste Variante. Ohne Dämmung läuft die neue Heizung ständig auf Hochleistung - und du zahlst doppelt: für die Anschaffung und für den hohen Energieverbrauch.

Arbeiter dämmen die Außenwände eines Hauses und setzen neue Fenster ein, ein Energieberater hält einen Plan.

Stufe 3: Energetische Sanierung - Die Effizienzhaus-Stufen

Dies ist der Punkt, an dem es ernst wird. Hier geht es nicht mehr um Einzelteile, sondern um das Gesamtsystem. Du dämmst Dach, Außenwände, Kellerdecke, tauschst Fenster und Türen aus, installierst eine neue Heizung und prüfst die Luftdichtheit. Das Ganze wird nach den KfW-Effizienzhaus-Stufen geplant: 100, 85, 70, 55, 40.

Die Zahlen sind nicht willkürlich. Sie zeigen, wie viel Energie das Gebäude nach der Sanierung noch braucht. Ein Effizienzhaus 100 entspricht dem heutigen Standard eines ungedämmten Altbaus. Ein Effizienzhaus 40 ist fast passivhausfähig. Und hier kommt die Förderung ins Spiel:

Effizienzhaus 100: Keine Förderung mehr ab 2024
Effizienzhaus 85: Bis zu 150.000 Euro Kredit, 10 % Tilgungszuschuss
Effizienzhaus 55: Bis zu 180.000 Euro Kredit, 15 % Tilgungszuschuss
Effizienzhaus 40: Bis zu 180.000 Euro Kredit, 27 % Tilgungszuschuss

Die technischen Anforderungen sind streng. Für ein Effizienzhaus 85: Außenwände mit U-Wert von max. 0,18 W/m²K, Dach mit 0,15 W/m²K, Fenster mit 1,1 W/m²K. Das ist kein Selbstbau. Du brauchst einen qualifizierten Energieberater - und der kostet mindestens 400 Euro. Aber ohne ihn bekommst du keine Förderung. Und viele Hausbesitzer merken erst nach der Sanierung, dass sie falsch gedämmt haben. Die ift-Rosensheim-Studie aus 2022 zeigt: In 32 % der Sanierungen ist die Luftdichtheit unzureichend. Das bedeutet: Kälte zieht ein, die Heizung läuft durch, und die Energiekosten bleiben hoch.

Was bringt das? Familie Müller aus Stuttgart hat nach einer Sanierung auf Effizienzhaus 55 ihre Heizkosten von 1.850 Euro pro Jahr auf 620 Euro gesenkt. Das ist eine Ersparnis von über 66 %. Und das ist kein Einzelfall. Doch die Kosten steigen: Die IWU-Studie aus 2023 sagt, dass eine solche Sanierung zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter kostet. Für ein 120 m² Haus also 96.000 bis 144.000 Euro. Die meisten Hausbesitzer rechnen mit 20 % weniger. Tatsächlich liegt die Überschreitung laut einer Umfrage des Verbands Privater Bauherren bei durchschnittlich 18.500 Euro - meist wegen verstecktem Schimmel, altem Holz oder fehlender Fundamentdämmung.

Stufe 4: Kernsanierung - Alles neu, aber richtig

Kernsanierung ist nicht nur die höchste Sanierungsstufe - sie ist die einzige, die dein Haus wirklich neu macht. Du reißt die Innenausstattung raus, dämmst von innen und außen, baust eine neue Kellerdecke, ersetzt alle Leitungen, installierst eine moderne Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung und setzt eine Heizung ein, die zu 65 % mit erneuerbaren Energien arbeitet. Das ist kein Umbau. Das ist ein Neubau im Bestand.

Warum macht man das? Weil die KfW ab 2024 die Förderung für Effizienzhaus 100 streicht. Und weil die EU ab 2030 verlangt, dass alle neuen Gebäude klimaneutral sind. Wer heute nicht sanieren will, muss später doppelt zahlen. Die Kosten liegen bei 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter - aber du bekommst die höchste Förderung. Und du sparst langfristig: Ein Effizienzhaus 40 braucht fast keine Heizkosten mehr. Die Investition amortisiert sich in 10 bis 15 Jahren.

Die größte Hürde? Die Planung. Du brauchst nicht nur einen Energieberater, sondern auch einen Architekten, einen Statiker und einen Bauingenieur. Und du musst dich mit dem Baugenehmigungsamt auseinandersetzen. Es gibt keine Standardlösung. Jedes Haus ist anders. Ein Altbau aus den 60er Jahren mit Mauerwerk und Holzbalkendecke verlangt andere Lösungen als ein Plattenbau aus den 80ern. Deshalb ist ein unabhängiger Energieberater unverzichtbar. Auf Plattformen wie bauexperten.com berichten 68 % der Nutzer, dass die Kosten 15-20 % höher lagen als geplant. Die meisten sagen: Wir hätten früher mit einem Experten gesprochen.

Ein modernisiertes Einfamilienhaus bei Nacht mit glatten Wänden, Solaranlage und warmem Licht hinter fensterlosen, frostfreien Fenstern.

Was kommt als Nächstes? Die Zukunft der Sanierungsstufen

Die Regeln ändern sich. Ab 1. Januar 2024 darf keine neue Heizung mehr installiert werden, die weniger als 65 % erneuerbare Energien nutzt. Das bedeutet: Gaskessel sind fast aus. Heizungen mit Erdgas oder Öl werden nur noch in Ausnahmefällen genehmigt. Die KfW plant für 2024 eine neue Stufe: Effizienzhaus 25. Das ist noch effizienter als ein Passivhaus. Und es ist kein Traum - es ist eine Notwendigkeit. Denn bis 2045 soll Deutschland klimaneutral sein. Der Gebäudebestand verursacht 35 % der Treibhausgasemissionen. Das ist zu viel.

Die Sanierungsquote liegt aktuell bei 0,7 % pro Jahr. Das heißt: Von 100 Häusern wird jedes Jahr nur sieben saniert. Aber wir brauchen zwei Prozent. Sonst erreichen wir die Klimaziele nicht. Experten wie Professor Schiller von der TU Berlin sagen: Das aktuelle System ist zu komplex. Die meisten Hausbesitzer verstehen die Zahlen nicht. Deshalb wird es bis 2030 ein neues System geben - wahrscheinlich ein einfaches Punktesystem. Wer 100 Punkte erreicht, bekommt die höchste Förderung. Keine U-Werte, keine Zahlen - nur klare Kriterien.

Was kannst du jetzt tun? Wenn du dein Haus sanieren willst: Sprich mit einem unabhängigen Energieberater. Lass dich nicht von einem Heizungsinstallateur beraten, der nur seine Heizung verkaufen will. Lass dich von jemandem beraten, der dir sagt: „Dein Dach muss zuerst gedämmt werden.“ Und dann fang an. Denn jede Sanierung, die du heute machst, spart dir morgen Geld - und rettet die Umwelt.

Die wichtigsten Zahlen auf einen Blick

Sanierungsstufen im Überblick: Kosten, Förderung und Effizienz
Sanierungsstufe	Typische Maßnahmen	Kosten pro m²	Förderung (max.)	Energieeinsparung
Kosmetische Renovierung	Streichen, Tapezieren, Bodenbeläge	35-50 €	Keine	0 %
Teilrenovierung	Heizung, Sanitär, Elektro	150-250 €	Bis zu 30 % für Einzelmaßnahmen	10-25 %
Energetische Sanierung (z. B. EH 55)	Dämmung, Fenster, Luftdichtheit, Heizung	800-1.200 €	15-27 % Tilgungszuschuss	60-75 %
Kernsanierung (EH 40)	Vollständige Hülle, Lüftung, erneuerbare Energie	800-1.200 €	27 % Tilgungszuschuss	75-85 %

Kann ich eine Sanierung in mehreren Schritten machen?

Ja, aber mit Vorsicht. Du kannst mit einer Teilrenovierung beginnen - etwa mit dem Austausch der Heizung. Aber wenn du danach nicht weiter sanierst, wird die neue Heizung ineffizient arbeiten. Besser: Plane von Anfang an auf eine hohe Effizienzhaus-Stufe hin. Dann kannst du Schritt für Schritt vorgehen - aber mit dem Ziel, am Ende das Haus auf EH 55 oder EH 40 zu bringen. So vermeidest du Doppelarbeit und verlierst keine Förderung.

Warum ist ein Energieberater so wichtig?

Weil er den Unterschied macht. Ein Energieberater prüft, wo deine Wärme verloren geht - nicht nur an den Wänden, sondern auch an den Fenstern, der Kellerdecke oder der Luftdichtheit. Er berechnet, welche Maßnahmen sich lohnen und welche nicht. Und er stellt den Antrag für die Förderung. Ohne ihn bekommst du keine KfW-Förderung. Und viele Hausbesitzer, die ohne Berater sanieren, stellen später fest: Die Dämmung ist zu dünn, die Fenster falsch eingebaut, die Lüftung fehlt. Dann ist es zu spät. Ein guter Energieberater kostet 400-800 Euro. Das ist Geld, das du später sparen wirst.

Was passiert, wenn ich nicht sanieren will?

Ab 2024 darfst du keine neuen Gaskessel mehr einbauen - außer in Ausnahmefällen. Wenn deine Heizung kaputt geht, musst du eine erneuerbare Lösung wählen. Und ab 2025 werden die Anforderungen für den Verkauf von Immobilien verschärft: Nur noch Gebäude mit mindestens Effizienzhaus 85 können ohne Einschränkungen verkauft werden. Ein Haus ohne Sanierung wird immer schwerer zu verkaufen. Und die Energiekosten steigen weiter. Wer heute nicht sanieren will, zahlt später mehr - und hat weniger Wert.

Wie lange dauert eine Kernsanierung?

Im Durchschnitt 6 bis 12 Monate. Das hängt von der Größe des Hauses, der Komplexität der Arbeiten und den versteckten Schäden ab. Ein kleines Einfamilienhaus mit gutem Zustand kann in 6 Monaten fertig sein. Ein großer Altbau mit Schimmel und fehlender Dämmung braucht bis zu 18 Monate. Wichtig: Plane immer mit Pufferzeit. Die meisten Sanierungen laufen später als geplant - und das ist normal.

Gibt es Alternativen zur KfW-Förderung?

Ja. Viele Bundesländer bieten zusätzliche Förderungen - etwa in Bayern, Baden-Württemberg oder Nordrhein-Westfalen. Auch das BAFA fördert den Einbau von Wärmepumpen. Und manche Kommunen gewähren Zuschüsse für die Dämmung. Aber: Die KfW ist die wichtigste Quelle. Ohne KfW-Förderung ist eine umfassende Sanierung für die meisten Hausbesitzer nicht finanzierbar. Alle anderen Förderungen sind Ergänzungen - nicht Ersatz.

18 Kommentare

Claudia van Tunen
November 9, 2025 AT 23:50

Ich mach nur ne neue Farbe und bin glücklich 😅
ines schiemann
November 11, 2025 AT 09:08

Die Info zu den Effizienzhaus-Stufen ist echt gut zusammengefasst. Aber warum steht nirgends, dass die 27% Tilgungszuschuss nur für Wohngebäude mit max. 150 m² gilt? Das wird oft verschwiegen.
Kieran Docker
November 12, 2025 AT 10:33

😂 Die Leute, die kosmetisch sanieren, sind die gleichen, die auch 'Ich hab doch kein Geld' sagen, aber ein Tesla fahren. #Energiebewusstsein
elmar salehov
November 13, 2025 AT 12:12

Es ist unverantwortlich, dass hier steht, eine Kernsanierung koste 800–1.200 €/m². Das ist eine groteske Unterschätzung. In Berlin oder München liegt der Preis bei 1.800 bis 2.400 €/m², wenn man die Baugenehmigung, Statik, Luftdichtheitsmessung, Lüftungsplanung und den Energieberater mit einrechnet. Wer das nicht weiß, landet in der Schuldenfalle. Und nein, die KfW zahlt nicht alles. Die Förderung ist ein Kredit, kein Geschenk. Und wenn du den Energieberater nicht vorher beauftragst, bekommst du gar nichts. Das ist kein Tippspiel, das ist Bauwesen.
Andreas adH Schmidt
November 15, 2025 AT 05:38

Deutschland ist ein Land der Experten, die uns sagen, was wir tun sollen. Aber wer zahlt das? Wir. Wer versteht das? Keiner. Wer baut? Wir. Wer klagt? Wir. Und wer kriegt die Förderung? Die, die die Formulare richtig ausfüllen. Der Rest kriegt den Müll. Das System ist kaputt. Und nein, ich will nicht 100.000 Euro ausgeben, nur damit ein Beamter in Berlin sagt, ich sei jetzt klimaneutral. Ich will ein warmes Haus. Nicht ein Zertifikat.
MICHELLE FISCHER
November 15, 2025 AT 22:04

Ach ja, natürlich. Effizienzhaus 40. Und dann kommt der Energieberater mit dem 800-Euro-Checkliste und sagt: 'Ihr Dach ist nicht dämmfähig, weil es aus Holz ist, und das ist verboten.' Nein, das ist kein Problem. Das ist eine klimapolitische Lüge. Wir bauen doch keine Häuser aus Papier. Und wer hat das GEG erfunden? Ein Büro in Berlin, das noch nie in einem Altbau geschlafen hat.
Angela Rosero
November 17, 2025 AT 11:10

Die Verantwortung für die Klimakrise liegt bei den Hausbesitzern, die nicht sanieren. Es ist nicht akzeptabel, dass deutsche Immobilien noch immer 35 % der Emissionen verursachen. Jeder, der eine alte Heizung behält, ist ein Landesverräter. Die EU hat klare Vorgaben. Wer sich weigert, handelt wider das Gemeinwohl. Und das ist kein Vorschlag. Das ist Gesetz.
Oskar Sjöberg
November 19, 2025 AT 07:36

Ich hab vor 3 Jahren die Heizung ausgetauscht und dachte, ich wär ein Held. Jetzt steht da ein 12.000-Euro-Wärmepumpen-System, das ständig auf 80 % läuft, weil die Wände wie ein Sieb sind. Ich hab das Gefühl, ich hab Geld in den Müll geworfen. Und jetzt muss ich nochmal 80.000 ausgeben, damit es nicht völlig sinnlos war. Danke, Deutschland.
Luke Byrne
November 20, 2025 AT 18:04

Die KfW ist ein Instrument der globalen Eliten. Die Förderung wird nur vergeben, wenn du die richtigen Zertifikate hast. Wer keine 10.000 Euro für Berater hat, bleibt im Altbau. Und die, die sanieren, werden später mit 'Energiearmut' bestraft, weil die Strompreise steigen. Das ist kein Klimaschutz. Das ist sozialer Ausgleich durch Enteignung. 🌍💸
Aisling McMorrow
November 20, 2025 AT 23:39

Ich hab letztes Jahr mein Haus auf EH 70 gebracht. Es war stressig, aber die Heizkosten sind halbiert. Und die Luft fühlt sich jetzt an wie in einem Wald. Es lohnt sich. Nicht nur finanziell. Sondern fürs Gefühl, etwas richtig zu machen.
Shannon O'Neill
November 21, 2025 AT 22:48

Ich hab das Gefühl, dass jeder, der hier schreibt, entweder ein Energieberater ist, oder jemand, der gerade 120.000 Euro verschwendet hat. 😅 Aber ernsthaft: Die Dämmung ist der Schlüssel. Nicht die Heizung. Nicht die Fenster. Die DÄMMUNG. Und wenn du das nicht verstehst, dann wirst du nie eine echte Energieeinsparung sehen. Und ja, ich hab auch zuerst die Heizung getauscht. Und dann war ich traurig. Und jetzt? Jetzt bin ich glücklich. Und ich hab noch 40.000 Euro Förderung kassiert. 🤑
Trevor Schultz
November 23, 2025 AT 19:50

Wer sagt, dass man die Sanierung in Schritten machen kann, lügt. Wenn du nicht auf EH 55 oder 40 planst, machst du nur Doppelarbeit. Und das ist teurer als alles andere.
jörg burkhard
November 25, 2025 AT 09:42

Ich hab ein Haus aus den 70ern gekauft, mit Schimmel in der Kellerdecke, alten Holzfenstern, und einer Heizung, die 1985 gebaut wurde. Ich hab 22 Monate gebraucht, 140.000 Euro ausgegeben, und jetzt ist es ein Effizienzhaus 40. Aber das Wichtigste? Ich hab nie wieder Heizkosten über 500 Euro im Jahr. Und die Luft ist so trocken, dass ich manchmal vergesse, dass ich in einem Haus wohne. Aber der Weg dorthin? Der war ein Albtraum. Ich hab drei Energieberater wechseln müssen, weil keiner die richtigen Messwerte hatte. Ich hab mit Statikern gestritten, weil sie sagten, die Decke hält nicht. Ich hab mit dem Amt gekämpft, weil sie sagten, die Lüftung müsse nach DIN 1946-6 sein. Und dann kam der Winter. Und ich hab gedacht: Ich mach das nie wieder. Aber jetzt? Jetzt ist es perfekt. Und ich hab keine Angst mehr vor dem nächsten Winter. Wenn du das machst, dann mach es richtig. Oder lass es. Aber nicht halb.
Nils Koller
November 25, 2025 AT 17:27

Die ganze Diskussion ist so künstlich. Wer will schon 100.000 Euro ausgeben, um 500 Euro im Jahr zu sparen? Die Wahrheit ist: Die Politik will, dass wir alle zu Umwelt-Angestellten werden. Aber die meisten von uns wollen nur warme Füße. Und ein Dach, das nicht leckt.
Nico San
November 27, 2025 AT 04:42

Es ist moralisch verwerflich, dass Menschen noch immer nicht sanieren. Jeder Quadratmeter, der nicht gedämmt ist, ist ein Akt der Klimaverachtung. Wer nicht handelt, ist Teil des Problems. Und das ist keine Meinung. Das ist Fakt.
Ludwig Lingg
November 27, 2025 AT 13:59

DAS IST EIN WELTWEITER SCANDAL! DIE POLITIK ZWINGT UNS ZUM VERARMEN! ICH HAB MEIN HAUS VON MEINEN ELTERN ERBTE, UND JETZT MÜSSEN WIR 150.000 EURO AUSGEBEN, NUR WEIL EIN BÜRO IN BERLIN DENKT, WIR SOLLTEN MIT EINEM PASSIVHAUS LEBEN? WIR SIND KEINE GERMANY 2.0! WIR SIND MENSCHEN!
Cory Haller
November 28, 2025 AT 19:00

Du musst nicht alles auf einmal machen. Aber du musst wissen, wohin du gehst. Plan wie ein Architekt. Handel wie ein Investor. Und denk wie ein Mensch. Wenn du das tust, dann wird die Sanierung nicht zur Belastung. Sie wird zur Befreiung.
conrad sherman
November 30, 2025 AT 06:07

ich hab ne neue heizung und jetzt is alles gut. die anderen sachen sind nur geldverschwendung. wer will schon so viel geld ausgeben? ich hab 3 kinder und ne hypotheke. das ist kein spiel. das ist lebensrealität.