Maklervertrag beim Immobilienkauf: Widerrufsrecht und Provisionspflicht einfach erklärt

Beim Immobilienkauf ist der Maklervertrag oft der erste verbindliche Schritt - und gleichzeitig einer der am häufigsten missverstandenen Verträge. Viele Käufer unterschreiben ihn, ohne zu wissen, dass sie innerhalb von 14 Tagen ohne Grund wieder aussteigen können. Und das ist nicht nur möglich, es ist auch gesetzlich garantiert. Doch wer genau hat dieses Recht? Wann verliert man es? Und was passiert mit der Provision, wenn man widerruft?

Wann gilt das Widerrufsrecht beim Maklervertrag?

Das Widerrufsrecht beim Immobilienmaklervertrag gilt nicht automatisch für jeden Vertrag. Es gibt zwei klare Fälle, in denen du als Verbraucher das Recht hast, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu kündigen - ohne Angabe von Gründen. Das steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), genauer in den §§ 312b und 312c BGB.

Erster Fall: Der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen. Das heißt, wenn du den Makler in deiner Wohnung, auf einem Café, bei einem Spaziergang oder sogar am Telefon kontaktiert hast und dort den Vertrag unterschrieben hast, dann hast du Widerrufsrecht. Selbst wenn du später in die Maklerbüro kamst, um die Unterlagen zu unterschreiben, zählt das als Außer-Haus-Geschäft - solange der entscheidende Kontakt außerhalb stattfand.

Zweiter Fall: Der Vertrag wurde im Fernabsatz abgeschlossen. Das gilt für alle Verträge, die du über E-Mail, WhatsApp, Online-Formulare, Telefon oder Brief abschließt. Auch wenn du den Maklervertrag komplett digital unterschreibst - etwa über eine Plattform oder eine E-Mail-Zusage - hast du automatisch das Recht, ihn innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen.

Wichtig: Wenn du den Makler persönlich im Büro aufgesucht hast, den Vertrag dort unterschrieben und alles vor Ort geklärt wurde, dann gilt das Widerrufsrecht nicht. Das ist der einzige Fall, in dem du keinen Rückzieher machen kannst - und das wissen viele nicht.

Was passiert, wenn die Widerrufsbelehrung fehlt?

Ein Fehler, den viele Makler machen: Sie vergessen, die Widerrufsbelehrung richtig zu geben. Und das hat schwerwiegende Folgen - für sie, nicht für dich.

Die Gesetze schreiben vor, dass der Makler dir vor Vertragsschluss eine klare, vollständige und schriftliche Widerrufsbelehrung aushändigen muss. Diese muss enthalten: die Frist (14 Tage), wie du widerrufst (schriftlich), und wohin du die Erklärung senden musst. Sie muss auch darauf hinweisen, dass du keine Kosten trägst, wenn du widerrufst - und dass der Makler keine Provision verlangen darf, wenn du nicht gekauft hast.

Wenn diese Belehrung fehlt, oder unvollständig ist, dann verlängert sich die Widerrufsfrist von 14 Tagen auf ganze 12 Monate und 14 Tage. Das ist kein kleiner Unterschied - das ist ein riesiger rechtlicher Nachteil für den Makler. Er kann dann jahrelang nicht sicher sein, ob du nicht doch noch widerrufst. Viele Makler haben deshalb in den letzten Jahren ihre Dokumente überarbeitet und verlangen jetzt eine unterschriebene Bestätigung: „Ich habe die Widerrufsbelehrung erhalten und verstanden.“

Wie widerrufst du richtig?

Ein Widerruf muss schriftlich erfolgen. Das bedeutet: E-Mail reicht, Brief reicht, Fax reicht. Du musst nicht zum Notar gehen oder einen Anwalt einschalten. Du schreibst einfach: „Ich widerrufe meinen Maklervertrag vom [Datum].“

Es gibt keine vorgeschriebene Form. Keine komplizierten Formulierungen, keine Begründung nötig. Du musst nicht sagen, warum du widerrufst - ob du die Immobilie jetzt doch selbst findest, ob du den Makler wechseln willst, oder ob du einfach unsicher bist. Das ist dein Recht.

Die Erklärung musst du an den Makler senden - am besten per Einschreiben mit Rückschein, damit du nachweisen kannst, dass er sie erhalten hat. Du kannst sie aber auch per E-Mail senden, wenn du eine Empfangsbestätigung hast. Wichtig ist nur: Sie muss vor Ablauf der Frist beim Makler eintreffen.

Und nein: Du musst nicht unterschreiben. Ein einfacher Text reicht. Einige Makler versuchen, dich dazu zu drängen, ein vorgedrucktes Formular zu unterschreiben - das ist nicht nötig. Du hast das Recht, deine eigene Formulierung zu nutzen.

Was passiert mit der Provision, wenn du widerrufst?

Hier kommt der große Unterschied: Der Makler verlangt eine Provision, wenn er die Immobilie erfolgreich vermittelt hat. Aber: Wenn du den Maklervertrag widerrufst, und die Immobilie nicht über ihn gekauft hast, dann hat er keinen Anspruch auf Provision.

Das ist der Kern: Der Makler verdient nur, wenn du tatsächlich die Immobilie kaufst - und zwar über ihn. Wenn du nach dem Widerruf die Wohnung direkt vom Verkäufer kaufst, oder über einen anderen Makler, dann hat er nichts verdient. Und er kann dir auch keine Kosten für Besichtigungen, Fotos oder Papierkram in Rechnung stellen - es sei denn, du hast ihm vorher ausdrücklich zugestimmt, dass er solche Aufwendungen ersetzt bekommt. Und das tun die meisten Verbraucher nicht.

Das Gesetz sagt klar: Wenn du widerrufst, muss der Makler alle Leistungen zurückzahlen, die du ihm schon gezahlt hast - etwa eine Anzahlung oder eine Gebühr. Und er muss das innerhalb von 14 Tagen tun. Keine Ausreden. Keine Verzögerungen. Keine „Verwaltungskosten“.

Was ändert sich seit 2020 bei den Maklerkosten?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz: Die Maklerprovision muss gleichmäßig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Das ist ein großer Fortschritt für Käufer. Vorher musste oft der Käufer die gesamte Provision zahlen - bis zu 7 % des Kaufpreises. Jetzt ist es meist nur noch 3,5 %.

Doch das ändert nichts am Widerrufsrecht. Selbst wenn der Makler nur die Hälfte der Provision verlangt - wenn du widerrufst, bekommt er gar nichts. Und das ist wichtig: Die neue Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder Mietobjekte bleibt die alte Regelung bestehen.

Ein weiterer Punkt: Der Maklervertrag muss jetzt in Textform vorliegen - also per E-Mail, PDF, Brief oder unterschriebenes Papier. Mündliche Absprachen zählen nicht mehr. Das macht es einfacher, später nachzuweisen, was vereinbart wurde.

Was du nicht widerrufen kannst: Der Kaufvertrag

Ein häufiger Irrtum: Viele glauben, sie könnten den gesamten Immobilienkauf widerrufen - also den Vertrag mit dem Verkäufer. Das ist falsch. Das Widerrufsrecht gilt nur für den Maklervertrag. Der notarielle Kaufvertrag unterliegt keinem Widerrufsrecht. Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast - und das geschieht meist bei einem Notar - ist er bindend. Du kannst ihn nicht mehr zurücknehmen, nur weil du den Makler wechselst.

Das bedeutet: Du kannst den Makler widerrufen, aber nicht den Kauf. Wenn du den Makler verlierst, aber die Immobilie trotzdem kaufen willst - dann machst du das direkt mit dem Verkäufer. Der Makler hat dann keine Ansprüche mehr.

Was ist mit der „konstitutiven Maklerklausel“?

Einige Makler setzen heute eine sogenannte konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag ein. Das klingt kompliziert, ist aber einfach: Sie sagt, dass der Makler direkt aus dem Kaufvertrag ein Recht auf Provision erhält - nicht nur aus seinem eigenen Vertrag mit dir.

Das bedeutet: Selbst wenn du den Maklervertrag widerrufst, kann er trotzdem die Provision verlangen - wenn du die Immobilie kaufst. Das ist legal, aber nur, wenn du dieser Klausel ausdrücklich zugestimmt hast. Und viele Käufer unterschreiben sie, ohne zu wissen, was sie tun.

Wenn du also den Maklervertrag widerrufen willst, prüfe den Kaufvertrag: Steht dort eine solche Klausel? Dann hat der Makler möglicherweise trotz Widerruf Anspruch auf Provision. In diesem Fall solltest du dich an einen Anwalt wenden - oder den Kauf vorerst stoppen.

Wie vermeidest du Probleme beim Maklervertrag?

Du musst nicht alles fürchten. Mit ein paar einfachen Schritten vermeidest du die meisten Fallstricke:

• Frage vor der Unterschrift: „Haben Sie mir die Widerrufsbelehrung ausgehändigt?“
• Verlange eine schriftliche Kopie - auch wenn alles digital läuft.
• Unterschreibe nie etwas, das du nicht vollständig verstanden hast.
• Wenn du den Makler vertraust, aber unsicher bist: Unterschreibe den Vertrag, aber widerrufe ihn innerhalb der 14 Tage, wenn du dich anders entscheidest.
• Wenn der Makler dich unter Druck setzt - „Wenn Sie nicht jetzt unterschreiben, ist die Wohnung weg“ - dann ist das ein Warnsignal. Der Verkauf ist nicht eilig. Dein Recht ist es, Zeit zu haben.

Die meisten Makler arbeiten fair. Aber du musst nicht auf ihr Vertrauen setzen - du musst auf dein Recht setzen.

Was, wenn der Makler trotz Widerruf eine Provision verlangt?

Wenn du widerrufen hast, die Immobilie aber nicht über ihn gekauft hast - und der Makler trotzdem Geld verlangt - dann reagiere so:

• Schicke ihm eine schriftliche Erinnerung: „Ich habe den Maklervertrag am [Datum] widerrufen. Gemäß § 355 BGB besteht kein Anspruch auf Provision.“
• Wenn er weiterhin drängt: Melde ihn bei der Verbraucherzentrale oder dem Immobilienverband.
• Wenn er eine Rechnung schickt: Ignoriere sie nicht - aber zahle auch nicht. Schicke eine schriftliche Ablehnung.
• Wenn er vor Gericht zieht: Ein Anwalt für Immobilienrecht kostet oft weniger als die Provision - und du hast gute Chancen zu gewinnen.

Die Gerichte in Deutschland haben in den letzten Jahren immer wieder zugunsten von Verbrauchern entschieden, wenn die Widerrufsbelehrung fehlte oder unklar war. Der Makler trägt die Beweislast - er muss nachweisen, dass er alles richtig gemacht hat. Und das tun die wenigsten.

Was ist der nächste Schritt?

Wenn du gerade einen Maklervertrag unterschrieben hast: Lies ihn noch einmal. Prüfe, ob die Widerrufsbelehrung dabei ist. Wenn nicht - widerrufe ihn jetzt. Du hast 14 Tage. Wenn du unsicher bist, warte nicht. Schreib eine E-Mail: „Ich widerrufe meinen Vertrag vom [Datum].“

Das ist nicht böse. Das ist intelligent. Der Maklervertrag ist kein Vertrag mit dem Haus - er ist ein Vertrag mit einem Dienstleister. Und du hast das Recht, ihn zu wechseln - oder zu beenden - ohne Konsequenzen. Nutze es.