Wohnrecht oder Nießbrauch - was bringt mehr Steuervorteile bei der Immobilienschenkung?
Wenn Sie Ihre Immobilie an Ihre Kinder schenken wollen, aber weiterhin darin wohnen möchten, stehen Sie vor einer wichtigen Entscheidung: Wohnrecht oder Nießbrauch? Beides sind dingliche Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden und Ihnen das Nutzungsrecht an der Immobilie sichern - aber steuerlich sind sie Welten voneinander entfernt. Viele Familien wählen das Wohnrecht, weil es einfach erscheint. Doch wer den Nießbrauch nutzt, spart oft bis zu 80 % an Schenkungssteuer. Hier erfahren Sie, warum das so ist - und warum das Wohnrecht in vielen Fällen eine teure Falle ist.
Was ist das Wohnrecht wirklich?
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) gibt Ihnen das Recht, eine Immobilie persönlich zu bewohnen. Sie dürfen dort leben, Ihre Familie einladen, Ihre Möbel aufstellen - aber nichts weiter. Vermieten? Verpachten? Eine Ferienwohnung betreiben? Das ist streng verboten. Es ist ein reines Nutzungsrecht, das nur für Sie und Ihre Haushaltsangehörigen gilt. Die Immobilie bleibt rechtlich im Besitz des neuen Eigentümers, aber Sie dürfen sie nutzen, wie ein Mieter - nur ohne Miete zu zahlen.
Steuerlich wird das Wohnrecht als geringwertig bewertet. Die Finanzämter rechnen nur die Miete aus, die Sie dadurch sparen. Ein 70-Jähriger, der ein Haus im Wert von 500.000 Euro behält, bekommt dafür einen Kapitalwert von etwa 50.000 bis 75.000 Euro zugerechnet. Das klingt viel, ist aber im Vergleich zum Nießbrauch kaum etwas. Der Rest der Immobilie - 425.000 bis 450.000 Euro - wird als verschenkt angesehen. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil bleibt also noch ein steuerpflichtiger Betrag von 25.000 bis 50.000 Euro übrig. Das kann leicht 5.000 bis 10.000 Euro Schenkungssteuer bedeuten.
Der Nießbrauch: Das vollständige Nutzungsrecht
Der Nießbrauch (§§ 1030-1040 BGB) ist weit mehr als nur ein Wohnrecht. Er gibt Ihnen das Recht, die Immobilie ganz zu nutzen - und zwar wirtschaftlich. Sie können sie bewohnen, vermieten, verpachten, sogar als Ferienwohnung nutzen. Sie haben alle Rechte, die ein Eigentümer hat - mit einer Ausnahme: Sie dürfen die Immobilie nicht verkaufen oder belasten. Aber Sie können Miete einnehmen, und diese Miete ist Ihr Einkommen.
Das ist der entscheidende Unterschied. Denn das Finanzamt bewertet den Nießbrauch nicht nur nach der gesparten Miete, sondern auch nach den potenziellen Mieteinnahmen. Je älter Sie sind, desto geringer ist der Kapitalwert. Ein 75-Jähriger bekommt nur noch 25 % des Immobilienwerts als Nießbrauchswert zugerechnet. Bei 500.000 Euro Immobilie bedeutet das: Nur 125.000 Euro gelten als verschenkt. Der Rest - 375.000 Euro - ist steuerfrei. Bei einem Freibetrag von 400.000 Euro bleibt also gar nichts steuerpflichtig übrig. Keine Schenkungssteuer. Punkt.
Steuerliche Unterschiede im Detail
Die Unterschiede zwischen Wohnrecht und Nießbrauch zeigen sich nicht nur bei der Schenkungssteuer. Auch bei Einkommensteuer, Grundsteuer und Absetzbarkeit von Kosten ist der Nießbrauch klar im Vorteil.
- Einkommensteuer: Wer ein Wohnrecht hat, hat keine Einkünfte - und damit auch keine Steuerpflicht. Wer einen Nießbrauch hat, muss Mieteinnahmen versteuern. Aber: Er kann alle Kosten absetzen - Instandhaltung, Verwaltung, Zinsen, Abschreibung. In vielen Fällen bleiben nach Abzug der Kosten nur 10-20 % der Miete als steuerbare Einnahme übrig. Bei einer 1.200 Euro-Miete und 1.000 Euro Kosten bleiben 200 Euro zu versteuern.
- Grundsteuer: Beim Wohnrecht zahlt der neue Eigentümer die Grundsteuer. Beim Nießbrauch zahlt der Nießbrauchberechtigte sie - es sei denn, er vermietet die Immobilie. Dann kann er die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Das ist ein klarer Vorteil.
- Instandhaltung: Beim Wohnrecht sind Sie nur für kleinere Reparaturen verantwortlich - wie ein Mieter. Beim Nießbrauch müssen Sie größere Instandhaltungen tragen. Aber: Sie können diese Kosten steuerlich absetzen. Das macht den Nachteil wieder wett.
Ein Beispiel: Ein 72-jähriger Vater schenkt seine 450.000 Euro teure Wohnung an seine Tochter und behält den Nießbrauch. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt nach der amtlichen Tabelle 28 % - also 126.000 Euro. Der Freibetrag von 400.000 Euro ist damit noch lange nicht ausgeschöpft. Keine Schenkungssteuer. Er vermietet die Wohnung für 1.100 Euro/Monat. Seine Kosten: 950 Euro (Instandhaltung, Zinsen, Verwaltung, Abschreibung). Er zahlt nur Einkommensteuer auf 150 Euro Gewinn pro Monat - das sind 1.800 Euro pro Jahr. Das ist weniger als die Miete, die er vorher für eine Wohnung in Graz gezahlt hätte.
Warum wählen dann so viele das Wohnrecht?
Weil es einfacher ist. Ein Wohnrecht ist schnell eingerichtet. Der Notar braucht ein paar Seiten, die Eintragung im Grundbuch dauert vier Wochen. Der Nießbrauch ist komplexer. Der Vertrag muss genau regeln, ob Vermietung erlaubt ist, wer für Reparaturen zahlt, wie die Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Der Kapitalwert muss mit der Finanzverwaltung berechnet werden - und das kostet Zeit und Geld.
Die Kosten: Ein Wohnrecht kostet etwa 450-600 Euro Notargebühren. Ein Nießbrauch 600-800 Euro. Der jährliche Aufwand ist auch höher: Wer einen Nießbrauch hat, muss jährlich eine Einkommensteuererklärung abgeben, mit Mieteinnahmen, Abschreibungen, Zinsen, Instandhaltungskosten. Ein Steuerberater verlangt dafür 300-500 Euro pro Jahr. Wer ein Wohnrecht hat, braucht keine Steuererklärung - es gibt nichts zu versteuern.
Das ist der Preis der Einfachheit. Und viele zahlen ihn - ohne zu wissen, dass sie tausende Euro verpassen.
Die Zahlen sprechen: Nießbrauch ist die bessere Wahl
Die Statistik zeigt es deutlich: In 2019 gab es in Deutschland 12.500 Immobilienschenkungen mit Nießbrauch. 2023 waren es bereits 28.700 - ein Anstieg von 130 %. Gleichzeitig stieg die Zahl der Wohnrechte nur von 18.300 auf 21.400 - ein Anstieg von 17 %. Das bedeutet: Immer mehr Familien erkennen, dass der Nießbrauch steuerlich überlegen ist.
Steuerberater geben eine klare Empfehlung: Wenn Sie über 60 Jahre alt sind und die Immobilie nicht verkaufen wollen, wählen Sie den Nießbrauch. Je älter Sie sind, desto niedriger ist der Kapitalwert. Bei 70 Jahren: 30 % des Immobilienwerts. Bei 75 Jahren: 25 %. Bei 80 Jahren: nur noch 20 %. Das ist kein Zufall - das ist die Absicht des Gesetzgebers. Sie sollen Ihr Vermögen an die nächste Generation weitergeben, ohne dass die Schenkungssteuer alles verschlingt.
Ein Fall aus der Praxis: Ein 71-jähriger Mann in Linz schenkte seine 600.000 Euro teure Villa an seine Tochter mit Nießbrauch. Der Kapitalwert des Nießbrauchs: 180.000 Euro. Der Freibetrag: 400.000 Euro. Keine Steuer. Er vermietet die Villa für 2.200 Euro/Monat. Nach Abzug von 1.900 Euro Kosten bleibt ein Gewinn von 300 Euro/Monat - 3.600 Euro pro Jahr. Er zahlt 600 Euro Einkommensteuer. Er spart 120.000 Euro Schenkungssteuer. Das ist kein Traum - das ist Realität.
Was Sie jetzt tun müssen
Wenn Sie eine Immobilie schenken wollen, machen Sie drei Dinge:
- Berechnen Sie den Kapitalwert. Nutzen Sie die offizielle Tabelle des Bundesfinanzministeriums. Für einen 65-Jährigen: 40 % des Immobilienwerts. Für einen 75-Jährigen: 25 %. Vergleichen Sie das mit dem Freibetrag von 400.000 Euro.
- Prüfen Sie Ihre Einkommenslage. Wenn Sie schon Rente beziehen und in der höchsten Steuerklasse sind, kann die Miete aus dem Nießbrauch Ihre Steuerlast erhöhen. Dann ist ein Wohnrecht vielleicht doch besser - aber nur, wenn der Kapitalwert des Wohnrechts über 300.000 Euro liegt.
- Sprechen Sie mit einem Notar und einem Steuerberater. Nicht mit einem. Mit beiden. Gemeinsam. Der Notar macht den Vertrag, der Steuerberater berechnet die Folgen. Das kostet 1.000-1.500 Euro - aber spart oft 50.000 Euro und mehr.
Die geplante Erbschaftsteuerreform 2025 mit höheren Freibeträgen macht Nießbrauch noch attraktiver. Aber: Ab 2026 könnte eine vermögensbasierte Schenkungssteuer kommen - die bisherigen Vorteile könnte sie abschaffen. Wer jetzt handelt, sichert sich den steuerlichen Vorteil.
Was passiert, wenn Sie nichts tun?
Wenn Sie Ihre Immobilie einfach vererben, zahlt Ihr Kind später Erbschaftssteuer - und zwar auf den vollen Wert. Die Freibeträge sind bei Vererbung niedriger als bei Schenkung. Und Sie haben keine Kontrolle mehr. Wer mit Nießbrauch schenkt, behält das Leben lang das Recht, dort zu wohnen - oder zu vermieten. Wer nur das Wohnrecht wählt, verliert die Möglichkeit, Einkünfte zu generieren. Wer gar nichts tut, riskiert, dass sein Vermögen nach dem Tod zu 40 % oder mehr an das Finanzamt geht.
Es ist nicht kompliziert. Es ist nur ungewohnt. Und es lohnt sich.
Kann ich das Wohnrecht später in einen Nießbrauch umwandeln?
Nein. Ein Wohnrecht kann nicht einfach in einen Nießbrauch umgewandelt werden. Beides sind eigenständige Rechte, die im Grundbuch festgeschrieben sind. Wenn Sie später mehr Rechte wollen, müssen Sie einen neuen Vertrag aufsetzen - und das erfordert die Zustimmung des neuen Eigentümers. Das ist oft schwierig, weil der neue Eigentümer nicht einverstanden ist, sein Eigentum zu teilen. Deshalb: Entscheiden Sie sich von Anfang an richtig.
Was passiert mit dem Nießbrauch, wenn ich sterbe?
Der Nießbrauch erlischt mit Ihrem Tod. Das Recht ist persönlich und kann nicht vererbt werden. Sobald Sie sterben, geht die volle Nutzung der Immobilie vollständig an den neuen Eigentümer über. Das ist ein wichtiger Punkt: Der Nießbrauch schützt Sie - aber nicht Ihre Erben. Wenn Sie wollen, dass Ihr Partner weiterhin wohnen kann, muss er selbst ein Wohnrecht oder Nießbrauch erhalten - zum Beispiel durch einen gemeinsamen Vertrag.
Ist der Nießbrauch auch bei Gewerbeimmobilien möglich?
Ja, absolut. Der Nießbrauch ist besonders beliebt bei Gewerbeimmobilien, z. B. bei Mietshäusern, Gewerbeobjekten oder Immobilien in Familienunternehmen. Der Nießbrauchnehmer kann hier Mieteinnahmen erzielen und diese steuerlich absetzen. Viele Unternehmer nutzen das, um ihr Unternehmen an die nächste Generation zu übergeben - ohne die Liquidität zu belasten. Die steuerlichen Vorteile sind hier oft noch größer als bei Wohnimmobilien.
Kann ich den Nießbrauch verkaufen?
Nein, Sie können den Nießbrauch nicht verkaufen - aber Sie können ihn vererben? Nein, auch nicht. Der Nießbrauch ist ein persönliches Recht, das mit Ihrem Tod endet. Sie können ihn aber abtreten - das heißt, Sie geben das Recht an jemand anderen ab, etwa an Ihren Ehepartner. Das ist aber kompliziert und erfordert die Zustimmung des Eigentümers. In der Praxis geschieht das nur selten. Der Nießbrauch ist also ein Schutz für Sie - nicht für Ihre Erben.
Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Finanzämter den Nießbrauch anfechten?
Sehr gering, wenn alles korrekt gemacht ist. Die Finanzämter akzeptieren den Nießbrauch als legales Steueroptimierungsinstrument. Sie prüfen nur, ob die Berechnung des Kapitalwerts korrekt ist und ob die Vertragsbedingungen klar sind. Wenn Sie eine offizielle Bewertung des Immobilienwerts vorlegen und die Tabelle des Bundesfinanzministeriums nutzen, gibt es keine Anfechtung. Die meisten Anfechtungen kommen von Familienmitgliedern, die sich benachteiligt fühlen - nicht vom Finanzamt.
Was kommt als Nächstes?
Wenn Sie den Nießbrauch nutzen, planen Sie langfristig. Die Reformen der nächsten Jahre werden die Regeln weiter verändern. Ab 2026 könnte eine neue Vermögenssteuer kommen - die bisherigen Vorteile könnte sie beeinträchtigen. Wer jetzt handelt, sichert sich den steuerlichen Vorteil, bevor er verschwindet. Die Zeit läuft nicht gegen Sie - aber die Gesetze ändern sich. Machen Sie den ersten Schritt: Holen Sie sich eine kostenlose Kapitalwertberechnung. Fragen Sie Ihren Notar: „Wie hoch wäre der Nießbrauchswert für meine Immobilie?“ Und dann entscheiden Sie - mit klarem Kopf, nicht mit Angst.