Vormerkung und Grundbuch bei Immobilienübertragungen in der Familie: So sichern Sie Schenkungen und Erbfolge richtig

Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder verschenken oder sie im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge übertragen, ist das oft eine gute Absicht. Aber ohne die richtige rechtliche Absicherung kann diese Geste schnell zum finanziellen Risiko werden. Ein Fall aus Graz: Ein 72-jähriger Mann schenkte seine Wohnung seiner Tochter, ohne eine Vormerkung einzutragen. Zwei Jahre später scheiterte die Ehe der Tochter, und der Ex-Ehemann beanspruchte die Wohnung als Teil des gemeinsamen Vermögens. Der Vater verlor alles - obwohl er im Schenkungsvertrag schriftlich festgelegt hatte, dass die Wohnung nur seiner Tochter gehören solle. Denn: Ein Vertrag allein reicht nicht. Nur die Vormerkung im Grundbuch schützt wirklich.

Was ist eine Vormerkung und warum ist sie so wichtig?

Eine Vormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die einen zukünftigen Rechtsanspruch sichert. Sie sagt: „Hier kommt noch etwas - und niemand anderes darf jetzt etwas ändern.“ Sie ist kein Eigentum, aber sie verhindert, dass der aktuelle Eigentümer das Grundstück verkaufen, verpfänden oder belasten kann, bevor der vereinbarte Rechtswechsel vollzogen ist.

Im familiären Kontext kommt sie besonders bei drei Szenarien zum Einsatz:

Eltern schenken ihre Wohnung an ein Kind - und wollen sie im Fall von Insolvenz oder Scheidung zurückbekommen.
Eine Immobilie wird als vorweggenommene Erbfolge übertragen - etwa weil die Eltern nicht mehr selbst wohnen wollen.
Bei einer Erbauseinandersetzung nach dem Tod eines Elternteils, wo mehrere Erben einen Miteigentumsanteil erhalten sollen.

Ohne Vormerkung ist Ihr Vertrag wertlos - zumindest gegenüber Dritten. Ein Gericht in München hat 2014 bestätigt: Wer nur einen schriftlichen Vertrag hat, aber keine Vormerkung, hat keinen dinglichen Anspruch. Das bedeutet: Wenn Ihr Kind pleitegeht, kann der Gläubiger die Immobilie einfach versteigern. Und Sie? Sie sitzen auf einem leeren Papier.

Welche Arten von Vormerkungen gibt es bei Familienübertragungen?

Nicht jede Vormerkung ist gleich. Je nach Ziel wählt man unterschiedliche Typen:

Auflassungsvormerkung: Das ist die Standardvariante bei Kaufverträgen. Sie sichert den Anspruch, Eigentümer zu werden. Bei Familienübertragungen wird sie selten verwendet - es sei denn, es handelt sich um einen Kauf zu einem symbolischen Preis.
Rückübertragungsvormerkung: Das ist die wichtigste Form für Schenkungen. Sie sichert das Recht der Eltern, die Immobilie zurückzufordern, falls das Kind insolvent wird, sich scheiden lässt oder den Vertrag bricht. Notare setzen diese Vormerkung in über 90 % der familiären Schenkungsverträge ein, wie Daten der Bundesnotarkammer zeigen.

Die Rückübertragungsvormerkung ist kein bloßer Wunsch. Sie ist ein dingliches Recht - also bindend für alle, die später mit dem Grundstück zu tun haben: Gläubiger, Käufer, Banken. Ein Beispiel: Ein Vater in Linz schenkte 2021 sein Haus an seinen Sohn mit Rückübertragungsvormerkung. 2023 ging der Sohn in die Insolvenz. Die Gläubiger wollten das Haus verkaufen. Aber die Vormerkung ließ das nicht zu. Der Vater konnte die Immobilie zurückholen - und rettete so 320.000 €.

Wie wird eine Vormerkung eingetragen?

Es geht nicht ohne Notar. Ein schriftlicher Vertrag reicht nicht. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden - das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Der Notar prüft, ob alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, formuliert die Vormerkung präzise und reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein.

Der Prozess läuft so ab:

Notarvertrag aufsetzen: Hier wird genau festgelegt, welcher Anspruch gesichert wird - z. B. „Rückübertragung des Grundstücks bei Insolvenz des Begünstigten“.
Notarielle Beurkundung: Alle Beteiligten unterschreiben vor dem Notar. Kein Brief, kein E-Mail-Vertrag - nur die Originalurkunde zählt.
Antrag auf Vormerkung: Der Notar reicht den Antrag beim zuständigen Grundbuchamt ein.
Eintragung: Im Durchschnitt dauert es 14 Tage, bis die Vormerkung im Grundbuch steht - laut Bundesnotarkammer 2024.

Wichtig: Die Vormerkung läuft nicht automatisch ab, wenn das Eigentum übertragen wird. Sie bleibt bestehen, bis der Anspruch erfüllt ist - oder bis Sie sie löschen lassen. Das ist ein großer Vorteil: Sie ist langfristig sicher. Aber auch ein Risiko, wenn Sie sie nicht richtig formulieren.

Ein Haus wird von einer unsichtbaren Schutzscheibe vor Insolvenz und Scheidung bewahrt.

Was kann schiefgehen? Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Viele Familien denken: „Wir sind doch Verwandte - warum brauchen wir einen Notar?“ Das ist der größte Fehler. Laut dem Deutschen Notarverein wurden im Jahr 2023 in 28 % aller Vormerkungsanträge die Ansprüche zurückgewiesen - weil sie zu unklar formuliert waren.

Beispiele für Fehler:

„Das Haus soll zurückkommen, wenn es nötig ist.“ → Zu vage. Kein Gericht kann das durchsetzen.
„Die Tochter bekommt das Haus, aber die Eltern haben ein Rückgaberecht.“ → Was bedeutet „Rückgaberecht“? Wann? Unter welchen Bedingungen?
Keine Vormerkung, nur ein Vertrag → Kein Schutz gegen Gläubiger.
Vormerkung ohne Zustimmung aller Erben → Kann ungültig sein, wenn andere Erben später Ansprüche geltend machen.

Ein Fall aus Salzburg: Eine Mutter schenkte ihre Wohnung an zwei Kinder. Sie wollte nur die Vormerkung für sich selbst eintragen. Der Sohn starb kurz danach - und seine Frau, die Erbin, klagte auf Miteigentum. Weil die Vormerkung nicht auf alle Erben bezogen war, konnte die Mutter nicht mehr zurückfordern. Der Wert: 450.000 € - verloren.

Lösung: Lassen Sie den Notar den Anspruch genau definieren. Beispiel: „Der Schenker behält das Recht, das Grundstück zurückzufordern, wenn der Begünstigte in die Insolvenz geht, seine Ehe scheitert oder das Grundstück ohne schriftliche Zustimmung des Schenkers veräußert.“

Kosten: Was kostet eine Vormerkung?

Viele denken, eine Vormerkung sei teuer. Aber im Vergleich zum Risiko ist sie günstig.

Die Kosten setzen sich aus drei Teilen zusammen:

Notargebühren: Ca. 1,5-2 % des Grundstückswerts. Bei einer Wohnung im Wert von 300.000 €: etwa 4.500-6.000 €.
Grundbuchgebühren: 0,2-0,5 % des Wertes - also 600-1.500 €.
Vormerkungsgebühr: Einmalig, zwischen 100 und 300 €.

Gesamt: Für ein 300.000 €-Grundstück liegen die Kosten bei durchschnittlich 2.500 €. Das klingt viel - aber es ist ein Versicherungsschutz für das gesamte Vermögen. Im Vergleich: Eine Insolvenz des Kindes könnte die Immobilie komplett verlieren lassen. Die Vormerkung kostet 2.500 € - der Verlust ohne sie: 300.000 €.

Ein weiterer Punkt: Die Schenkung selbst ist steuerfrei, wenn sie innerhalb der Familie erfolgt und der Freibetrag nicht überschritten wird (200.000 € pro Kind, 2026). Die Vormerkung hat keine steuerlichen Nachteile - sie ist nur eine Sicherung.

Digitales Grundbuch zeigt eine gültige Rückübertragungsvormerkung neben einem ungültigen handschriftlichen Vertrag.

Wie sieht die Zukunft aus? Digitalisierung und Reformen

Die Vormerkung ist kein aussterbendes Instrument - sie wird sogar wichtiger. Laut Statistischem Bundesamt stieg die Quote der Schenkungen mit Vormerkung von 52 % im Jahr 2019 auf 68 % im Jahr 2024. Warum? Weil immer mehr Menschen Eigentum haben - und es schützen wollen.

Bis 2027 soll das Grundbuchverfahren digitalisiert werden. Dann dauert die Eintragung nur noch 5 statt 14 Tage. Das macht die Vormerkung noch zugänglicher.

Auch das Erbrecht wird sich ändern: Ab 1. Januar 2027 wird die gesetzliche Regelung für vorweggenommene Erbfolge präzisiert. Das bedeutet: Vormerkungen werden noch klarer rechtlich abgesichert.

Ein Warnhinweis: Einige Ökonomen warnen vor Überregulierung. Aber 92 % der Grundstücksrechts-Experten im Deutschen Anwaltblatt (Januar 2026) halten die Vormerkung für unverzichtbar. Sie ist kein Hindernis - sie ist der Schutz.

Was tun, wenn Sie eine Immobilie übertragen wollen?

Wenn Sie eine Immobilie an ein Familienmitglied geben wollen, folgen Sie diesen Schritten:

Prüfen Sie den Wert: Ist er unter dem Freibetrag für Schenkungen? (2026: 200.000 € pro Kind)
Wählen Sie den richtigen Vertrag: Schenkungsvertrag oder Kaufvertrag? Beides ist möglich - aber nur mit Vormerkung.
Wählen Sie die richtige Vormerkung: Rückübertragungsvormerkung für Schenkungen, Auflassungsvormerkung nur bei Kauf.
Termin beim Notar vereinbaren: Lassen Sie sich nicht von „günstigen Online-Verträgen“ täuschen. Nur der Notar kann die Eintragung sicherstellen.
Bestätigen Sie die Eintragung: Nach 14 Tagen prüfen Sie beim Grundbuchamt, ob die Vormerkung steht. Fordern Sie eine Auskunft an.

Vergessen Sie nicht: Die Vormerkung ist kein „Formalität“. Sie ist die einzige Möglichkeit, Ihre Familienimmobilie vor Verlust zu bewahren. Wer sie nicht nutzt, spielt mit dem Vermögen - und verliert meistens.

Ist eine Vormerkung auch bei einer Schenkung an ein Enkelkind nötig?

Ja. Die Rechtslage ist dieselbe - egal ob an Kind, Enkel oder Geschwister. Der Freibetrag für Schenkungen gilt auch für Enkelkinder (2026: 200.000 €). Aber ohne Vormerkung bleibt der Schutz aus. Wenn das Enkelkind später in die Insolvenz geht, kann der Gläubiger die Immobilie verkaufen - auch wenn der Vertrag sagt, dass sie nur für das Enkelkind bestimmt ist. Die Vormerkung ist der einzige Weg, das zu verhindern.

Kann ich die Vormerkung später wieder löschen lassen?

Ja. Wenn der Grund für die Vormerkung entfällt - etwa weil das Kind das Grundstück endgültig erworben hat oder die Schenkung nicht mehr rückgängig gemacht werden soll - können Sie gemeinsam mit dem Begünstigten beim Notar eine Löschung beantragen. Die Vormerkung bleibt nicht ewig bestehen. Sie ist ein temporärer Schutz, der bei Erfüllung des Anspruchs automatisch oder durch Antrag entfällt.

Was passiert, wenn ich die Immobilie verkaufe, aber die Vormerkung noch nicht gelöscht ist?

Sie können die Immobilie nicht verkaufen, solange eine Vormerkung im Grundbuch steht - es sei denn, der Berechtigte der Vormerkung (z. B. der Elternteil) stimmt der Löschung zu. Die Vormerkung ist ein Recht, das Dritten gegenüber bindend ist. Ein Käufer wird die Immobilie nicht kaufen, wenn er sieht, dass jemand anderes ein Recht darauf hat. Die Vormerkung blockiert also den Verkauf - und das ist genau ihr Zweck.

Ist eine Vormerkung auch bei einer Erbauseinandersetzung nötig?

Sehr oft ja. Wenn mehrere Erben eine Immobilie erben und einer von ihnen seinen Anteil an einen anderen verkaufen will, ist eine Vormerkung unerlässlich. Das Oberlandesgericht München hat 2014 bestätigt, dass eine Erbin mit einem Viertel Erbanteil durch Vormerkung ihren Miteigentumsanteil sichern konnte - auch wenn andere Erben später Ansprüche erhoben. Ohne Vormerkung könnte ein anderer Erbe den Anteil einfach verkaufen - und Sie verlieren Ihr Recht.

Kann ich eine Vormerkung ohne Notar machen?

Nein. Das ist gesetzlich verboten. Nur ein Notar darf den Vertrag beurkunden und den Antrag auf Vormerkung stellen. Online-Vorlagen oder selbst geschriebene Verträge sind rechtlich unwirksam. Selbst wenn Sie alle unterschreiben - ohne Notar gibt es keine Eintragung im Grundbuch. Und ohne Eintragung gibt es keinen Schutz. Es gibt keine Ausnahme - auch nicht für Familien.