Wenn Sie eine Immobilie im Ausland besitzen und planen, nach Deutschland zurückzukehren, auszuwandern oder sie zu verkaufen, dann ist die steuerliche Abwicklung kein Nebenschauplatz - sie ist entscheidend. Viele glauben, dass Deutschland eine sogenannte Exit-Steuer auf Immobilien erhebt, sobald man das Land verlässt. Das ist falsch. Und genau hier liegt der größte Fehler, den Menschen machen: Sie zahlen Steuern, die sie gar nicht schulden - oder sie versäumen eine Chance, die ihnen viel Geld sparen könnte.
Die Wegzugsbesteuerung gilt nicht für Ihre Auslandsimmobilie
Wenn Sie Ihre Ferienwohnung in Spanien oder Ihr Haus in der Türkei verkaufen, nachdem Sie aus Deutschland ausgewandert sind, dann müssen Sie keine deutsche Exit-Steuer zahlen. Das ist kein Irrtum, das ist Gesetz. Die Regelung im § 6 Außensteuergesetz (AStG) greift nur bei Kapitalbeteiligungen - also wenn Sie Anteile an einer GmbH, AG oder einer ausländischen Immobiliengesellschaft halten. Nicht bei einer Immobilie, die Sie persönlich besitzen. Selbst wenn Sie die Wohnung vor 20 Jahren für 100.000 Euro gekauft haben und sie heute 500.000 Euro wert ist: Keine deutsche Steuer auf diesen Gewinn, nur weil Sie nach Portugal gezogen sind.
Das ist ein entscheidender Unterschied zu Ländern wie Frankreich oder der Schweiz, wo die fiktive Veräußerung von Immobilien beim Wegzug oft steuerpflichtig ist. In Deutschland ist das nicht der Fall. Das bestätigen Steuerkanzleien wie Mauss und Fiala Rechtsanwälte, aber auch unabhängige Experten wie Florian Röski und Grant Thornton. Die Wegzugsbesteuerung ist eine Kapitalbeteiligungs-Regel, keine Immobilien-Regel.
Wann doch Steuern fällig werden - und wie Sie sie vermeiden
Es gibt aber einen Fall, in dem die deutsche Steuerbehörde trotzdem auf Ihre Auslandsimmobilie schaut: Wenn Sie sie nicht persönlich, sondern über eine Gesellschaft halten. Viele Besitzer von Auslandsimmobilien nutzen eine GmbH oder eine ausländische Holding, um Vermögensschutz oder Mietsteuer zu optimieren. Aber genau hier liegt die Falle.
Wenn Sie Anteile an einer ausländischen Immobiliengesellschaft halten - selbst wenn Sie nur 5 % davon besitzen - und dann nach Deutschland auswandern, dann gilt § 6 AStG. Die Finanzbehörde berechnet einen fiktiven Verkaufsgewinn, als hätten Sie die Anteile zum Marktwert verkauft. Und das kann teuer werden: 25 % Abgeltungsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer - bis zu 28 % Gesamtbelastung. Und das, obwohl Sie kein Geld aus dem Verkauf bekommen haben.
Ein echter Fall aus der Praxis: Ein Unternehmer aus München verlegt seinen Wohnsitz nach Singapur. Er hält 10 % an einer spanischen Immobiliengesellschaft, deren Wert in 15 Jahren von 1,2 Mio. Euro auf 5,8 Mio. Euro gestiegen ist. Die fiktive Veräußerung ergibt einen Gewinn von 4,6 Mio. Euro. Die Steuerlast: knapp 1,3 Mio. Euro. Und er hat kein Geld dafür. Das ist kein Einzelfall. Laut einer Umfrage der Deutschen Bank besitzen 68 % der vermögenden Deutschen zwischen 45 und 65 Jahren mindestens eine ausländische Immobilie - und viele halten sie über Gesellschaften. Das ist ein Risiko, das viele nicht sehen.
Die 10-Jahres-Frist: Ihr größter Verbündeter
Wenn Sie Ihre Auslandsimmobilie persönlich halten - und sie mindestens zehn Jahre lang genutzt haben - dann ist der Verkauf steuerfrei. Das gilt auch, wenn Sie schon ausgewandert sind. Das ist eine der wichtigsten Regeln, die fast niemand kennt.
Die Spekulationsfrist von zehn Jahren gilt für alle Privatverkäufe von Immobilien, egal ob in Deutschland oder im Ausland. Sie müssen die Immobilie nicht selbst bewohnt haben - es reicht, wenn Sie sie als Privatperson gehalten und nicht gewerblich vermietet haben. Wenn Sie 2018 in Portugal eine Wohnung gekauft haben, sie 2023 an Touristen vermietet haben und sie jetzt 2025 verkaufen - und Sie seit 2020 in Spanien leben - dann ist der Gewinn trotzdem steuerfrei. Warum? Weil die zehn Jahre noch nicht um sind. Und weil Sie sie als Privatperson besaßen.
Das ist ein riesiger Vorteil gegenüber anderen Ländern. In Frankreich müssen Sie auch nach Auswanderung auf Kapitalgewinne aus Immobiliensteuern zahlen. In Deutschland nicht. Die Steuerfreiheit nach zehn Jahren ist Ihr sicherster Weg, um Gewinne ohne Abzug zu realisieren - egal wo Sie leben.
Was Sie tun müssen, um nicht in die Falle zu tappen
Die meisten Probleme entstehen nicht durch Unwissenheit, sondern durch falsche Strukturen. Hier sind drei konkrete Schritte, die Sie jetzt prüfen sollten:
- Prüfen Sie, wie Ihre Immobilie gehalten wird: Ist sie in Ihrem Namen oder in einer Gesellschaft? Wenn sie in einer Gesellschaft steht, ist die Wegzugsbesteuerung ein Risiko. Wenn sie in Ihrem Namen steht, ist sie sicher - solange die zehn Jahre laufen.
- Prüfen Sie das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Deutschland hat mit fast allen Ländern ein DBA. In den meisten Fällen hat das Zielland das Vorrangrecht, die Immobilie zu besteuern. Aber: Wenn Sie die Immobilie über eine Gesellschaft halten, kann Deutschland trotzdem die Wegzugsbesteuerung verlangen. Ein DBA schützt nicht vor § 6 AStG.
- Dokumentieren Sie Ihre Nutzung: Halten Sie Nachweise über die Nutzung der Immobilie bereit - Mietverträge, Rechnungen, Wohnsitznachweise. Wenn die Finanzbehörde später fragt, ob Sie sie als Privatperson gehalten haben, brauchen Sie Beweise. Keine Annahmen. Keine Erinnerungen. Dokumente.
Die Ratenzahlung - ein Ausweg, aber mit Kosten
Wenn Sie doch unter die Wegzugsbesteuerung fallen - weil Sie Anteile an einer Gesellschaft halten - dann gibt es einen Ausweg: die Ratenzahlung. Die Finanzbehörde kann Ihnen erlauben, die Steuer in Raten zu zahlen. Aber das ist kein Geschenk.
Bei einem Wegzug in ein Nicht-EU-Land (z. B. USA, Singapur) wird die Zahlung in Raten gewährt - aber mit Zinsen. In der Regel 5 % pro Jahr. Bei einem Wegzug in ein EU-Land (z. B. Spanien, Portugal) können Sie die Zahlung über sieben Jahre strecken. Aber: Sie müssen jährlich bis zum 31. Juli des Folgejahres eine Meldung beim Finanzamt abgeben. Und wenn Sie die Meldung vergessen, wird die gesamte Steuer sofort fällig - inklusive Nachzahlungszinsen.
Ein Nutzer aus Berlin berichtet auf Reddit: „Ich habe 2024 meine GmbH-Anteile an einer spanischen Immobilie verkauft, nachdem ich nach Portugal gezogen bin. Die Wegzugssteuer war 180.000 Euro. Ich habe sie in sieben Raten gezahlt. Aber die Zinsen haben mich 27.000 Euro gekostet. Das war bitter.“
Was Sie jetzt tun sollten - in drei Schritten
Es ist nicht zu spät, aber es wird Zeit. Hier ist Ihr Aktionsplan für Dezember 2025:
- Prüfen Sie Ihren Immobilienbesitz: Machen Sie eine Liste aller ausländischen Immobilien. Notieren Sie: Wer ist Eigentümer? Seit wann? Wie hoch ist der aktuelle Wert? Wie hoch war der Anschaffungswert?
- Prüfen Sie die Nutzungsdauer: Haben Sie die Immobilie seit mindestens zehn Jahren als Privatperson gehalten? Wenn ja: Warten Sie. Verkaufen Sie erst nach Ablauf der Frist. Sie sparen 0 % Steuern - und das ist der beste Ausgang.
- Prüfen Sie die Rechtsform: Wenn die Immobilie über eine Gesellschaft läuft: Überlegen Sie, ob Sie sie in Ihren Namen übertragen können. Das ist nicht immer einfach, aber oft möglich - besonders wenn Sie die Gesellschaft nicht mehr benötigen. Ein Steuerberater kann Ihnen zeigen, wie das funktioniert - und was es kostet.
Wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen - und die zehn Jahre noch nicht um sind - dann verkaufen Sie sie, bevor Sie auswandern. Dann zahlen Sie die Steuer in Deutschland, nicht im Ausland. Und oft ist die deutsche Steuerlast geringer als die im Zielland.
Die Zukunft: Werden Regeln verschärft?
Die Bundesregierung plant für 2025-2029 eine stärkere Besteuerung von nicht realisierten Gewinnen - besonders bei mittelständischen Unternehmen. Aber Experten wie Prof. Dr. Hans-Georg Bloss von der Universität Köln glauben nicht, dass das auf private Immobilien ausgeweitet wird. Warum? Weil es völkerrechtliche Konflikte mit Doppelbesteuerungsabkommen auslösen würde. Die meisten Länder würden das nicht akzeptieren.
Die aktuelle Regelung bleibt also stabil: Keine Exit-Steuer auf persönliche Immobilien. Nur auf Kapitalbeteiligungen. Und die zehn-Jahres-Frist bleibt Ihr stärkster Schutz.
Frequently Asked Questions
Gibt es eine Exit-Steuer auf Auslandsimmobilien in Deutschland?
Nein. Deutschland erhebt keine Exit-Steuer auf persönlich gehaltene Immobilien, egal wo sie sich befinden. Die sogenannte Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) betrifft nur Kapitalbeteiligungen wie Anteile an GmbHs oder AGs. Wenn Sie eine Wohnung in Spanien oder ein Haus in der Türkei persönlich besitzen, fallen Sie nicht unter diese Regelung - selbst wenn der Wert stark gestiegen ist.
Was passiert, wenn ich meine Auslandsimmobilie über eine GmbH halte?
Dann kann die Wegzugsbesteuerung greifen. Wenn Sie aus Deutschland auswandern und Anteile an einer ausländischen Immobiliengesellschaft halten, wird die Finanzbehörde einen fiktiven Verkauf ansetzen. Der Gewinn wird mit 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer besteuert - bis zu 28 %. Sie müssen das Geld nicht aus dem Verkauf haben, aber trotzdem zahlen. Das ist ein häufiger Stolperstein für Investoren.
Ist der Verkauf einer Auslandsimmobilie nach zehn Jahren steuerfrei?
Ja. Wenn Sie eine Immobilie - egal ob in Deutschland oder im Ausland - als Privatperson mindestens zehn Jahre gehalten haben, ist der Verkauf steuerfrei. Das gilt auch, wenn Sie bereits ausgewandert sind. Sie müssen die Immobilie nicht selbst bewohnt haben - es reicht, dass sie nicht gewerblich genutzt wurde. Das ist ein großer Vorteil gegenüber anderen Ländern.
Was ist ein Doppelbesteuerungsabkommen und hilft es bei Auslandsimmobilien?
Ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) regelt, welches Land das Recht hat, Einkünfte aus Immobilien zu besteuern. In den meisten Fällen hat das Land, in dem die Immobilie steht, das Vorrangrecht. Aber: Ein DBA schützt nicht vor der deutschen Wegzugsbesteuerung, wenn Sie Anteile an einer Gesellschaft halten. Es hilft nur, wenn die Immobilie persönlich gehalten wird und Sie nur die Kapitalerträge aus dem Verkauf versteuern müssen.
Kann ich die Steuer bei Wegzug in Raten zahlen?
Ja, aber nur bei Kapitalbeteiligungen - nicht bei persönlichen Immobilien. Wenn die Wegzugsbesteuerung greift, können Sie die Steuer über sieben Jahre zahlen, wenn Sie in ein EU-Land ziehen. In Nicht-EU-Ländern ist eine Ratenzahlung möglich, aber mit Zinsen (meist 5 % pro Jahr). Sie müssen jährlich bis zum 31. Juli eine Meldung beim Finanzamt abgeben - sonst wird die Steuer sofort fällig.
Was ist der größte Fehler, den Menschen beim Verkauf von Auslandsimmobilien machen?
Sie verkaufen zu früh - oder sie halten die Immobilie über eine Gesellschaft, ohne das Risiko zu erkennen. Der größte Fehler ist: Sie gehen davon aus, dass die Wegzugsbesteuerung auf Immobilien greift. Sie zahlen unnötig Steuern. Oder sie verkaufen, bevor die zehn Jahre um sind, und verlieren die Steuerfreiheit. Die Lösung: Warten Sie, bis die Frist abgelaufen ist - oder verkaufen Sie vor dem Wegzug.