Rohrleitungsmodernisierung in Mehrfamilienhäusern: Planung und Budget 2026

Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er oder 1970er Jahren wohnen, dann steht die Rohrleitungsmodernisierung wahrscheinlich früher oder später an. Nicht weil es schön wäre, sondern weil die Leitungen einfach kaputt sind. Bleirohre, Asbestzement, verrostete Stahlrohre - das sind keine Überbleibsel aus der guten alten Zeit, sondern eine Zeitbombe für Ihre Gesundheit und Ihre Geldbörse. Die Trinkwasserverordnung schreibt heute vor, was vor 30 Jahren noch ignoriert wurde: sauberes Wasser, keine Schadstoffe, keine Lecks. Und wenn Ihre Leitungen älter als 30 Jahre sind, dann ist es nicht mehr eine Frage des Wollens, sondern des Müssens.

Warum ist die Modernisierung unumgänglich?

Alte Rohrleitungen leiten nicht nur Wasser - sie leiten auch Probleme. Blei aus alten Leitungen gelangt ins Trinkwasser, besonders wenn das Wasser lange steht. Das ist besonders gefährlich für Kinder und Schwangere. Asbestzementrohre brechen mit der Zeit, setzen Fasern frei und sind gesundheitlich nicht mehr vertretbar. Selbst wenn kein sichtbarer Schaden da ist, verlieren alte Leitungen an Effizienz. Studien vom ADAC (2024) zeigen: Un Gedämmte Warmwasserleitungen in Altbauten verlieren bis zu 15 Prozent der Wärme, bevor das Wasser am Duschkopf ankommt. Das heißt: Sie zahlen mehr für Heizung, nur damit das Wasser kalt bleibt.

Und dann sind da noch die Lecks. Ein kleiner Tropfen pro Tag, unentdeckt, macht pro Jahr über 10.000 Liter Wasser verloren. In Mehrfamilienhäusern führt das zu Schäden an Wänden, Decken, Fußböden - und zu Streit zwischen Nachbarn. Wer bezahlt den Schaden? Wer ist verantwortlich? Die Antwort: Sie, als Eigentümer oder Hausverwaltung. Und die Reparaturkosten sind dann oft doppelt so hoch wie eine geplante Modernisierung.

Kosten: Was kostet eine Rohrleitungsmodernisierung?

Die Kosten sind nicht einfach zu beziffern. Es gibt keine Einheitspreise. Aber es gibt klare Bereiche, die Sie kennen müssen.

Die Materialkosten variieren stark:

• Kunststoffrohre (PE, PEX): 5-15 € pro laufendem Meter
• Kupferrohre: 8-25 € pro laufendem Meter
• Edelstahlrohre: 20-50 € pro laufendem Meter

Die Installation ist der größte Kostenfaktor. Hier unterscheidet sich die offene Bauweise vom grabenlosen Verfahren.

Offene Bauweise - das heißt: Wände aufbrechen, Fußböden heben, Leitungen komplett austauschen. Das kostet 700-1.600 € pro laufendem Meter. Klingt viel? Ist es auch. Aber es ist die einzige Methode, wenn die Leitungen komplett verfault sind. Und es ist die einzige Methode, die Ihnen später keine Überraschungen bringt.

Inliner-Verfahren - das ist die grabenlose Sanierung. Ein flexibler Schlauch wird in die alte Leitung eingezogen und ausgehärtet. Kosten: 150-450 € pro Meter. Klar, das klingt attraktiv. Aber es hat Nachteile: Der Innendurchmesser der Leitung wird um bis zu 15 Prozent kleiner. Das bedeutet: Weniger Wasserdruck, besonders wenn mehrere Duschen gleichzeitig laufen. Und: Nur 40 Prozent der Leitungen in Mehrfamilienhäusern sind für dieses Verfahren geeignet. In engen Kellern, mit vielen Kurven oder verstopften Leitungen, funktioniert es oft nicht.

Ein typisches 8-Wohnungen-Haus mit 640 Quadratmetern Wohnfläche hat etwa 800-1.200 Meter Leitungslänge. Bei 40 € pro Meter Material und 1.000 € pro Meter Installation kommen Sie auf 25.600 bis 44.800 Euro. Aber das ist nur die Grundrechnung.

Was oft vergessen wird: Zusatzkosten und versteckte Schäden

Die meisten Hausbesitzer rechnen mit dem, was im Angebot steht. Aber das ist der Fehler. In 68 Prozent der Fälle treten unerwartete Kosten auf. Warum? Weil man nicht sieht, was in der Wand oder im Boden steckt.

Ein konkretes Beispiel aus Lübeck: Ein Haus aus den 1970ern wurde auf 28.000 Euro veranschlagt. Während der Sanierung fanden die Handwerker versteckte Asbestleitungen. Die waren nicht in den alten Plänen vermerkt. Die Entsorgung kostete allein 6.500 Euro. Und das war nur ein Teil. Die Trockenbauarbeiten, die durch die Aufbrechung nötig wurden, kamen dazu. Am Ende lag die Rechnung bei 34.500 Euro - fast 25 Prozent über dem Budget.

Versteckte Schäden sind die größte Risikoquelle. Deshalb: Machen Sie vor der Planung eine TV-Inspektion. Eine Kamera fährt durch die Leitungen und zeigt, was wirklich drin ist. Das kostet etwa 300 Euro - aber spart Ihnen später Tausende.

Und dann gibt es noch die Mieter. Wenn Sie nicht rechtzeitig und klar kommunizieren, kommen Verzögerungen. Durchschnittlich 14 Tage. Und das kostet Geld. Handwerker warten, Termine werden verschoben, die Baustelle bleibt länger offen. Das ist kein Kleinigkeiten - das ist ein Risiko, das Sie selbst steuern können.

Fördermittel: Was Sie wirklich bekommen können

Sie denken, das ist zu teuer? Dann hören Sie auf, was die Bundesregierung seit Januar 2025 anbietet. Das Bundesförderprogramm für effiziente Gebäude (BEG) hat sich geändert. Für Rohrleitungsmodernisierungen in Mehrfamilienhäusern gibt es jetzt bis zu 25 Prozent Zuschuss. Das ist kein theoretischer Trick - das ist echtes Geld, das Sie beantragen können.

Aber: Sie müssen vor Baubeginn den Antrag stellen. Nicht danach. Nicht während der Sanierung. Vorher. Die Bearbeitungszeit beträgt mindestens 4 Wochen. Und Sie brauchen ein detailliertes Angebot von einem Fachbetrieb, das die Materialien, die Leitungslänge und die Arbeitsstunden genau auflistet. CO2online und das BMWSB haben klare Vorgaben. Wenn Ihr Angebot nicht die richtigen Angaben enthält, wird der Antrag abgelehnt.

Und hier kommt ein wichtiger Tipp: Kombinieren Sie die Rohrleitungsmodernisierung mit der Dämmung der Heizungsrohre. Das ist seit 2024 Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Aber wenn Sie beides zusammen machen, sparen Sie bis zu 30 Prozent an Gesamtkosten. Warum? Weil Sie nur einmal die Wände aufbrechen, nur einmal die Mieter koordinieren, nur einmal das Gerüst aufstellen. Das ist der Schlüssel zur Kosteneffizienz.

Materialwahl: Was ist wirklich das Beste?

Kunststoff ist die Nummer eins. 78 Prozent der Handwerker in Mehrfamilienhäusern setzen heute auf PEX oder PE-Rohre. Warum? Weil sie flexibel sind, leicht zu verlegen, korrosionsfrei und günstig. Sie halten 50 Jahre und sind ideal für die meisten Fälle.

Kupfer ist langlebig - bis zu 70 Jahre - und wird oft in Luxusimmobilien oder historischen Gebäuden verwendet. Aber es ist teurer und anfällig für chemische Angriffe, wenn das Wasser zu hart ist. Edelstahl ist extrem robust, aber sehr teuer und schwer zu verarbeiten. Nur 7 Prozent der Projekte nutzen ihn - und das meistens nur in speziellen Fällen, wie z.B. in Krankenhäusern oder Küchen mit hohen Hygienestandards.

Die Wahl des Materials hängt nicht vom Wunsch ab, sondern von der Situation: Wie ist die Wasserqualität? Wie ist der Zugang? Wie viel Platz haben Sie im Keller? Ein guter Planer fragt das vorher - und sagt Ihnen, was wirklich passt.

Planung: Der entscheidende Schritt, den viele ignorieren

Sie können nicht einfach einen Handwerker anrufen und sagen: „Mach mal.“ Das funktioniert nicht in Mehrfamilienhäusern. Hier brauchen Sie eine Planung - und zwar eine echte, detaillierte, schriftliche Planung.

Mindestens 3-6 Monate vor Baubeginn müssen Sie:

1. Eine TV-Inspektion der gesamten Leitungsanlage durchführen lassen (ca. 300 €)
2. Einen detaillierten Rohrleitungsplan erstellen lassen (ab 300 €)
3. Mindestens drei Mieterinformationen durchführen - mit Dokumentation
4. Mindestens drei Angebote von unterschiedlichen Betrieben einholen - mit genauen Leistungsbeschreibungen
5. Den Förderantrag beim BAFA einreichen - vor Baubeginn!

Und vergessen Sie nicht: Die Handwerker in Mehrfamilienhäusern verlangen oft 15-20 Prozent mehr pro Stunde als bei Einfamilienhäusern. Warum? Weil die Koordination aufwendiger ist. Sie müssen Mietern Zugang geben, Termine abstimmen, Baustellen absichern, Staub und Lärm minimieren. Das ist kein einfacher Job - und das spiegelt sich in den Preisen wider.

Was passiert, wenn Sie nichts tun?

Wenn Sie die Modernisierung aufschieben, dann verlängern Sie nicht Ihre Ruhe - Sie verlängern Ihre Kosten.

Ein Leck in der 2. Etage? Das kann die Wohnung darunter ruinieren. Die Versicherung zahlt nur, wenn der Schaden nicht durch Fahrlässigkeit entstanden ist. Und wenn Sie wussten, dass die Leitungen veraltet sind - dann sind Sie verantwortlich.

Und die Gesetze werden strenger. Ab 2027 müssen alle Mehrfamilienhäuser mit Sensoren ausgestattet sein, die Leckagen erkennen. Wer jetzt nicht modernisiert, muss später doppelt investieren: erst die Leitungen, dann die Technik.

Die durchschnittliche Modernisierungsquote in Deutschland liegt bei nur 2,3 Prozent pro Jahr. Das bedeutet: Bei diesem Tempo dauert es noch 40 Jahre, bis alle Rohrleitungen in Deutschland sicher sind. Sie müssen nicht 40 Jahre warten. Sie können jetzt anfangen.

Was kommt als Nächstes?

Die Zukunft der Rohrleitungen ist digital. 38 Prozent der modernisierten Häuser in Deutschland haben heute Sensoren in den Leitungen. Die messen Druck, Durchfluss, Temperatur - und warnen, bevor ein Leck entsteht. Das ist kein Science-Fiction - das ist heute schon Standard in Neubauten und wird bald auch bei Sanierungen Pflicht.

Wenn Sie jetzt modernisieren, dann planen Sie so, dass Sie später keine neue Sanierung brauchen. Wählen Sie Materialien, die 50 Jahre halten. Bauen Sie eine Infrastruktur, die digitale Überwachung zulässt. Und lassen Sie sich nicht von billigen Angeboten locken. Eine gute Sanierung ist keine Ausgabe - sie ist eine Investition in Ihre Sicherheit, Ihre Gesundheit und Ihren Wert.