Wenn ein Vermieter in Ihrer Wohnung die Heizung austauscht, die Fenster ersetzt oder die Dämmung verbessert, darf er das nicht einfach so mit einer höheren Miete bezahlen. Es gibt klare Regeln, wie viel er zusätzlich verlangen darf - und was er nicht darf. Seit 1. Januar 2025 gelten neue Gesetze, die die Grenzen für Modernisierungsmieterhöhungen deutlich enger gezogen haben. Viele Vermieter wissen nicht mehr genau, was erlaubt ist. Und viele Mieter unterschätzen ihre Rechte. Hier ist, was wirklich zählt.
Was darf ein Vermieter wirklich umlegen?
Ein Vermieter darf nur Kosten umlegen, die wirklich eine Modernisierung sind. Das heißt: Die Maßnahme muss den Wohnwert oder die Energieeffizienz dauerhaft erhöhen. Ein neuer Teppich, frische Farbe oder ein neuer Kühlschrank zählen nicht. Aber eine neue Heizung, Isolierung an Außenwänden, Fenster mit Dreifachverglasung oder die Installation einer Solaranlage schon.
Ab 2025 gilt: Nur noch 6 Prozent der bereinigten Kosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden. Vorher waren es 8 Prozent. Das ist eine große Änderung. Wenn ein Vermieter 30.000 € für neue Fenster und Dämmung ausgibt, darf er jetzt nur noch 1.800 € pro Jahr mehr verlangen - statt früher 2.400 €.
Wichtig: Die Kosten müssen erst bereinigt werden. Das bedeutet, er muss abziehen:
- Alle Instandhaltungskosten - das sind Reparaturen, die er ohnehin machen müsste
- Alle Fördergelder, die er erhalten hat - von der KfW, vom Land oder der Kommune
Beispiel: Ein Vermieter bekommt 5.000 € Förderung für eine neue Gas-Brennwertheizung und hat insgesamt 25.000 € ausgegeben. Er muss erst 5.000 € abziehen - bleiben 20.000 €. Davon 6 Prozent sind 1.200 € pro Jahr. Also 100 € pro Monat mehr Miete.
Wie wird die Mieterhöhung berechnet?
Die Berechnung ist nicht kompliziert, aber oft falsch gemacht. Hier ist der Weg:
- Summe aller Kosten für die Modernisierung ermitteln
- Fördermittel abziehen
- Instandhaltungskosten abziehen - pauschal 30 %, wenn die Kosten unter 10.000 € liegen, sonst schätzen
- 6 % der verbleibenden Kosten berechnen - das ist die jährliche Umlage
- Durch 12 teilen - das ist die monatliche Erhöhung
Ein konkretes Beispiel: Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern wird gedämmt. Der Vermieter zahlt 18.000 €. Er bekommt 4.000 € Förderung. Die Instandhaltungskosten schätzt er auf 30 % von 14.000 € = 4.200 €. Verbleibende Kosten: 14.000 € - 4.200 € = 9.800 €. 6 % davon sind 588 € pro Jahr. Das sind 49 € monatlich mehr Miete.
Wenn die Wohnung kleiner ist, wird es noch klarer: Bei 50 Quadratmetern wäre die Erhöhung nur 31 € monatlich. Die Mieterhöhung richtet sich nach der Kostenverteilung, nicht nach der Wohnungsgröße allein - aber die Größe ist ein wichtiger Faktor.
Was ist die Kappungsgrenze?
Es reicht nicht, nur die 6 Prozent zu beachten. Es gibt noch eine zweite Grenze: die Kappungsgrenze. Sie schützt Mieter vor zu hohen Belastungen - besonders in Gebieten mit niedrigen Mieten.
Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch alle Modernisierungen zusammen nicht mehr erhöht werden als:
- 3,00 € pro Quadratmeter - wenn die ursprüngliche Miete 7,00 €/m² oder höher war
- 2,00 € pro Quadratmeter - wenn die ursprüngliche Miete unter 7,00 €/m² lag
Beispiel: Eine 70 m²-Wohnung hatte vor der Sanierung eine Miete von 6,50 €/m² = 455 €. Die Kappungsgrenze beträgt 2,00 €/m² → 140 € Gesamtanstieg in sechs Jahren. Also 23,33 € pro Monat Maximum - egal, wie viel der Vermieter ausgegeben hat.
Und es gibt noch eine dritte Grenze: 0,50 € pro Quadratmeter pro Monat. Das ist die absolute Obergrenze, die auch nach Ablauf der sechs Jahre nicht überschritten werden darf. Selbst wenn der Vermieter noch 10.000 € in die Wohnung investiert, darf er nicht mehr als 0,50 €/m² zusätzlich verlangen. Das ist besonders wichtig bei Großprojekten wie Wärmedämmung ganzer Häuser.
Was muss der Vermieter vorher sagen?
Ein Vermieter darf nicht einfach loslegen und später die Rechnung präsentieren. Er muss alles schriftlich ankündigen - und zwar mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Eine E-Mail reicht. Ein Aushang im Treppenhaus nicht. Kein Telefonat. Kein Gespräch im Flur.
Die Ankündigung muss enthalten:
- Art und Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Ende der Arbeiten
- Voraussichtliche Gesamtkosten
- Geplante Mieterhöhung (in Euro pro Monat)
- Ob Fördermittel verwendet werden
Wenn er das nicht tut, verzögert sich die Mieterhöhung um sechs Monate. Das heißt: Erst nach neun Monaten (3 + 6) darf er mehr verlangen. Und wenn er die Zahlen falsch angibt, kann der Mieter die Erhöhung anfechten - und das sogar rückwirkend.
Was zählt nicht als Modernisierung?
Nicht jede Reparatur oder Verbesserung erlaubt eine Mieterhöhung. Das Bundesgerichtshof hat klargestellt: Wenn eine Maßnahme nur den Zustand wiederherstellt, ist sie Instandhaltung - und darf nicht umgelegt werden.
Dazu gehören:
- Reparatur einer defekten Heizung (wenn sie nicht ersetzt wird)
- Austausch von Einbauküchen wegen Altersverschleiß
- Renovierung von Badezimmern ohne energetische Verbesserung
- Barrierefreie Umbauten - z.B. Rampen oder Handläufe (§ 555b Nr. 7 BGB)
- Schallschutzmaßnahmen - z.B. zwischen zwei Wohnungen (§ 555b Nr. 2 BGB)
Das ist ein häufiger Streitpunkt. Viele Vermieter versuchen, solche Maßnahmen als Modernisierung zu verkaufen. Aber das ist rechtswidrig. Mieter dürfen diese Kosten ablehnen - und müssen sie nicht zahlen.
Was ändert sich ab 2025?
Das Mietrechtsänderungsgesetz 2025 hat die Regeln grundlegend geändert. Die wichtigsten Neuerungen:
- Umlagegrenze sinkt von 8 % auf 6 %
- Energieeinsparungen werden nicht mehr detailliert nachgerechnet - der Vermieter kann sich auf anerkannte Pauschalwerte berufen
- Die Duldungspflicht: Mieter dürfen in den ersten drei Monaten nach Ankündigung die Miete nicht mehr kürzen, auch wenn die Arbeiten stören
- Neue Beratungsangebote: Kostenlose Mieterberatung ist jetzt gesetzlich verankert - in jeder Stadt gibt es Ansprechpartner
Das Ziel: Energetische Sanierungen sollen weitergehen, aber nicht auf Kosten der Mieter. Die neue Regelung soll Vermieter und Mieter besser absichern. Und sie soll dazu führen, dass mehr Menschen mitmachen - weil sie wissen, wie viel sie zahlen müssen.
Was tun, wenn etwas nicht stimmt?
Wenn Sie eine Mieterhöhung bekommen und sich unsicher sind, prüfen Sie:
- Wurde die Maßnahme mindestens drei Monate vorher schriftlich angekündigt?
- Wurden Fördermittel und Instandhaltungskosten korrekt abgezogen?
- Überschreitet die Erhöhung die 6 %-Grenze oder die Kappungsgrenze?
- Handelt es sich um eine echte Modernisierung oder nur eine Reparatur?
Wenn etwas nicht stimmt: Schreiben Sie dem Vermieter eine schriftliche Einwendung. Nennen Sie konkret, was falsch ist. Nutzen Sie die kostenlose Mieterberatung - sie ist in fast jeder Stadt verfügbar. In Lübeck gibt es den Mieterverein mit Sitz in der Holstenstraße, die Ihnen helfen, die Zahlen nachzuprüfen.
Streitfälle sind häufig: Schätzungen gehen davon aus, dass 15 bis 20 Prozent der Modernisierungsmieterhöhungen rechtlich fehlerhaft sind. Sie müssen nicht alles hinnehmen - nur weil es auf einem Brief steht.
Was bleibt nach der Sanierung?
Die Mieterhöhung ist dauerhaft. Sie wird nicht nach fünf Jahren wieder abgebaut. Selbst wenn die Heizung nach zehn Jahren noch funktioniert, bleibt die höhere Miete. Das ist fair - denn die Wohnung hat mehr Wert.
Aber: Wenn die Kappungsgrenze in den ersten sechs Jahren nicht ausgeschöpft wurde, darf der Vermieter nach Ablauf der sechs Jahre die volle Differenz nachholen. Beispiel: Sie durften nur 15 € mehr zahlen, aber die Kappungsgrenze erlaubt 25 €. Dann darf er nach sechs Jahren noch 10 € mehr verlangen.
Das ist ein wichtiger Punkt: Die Erhöhung ist nicht nur ein einmaliger Zuschlag. Sie verändert die Miete für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses. Deshalb ist es so wichtig, dass alles richtig gemacht wird - von Anfang an.
Wie kann man das verhindern?
Einige Vermieter nutzen die Regelung, um höhere Mieten durchzusetzen - ohne echte Sanierung. Das ist illegal. Aber schwer nachzuweisen. Deshalb ist Transparenz entscheidend.
Wenn Sie als Mieter wissen, was erlaubt ist, können Sie besser argumentieren. Und wenn Sie als Vermieter genau wissen, was Sie tun dürfen, vermeiden Sie teure Rechtsstreitigkeiten. Die meisten Klagen enden mit Schadensersatz - für den Vermieter.
Die Zukunft liegt in klaren Regeln und guter Kommunikation. Wer seine Mieter mit Zahlen, Fakten und Energieeinsparungen überzeugt, bekommt mehr Akzeptanz. Studien zeigen: Wenn Mieter wissen, dass sie 30 % weniger Heizkosten zahlen, sind sie bereit, mehr Miete zu zahlen - und zwar freiwillig.
Darf der Vermieter die Mieterhöhung rückwirkend verlangen?
Nein. Die Mieterhöhung beginnt erst mit dem dritten Monat nach Zugang der ordnungsgemäßen Ankündigung. Wenn der Vermieter die Regelungen nicht eingehalten hat, verschiebt sich der Beginn um sechs Monate. Er kann keine Rückerstattung für die Zeit vorher verlangen - auch nicht, wenn er später nachreicht.
Kann ich die Mieterhöhung ablehnen, wenn ich wenig Geld habe?
Ja, wenn die Erhöhung eine besondere Härte darstellt. Das ist der Fall, wenn die Miete nach der Erhöhung mehr als ein Drittel Ihres Nettoeinkommens beträgt. Dann können Sie beim Schlichtungsverfahren beantragen, die Erhöhung ganz oder teilweise zu streichen. Die Mietervereine helfen dabei kostenlos.
Gilt die 6-Prozent-Regel auch für alte Mietverträge?
Ja. Das Gesetz gilt für alle Wohnungen, unabhängig vom Vertragsbeginn. Auch wenn Sie seit 20 Jahren in der Wohnung wohnen, gilt ab 1. Januar 2025 die neue Regel: nur 6 Prozent. Der Vermieter kann nicht auf alte Verträge berufen.
Muss der Vermieter den Nachweis für die Kosten vorlegen?
Ja. Der Mieter kann verlangen, dass der Vermieter die Belege für die Kosten vorlegt - Rechnungen, Förderbescheide, Lieferscheine. Der Vermieter muss diese innerhalb von vier Wochen nach schriftlicher Anfrage vorlegen. Weigert er sich, kann der Mieter die Erhöhung rechtlich anfechten.
Kann ich die Modernisierung verhindern?
Nur in Ausnahmefällen. Wenn die Maßnahme nicht den Wohnwert erhöht oder nicht erlaubt ist, können Sie Einspruch einlegen. Aber bei echten energetischen Sanierungen - wie Dämmung oder Heizungstausch - besteht eine Duldungspflicht. Sie dürfen die Arbeiten nicht blockieren. Sie dürfen nur die Höhe der Mietsteigerung prüfen.