Kaufvorvertrag und Arras beim Immobilienkauf in Spanien: Was deutsche Käufer unbedingt wissen müssen

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, unterschreiben Sie vor dem Notar einen Vertrag - aber nicht als ersten Schritt. Der erste, entscheidende Schritt ist der Kaufvorvertrag, auch Contrato de Arras genannt. Viele deutsche Käufer denken, sie hätten Zeit, um zu überlegen. Das ist ein gefährlicher Irrtum. In Spanien ist dieser private Vertrag ab dem Unterschreiben rechtlich bindend - und er kann Ihnen Ihr Geld wegnehmen, wenn Sie ihn nicht richtig verstehen.

Was ist ein Arras-Vertrag wirklich?

Der Arras-Vertrag ist kein bloßer Interessensbekundung. Er ist ein vollwertiger, privater Kaufvertrag, der vor der notariellen Beurkundung unterschrieben wird. In Deutschland braucht ein Immobilienkauf immer einen Notar. In Spanien nicht. Ein handschriftlich unterschriebener Vertrag mit Anzahlung reicht aus, um das Geschäft rechtlich zu verankern. Das ist der Grund, warum 92,4 Prozent aller Immobilienverkäufe in Spanien über einen Arras-Vertrag laufen - laut RudmannGuzek.com (2025). Der Verkäufer will Sicherheit. Er will nicht mehr auf dem Markt sein, während der Käufer noch über die Finanzierung nachdenkt. Deshalb verlangt er eine Anzahlung - und zwar meist genau 10 Prozent des Kaufpreises.

Doch nicht jede Anzahlung ist gleich. Spanisches Recht unterscheidet vier Arten von Arras: Confirmatorias, Penitenciales, Punitorias und Entregadas. In der Praxis ist fast immer der Arras Penitenciales gemeint. Das bedeutet: Beide Seiten können zurücktreten. Aber mit Kosten. Wenn Sie als Käufer abspringen, verlieren Sie die Anzahlung. Wenn der Verkäufer abspringt, muss er Ihnen das Doppelte zurückzahlen. Das klingt fair - bis Sie merken, dass die Klauseln im Vertrag nicht so stehen, wie Sie denken.

Warum ist der Arras-Vertrag so riskant für Deutsche?

In Deutschland ist ein Kaufvertrag erst gültig, wenn er notariell beurkundet ist. In Spanien ist er es schon, wenn Sie unterschreiben - und das kann schon nach 15 Minuten passieren. Kein Notar, keine Prüfung, kein Rücktrittsrecht, das Sie kennen. Sie unterschreiben einen Vertrag, der Ihnen sagt: „Ich kaufe diese Immobilie für 250.000 Euro, zahle 25.000 Euro als Anzahlung, und der Notartermin ist in 6 Wochen.“ Aber was, wenn die Immobilie belastet ist? Was, wenn die Grunderwerbsteuer höher ist als erwartet? Was, wenn die Bank Ihre Finanzierung ablehnt?

Ein deutscher Käufer berichtete auf Reddit, dass er 25.000 Euro verlor, weil er nicht bemerkt hatte, dass im Arras-Vertrag stand: „Käufer verpflichtet sich, die Immobilie grundbuchrein zu übernehmen.“ Die Immobilie hatte aber ein Pfandrecht von 12.000 Euro - das musste er selbst bezahlen. Kein Notar hatte ihn gewarnt. Kein Makler hatte es ihm erklärt. Er unterschrieb einfach, weil der Verkäufer sagte: „Das ist Standard.“

Das ist kein Einzelfall. Laut ImmobilienScout24 (Q3 2024) sind 32 Prozent der negativen Bewertungen von deutschen Käufern auf fehlende deutsche Übersetzungen zurückzuführen. Sie unterschreiben einen Vertrag, den sie nicht richtig lesen können. Und das, obwohl der Vertrag laut spanischem Zivilgesetzbuch (Art. 1280 Código Civil) schriftlich und vollständig sein muss. Das Problem: Es gibt keinen Standard-Vertrag. Jeder Anwalt, jeder Makler, jeder Verkäufer nutzt eine eigene Vorlage.

Was muss im Arras-Vertrag unbedingt stehen?

Ein guter Arras-Vertrag ist wie ein Bauplan - ohne ihn stürzt das Haus ein. Hier sind die fünf unverzichtbaren Punkte:

1. Kaufpreis und Anzahlung: Exakt 10 Prozent, schriftlich festgelegt. Keine „ca.“, keine „ungefähr“. Nur Zahlen.
2. Art der Arras: Muss klar als „Penitenciales“ benannt sein. Nur dann haben Sie ein Rücktrittsrecht.
3. Finanzierungsvorbehalt: „Kaufvertrag hängt ab von der Genehmigung eines Darlehens durch eine deutsche oder spanische Bank.“ Ohne diese Klausel verlieren Sie Ihr Geld, wenn die Bank sagt: Nein.
4. Grundbuchreinheit: „Verkäufer garantiert, dass die Immobilie bis zum Notartermin frei von Belastungen, Hypotheken und Pfandrechten ist.“ Sonst zahlen Sie für die Fehler des Verkäufers.
5. Notartermin und Fristen: Exakter Termin, nicht „in 6-8 Wochen“. Und: Wer zahlt was? Grunderwerbsteuer? Notarkosten? Grundbuchgebühren? In Deutschland trägt der Käufer alles. In Spanien ist das nicht klar geregelt. Im Vertrag muss stehen, wer was zahlt - sonst gibt es Streit.

Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Käufer aus Hamburg unterschrieb einen Arras-Vertrag mit einem Verkäufer in Alicante. Der Vertrag enthielt keine Klausel zur Grundbuchreinheit. Beim Notartermin stellte sich heraus: Die Immobilie hatte eine offene Steuerschuld von 8.500 Euro. Der Käufer musste sie zahlen - oder den Kauf abbrechen und seine 25.000 Euro verlieren. Er wählte den Verlust. Warum? Weil er den Vertrag nicht geprüft hatte.

Wohin mit dem Geld? Nie an den Verkäufer!

Der größte Fehler, den deutsche Käufer machen: Sie zahlen die Anzahlung direkt an den Verkäufer. Auf sein Privatkonto. Das ist wie eine Einzahlung auf ein Bankkonto, das Sie nicht kennen. Keine Sicherheit. Keine Kontrolle. Kein Schutz.

Experten wie Yvonne Plattes von der PlattesGroup warnen: „Die Anzahlung darf niemals direkt an den Verkäufer gehen.“ Stattdessen muss sie auf ein Treuhandkonto - entweder bei einem deutschen Anwalt mit spanischer Zulassung oder beim spanischen Notar. Nur so ist sichergestellt, dass das Geld nicht verschwindet, wenn der Verkäufer pleitegeht oder abhaut.

Legalium.de (2025) bietet seinen Kunden genau das an: Die Anzahlung wird auf ein Treuhandkonto der Kanzlei eingezahlt. Erst wenn der Notartermin stattfindet, wird das Geld an den Verkäufer überwiesen. Wenn der Kauf platzt, kommt das Geld zurück - ohne Streit. Das ist Standard in Deutschland. In Spanien leider noch nicht.

Die NIE-Nummer - der Schlüssel zum Kauf

Bevor Sie den Arras-Vertrag unterschreiben, brauchen Sie eine NIE-Nummer - die Nummer der ausländischen Identifikation. Ohne sie können Sie nicht kaufen. Ohne sie kann kein Vertrag gültig sein. Und doch scheitern 18 Prozent aller Transaktionen laut spanienleben.de (2024) daran, dass Käufer sie nicht rechtzeitig beantragt haben.

Die NIE-Nummer beantragen Sie beim spanischen Konsulat in Deutschland oder direkt in Spanien. Der Prozess dauert 2-4 Wochen. Planen Sie das ein. Sie können nicht einfach nach Spanien fliegen, eine Immobilie sehen, unterschreiben und dann sagen: „Ich brauche jetzt meine NIE.“ Das funktioniert nicht. Und wer keine NIE hat, kann auch kein Treuhandkonto eröffnen. Das ist ein Kreislauf, den Sie frühzeitig lösen müssen.

Was kostet das wirklich?

Die Anzahlung ist nur der Anfang. Die echten Kosten kommen später. In Spanien zahlt der Käufer nicht nur die Grunderwerbsteuer (zwischen 8 und 10 Prozent, je nach Region), sondern auch Notarkosten, Grundbuchgebühren und eventuell Maklerprovisionen. In Deutschland ist das alles klar geregelt - in Spanien nicht. In 37 Prozent der Fälle entstehen Streitigkeiten laut Legalium.de (2025) genau hier: Wer zahlt was?

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung in Valencia für 180.000 Euro. Die Anzahlung ist 18.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer: 10 Prozent = 18.000 Euro. Notarkosten: ca. 1.500 Euro. Grundbuch: 500 Euro. Makler: 3-5 Prozent = 5.400-9.000 Euro. Das sind schon 43.400-47.400 Euro zusätzliche Kosten - ohne Renovierung. Viele Käufer rechnen nur mit dem Kaufpreis. Das ist ein Fehler, der teuer wird.

Was tun, wenn es schiefgeht?

Wenn der Verkäufer abspringt, bekommen Sie Ihr Doppeltes zurück - das ist klar. Aber wenn Sie abspringen, verlieren Sie alles. Und wenn der Vertrag unklar ist? Dann wird es kompliziert. Nur 41 Prozent der Schadensersatzklagen ausländischer Käufer werden 2023 vollständig durchgesetzt, wie der Spanische Anwaltsverband berichtet. Das bedeutet: Selbst wenn Sie recht haben, dauert es Jahre. Und kostet Tausende an Anwaltskosten.

Die beste Vorsorge? Ein deutschsprachiger Anwalt, der den Vertrag prüft - bevor Sie unterschreiben. 89 Prozent der deutschen Käufer, die mit der PlattesGroup arbeiten, tun das. Und sie sind zu 89 Prozent zufrieden. Diejenigen, die es nicht tun, landen meist in einer Rechtsstreitigkeit - oder verlieren ihr Geld.

Was ändert sich 2025?

Spanien arbeitet an einer Digitalisierung. Bis 2026 soll es eine elektronische Plattform für Immobilienverträge geben. Das wird Transparenz bringen. Aber bis dahin bleibt der Arras-Vertrag ein Wildwest. Es gibt keine Standardformulare. Keine verbindliche Sprache. Kein verpflichtendes Review.

Ein positiver Trend: Seit 2024 verlangen 78 Prozent der spanischen Makler laut AEDE-Umfrage ein Finanzierungsbestätigungsschreiben vom Käufer - bevor sie den Arras-Vertrag unterzeichnen. Das ist ein Schritt in die richtige Richtung. Es schützt den Verkäufer - und den Käufer.

Der Weg zum sicheren Kauf

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen wollen, folgen Sie diesem Prozess:

1. NIE-Nummer beantragen - mindestens 6 Wochen vor der Suche.
2. Immobilienauswahl - durchschnittlich 6-8 Wochen.
3. Deutschsprachigen Anwalt beauftragen - nicht den Makler, nicht den Notar. Einen Anwalt, der beide Rechtssysteme kennt.
4. Vertrag prüfen lassen - vor der Unterschrift. Keine Ausnahme.
5. Anzahlung auf Treuhandkonto zahlen - niemals auf Privatkonto.
6. Due Diligence machen - Grundbuchauszug, technische Prüfung, Steuerprüfung.
7. Notartermin wahrnehmen - mit Anwalt und Übersetzer.

Dieser Prozess dauert 3-4 Monate. Er ist mühsam. Aber er verhindert, dass Sie 25.000 Euro verlieren, weil Sie einen Vertrag unterschrieben haben, den Sie nicht verstanden haben.

Fazit: Kein Arras ohne Anwalt

Der Arras-Vertrag ist kein Formular. Er ist eine rechtliche Falle, die nur mit Wissen und Vorbereitung umgangen werden kann. Spanien ist kein Land, in dem man einfach einen Kaufvertrag unterschreibt wie in Deutschland. Es ist ein Land, in dem private Verträge sofort bindend sind - und wo die Rechtslage für Ausländer oft unklar bleibt.

Wenn Sie die Immobilie Ihrer Träume kaufen wollen, dann tun Sie es nicht mit Hoffnung. Tun Sie es mit Recht. Mit Anwalt. Mit Treuhandkonto. Mit klaren Klauseln. Sonst zahlen Sie den Preis - und die Immobilie bleibt dem anderen.