Immobilienfonds vs. REITs: Steuerliche Unterschiede für Anleger erklärt

Stellen Sie sich vor, Sie investieren in eine Immobilie, ohne je einen Schlüssel in der Hand gehalten zu haben. Klingt verlockend? Genau das versprechen Immobilienfonds und REITs (Real Estate Investment Trusts). Doch bevor Sie Ihr Geld in diese indirekten Immobilienanlagen stecken, sollten Sie eines wissen: Die Steuerlast kann den Unterschied zwischen einer guten Rendite und einem Verlustgeschäft ausmachen. Viele Anleger übersehen die feinen, aber entscheidenden steuerlichen Nuancen, die seit der Investmentsteuerreform 2018 gelten.

Hier ist der Haken an der Sache: Während beide Anlageformen auf den ersten Blick ähnlich wirken - man kauft Anteile statt Ziegelsteine -, behandelt das Finanzamt sie völlig unterschiedlich. Diese Unterscheidung hat massive Auswirkungen darauf, was am Ende des Jahres tatsächlich auf Ihrem Konto landet. In diesem Artikel schauen wir uns genau an, wie REITs und Immobilienfonds besteuert werden, welche Fallen lauern und wie Sie Ihre Strategie anpassen können, um weniger Steuern zu zahlen.

Warum die Besteuerung so kompliziert geworden ist

Bis 2018 war die Welt der Fondsbesteuerung überschaubarer. Dann kam die große Reform, die alles auf den Kopf stellte. Das Ziel war eigentlich gut gemeint: Eine gerechtere Behandlung von inländischen und ausländischen Erträgen. Doch in der Praxis führte dies zu einem Dschungel aus Teilfreistellungen, Pauschalsteuern und neuen Meldepflichten.

Der Kernpunkt der Debatte liegt in der sogenannten Teilfreistellung. Bei vielen Fonds müssen Sie nur einen Teil Ihrer Gewinne versteuern. Der Rest bleibt steuerfrei. Das klingt fantastisch, oder? Aber Achtung: Diese Regelung gilt nicht für alle Fonds gleich, und schon gar nicht für REITs. Hier trennen sich die Wege der beiden Anlageklassen endgültig.

Für offene Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Ausland beträgt die Teilfreistellung beispielsweise 80 Prozent. Bei rein deutschen Immobilienfonds sind es oft nur 60 Prozent. Bei REITs hingegen gibt es diese Freistellung schlichtweg nicht. Warum? Weil REITs auf Unternehmensebene bereits steuerbefreit sind (unter bestimmten Voraussetzungen), während Fonds auf Fondsebene bereits Steuern abführen. Es ist ein komplexes Zusammenspiel, das viele Anleger verwirrt.

REITs: Die steuerliche Transparenz hat ihren Preis

Lassen Sie uns mit den REITs beginnen. Ein REIT ist eine Aktiengesellschaft, die in Immobilien investiert. Das Besondere am deutschen REIT-Gesetz (REITG) von 2007 ist die Steuerbefreiung auf Ebene der Gesellschaft. Solange ein REIT mindestens 90 Prozent seines Gewinns ausschüttet und bestimmte Kriterien erfüllt, zahlt er keine Körperschaftsteuer oder Gewerbesteuer.

Das bedeutet aber nicht, dass Sie als Anleger nichts zahlen. Ganz im Gegenteil. Da die Steuer auf Unternehmensebene wegfällt, wird sie voll auf Sie als Aktionär durchgereicht. Sie erhalten Dividenden, und diese unterliegen vollständig der Abgeltungsteuer.

Ein häufiger Fehler: Anleger denken, weil REITs "steuertransparent" sind, seien sie auch steuerfrei. Nein. Sie sind transparent in dem Sinne, dass die Steuerlast sichtbar auf den Anleger übergeht. Es gibt keinen "Trick", der die Steuer verschwinden lässt. Wer REITs hält, muss damit leben, dass jede einzelne Cent-Ausschüttung beim Finanzamt gemeldet wird.

Immobilienfonds: Der Vorteil der Teilfreistellung

Anders sieht es bei klassischen offenen Immobilienfonds aus. Hier greift die Teilfreistellung. Seit der Reform 2018 müssen Fonds zwar auf ihre inländischen Mieterträge eine Vorabpauschale oder direkt eine Körperschaftsteuer von 15 Prozent abführen. Aber für Sie als Anleger ändert sich dadurch etwas Positives: Sie müssen nicht den vollen Ausschüttungsbetrag versteuern.

Die Logik dahinter ist einfach: Wenn der Fonds bereits 15 Prozent Steuer auf Mieteinnahmen gezahlt hat, soll der Anleger nicht doppelt belastet werden. Deshalb dürfen Sie einen bestimmten Prozentsatz Ihrer Erträge steuerfrei stellen. Für offene Immobilienfonds mit Schwerpunkt im Inland liegt diese Freistellung bei 60 Prozent. Das heißt, nur 40 Prozent Ihrer Ausschüttung werden mit der Abgeltungsteuer belegt.

Rechnen wir das mal durch:

• REIT: Sie bekommen 100 Euro Dividende. Davon gehen ca. 26,4 Euro an den Staat. Netto bleiben Ihnen 73,6 Euro.
• Immobilienfonds (Inland): Sie bekommen 100 Euro Ausschüttung. Nur 40 Euro sind steuerpflichtig. Davon gehen ca. 10,56 Euro an den Staat. Netto bleiben Ihnen 89,44 Euro.

Bei Auslandsimmobilienfonds kann die Freistellung sogar bei 80 Prozent liegen. Das macht diese Produkte für steuerbewusste Anleger extrem attraktiv. Aber Vorsicht: Die Berechnung der Teilfreistellung übernimmt meist die Depotbank automatisch. Prüfen Sie dennoch Ihre Steuerbescheinigungen, denn Fehler passieren hier häufiger, als man denkt.

Verkaufsgewinne: Wann wird es richtig teuer?

Nicht nur die laufenden Erträge sind relevant. Auch der Verkauf Ihrer Anteile spielt eine Rolle. Hier zeigt sich ein weiterer gravierender Unterschied.

Bei REITs handelt es sich um Aktien. Verkaufen Sie diese innerhalb eines Jahres nach Kauf, sind die Gewinne steuerpflichtig. Halten Sie sie länger als ein Jahr, sind die Kursgewinne in Deutschland grundsätzlich steuerfrei (sofern Sie die Grenze von 10 Prozent an der Gesamtkapitalgesellschaft nicht überschreiten). Das ist ein massiver Vorteil gegenüber anderen Anlageformen.

Bei offenen Immobilienfonds ist die Situation etwas anders. Zwar gibt es auch hier keine Spekulationsfrist mehr im alten Sinne, aber die Vorabpauschale und die Thesaurierung spielen eine Rolle. Wichtig ist: Die Teilfreistellung gilt auch für Veräußerungsgewinne. Wenn Sie also Anteile verkaufen und Gewinn machen, greift ebenfalls die steuerliche Begünstigung. Das macht Immobilienfonds langfristig sehr effizient.

Allerdings gibt es eine Falle bei geschlossenen Immobilienfonds. Diese werden oft anders behandelt, insbesondere wenn sie als Personengesellschaften strukturiert sind. Hier kann die Einkommensteuerprogression zuschlagen, was bei hohen Gewinnen deutlich teurer sein kann als die pauschale Abgeltungsteuer. Für Privatanleger sind daher offene Fonds und börsengehandelte REITs meist die sicherere Bank.

Auslandsbezug: Die Quellensteuer-Falle

Wenn Sie in REITs oder Fonds investieren, die Immobilien im Ausland halten, kommen Sie an der Quellensteuer nicht vorbei. Deutschland hat mit vielen Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA). Diese regeln, wie hoch die Steuer im Ursprungsland sein darf und ob sie in Deutschland angerechnet wird.

Ein Beispiel: Ein US-amerikanischer REIT schüttet Dividenden aus. In den USA fallen oft 15 Prozent Quellensteuer an. Diese wird direkt einbehalten. In Deutschland müssen Sie dann die volle Abgeltungsteuer zahlen, können sich die 15 Prozent US-Steuer aber anrechnen lassen. Das klingt fair, ist aber bürokratisch nervig, wenn Sie nicht über eine deutsche Depotbank handeln, die die Anrechnung automatisch vornimmt.

Bei Immobilienfonds läuft es ähnlich, aber die Teilfreistellung wirkt hier doppelt. Da der Fondsanteil selbst schon teilweise steuerfrei gestellt ist, reduziert sich die Basis für die Quellensteueranrechnung. Es lohnt sich, hier genau hinzusehen, besonders bei Investments in Schwellenländer oder Länder ohne gutes DBA mit Deutschland.

Praxis-Tipp: Was tun als Anleger?

Was bedeutet das jetzt konkret für Ihre Geldanlage? Hier sind drei klare Handlungsempfehlungen:

1. Checken Sie Ihre Depotauszüge: Achten Sie darauf, ob die Teilfreistellung korrekt angewendet wurde. Bei Immobilienfonds sollte der steuerpflichtige Anteil deutlich niedriger sein als bei Aktien.
2. Nutzen Sie den Sparer-Pauschbetrag strategisch: Da REITs keine Teilfreistellung haben, fressen sie Ihren Freibetrag schneller auf. Kombinieren Sie REITs vielleicht mit steuerfreien Anlagen wie Tagesgeld oder bestimmten Versicherungen, um die Gesamtsteuerlast zu optimieren.
3. Langfristig denken: Wenn Sie REITs halten, achten Sie auf die Haltefrist von einem Jahr, um die Steuerfreiheit bei Kursgewinnen zu nutzen. Bei Fonds ist die Laufzeit weniger kritisch für die Steuer, aber wichtig für die Rendite durch Kosteneffekte.

Es gibt keine pauschale Antwort, ob Fonds besser sind als REITs oder umgekehrt. Es hängt davon ab, ob Sie laufende Einkünfte maximieren wollen (dann sind Fonds mit hoher Teilfreistellung oft besser) oder ob Sie auf Kursgewinne setzen (hier haben REITs durch die mögliche Steuerfreiheit nach einem Jahr Vorteile).