Beim Immobilienkauf denken die meisten Menschen zuerst an den Kaufpreis. Doch wer glaubt, dass das die einzige große Ausgabe ist, der macht einen fatalen Fehler. Die Grunderwerbsteuer kann schnell mehr als 10.000 Euro ausmachen - und das, ohne dass man sie überhaupt gesehen hat, bis der Notar die Rechnung vorlegt. In einigen Bundesländern liegt sie bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einer Wohnung für 300.000 Euro zahlen Sie allein an Grunderwerbsteuer fast 20.000 Euro. Kein Wunder, dass immer mehr Käufer vor dem Kauf genau wissen wollen: Wie viel muss ich wirklich zahlen?
Warum die Grunderwerbsteuer so unterschiedlich ist
Die Grunderwerbsteuer ist keine Bundessache. Das wurde 2006 so beschlossen: Jedes Bundesland darf selbst entscheiden, wie hoch der Satz ist. Deshalb gibt es keine einheitliche Regelung. In Bayern und Sachsen zahlen Sie nur 3,5 Prozent. In Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland dagegen 6,5 Prozent. Das ist mehr als das Doppelte. Und das macht einen riesigen Unterschied bei der Gesamtbelastung.Ein Beispiel: Sie kaufen ein Haus für 400.000 Euro. In Bayern: 14.000 Euro Steuer. In Nordrhein-Westfalen: 26.000 Euro. Das ist eine Differenz von 12.000 Euro - mehr als eine kleine Gebrauchtwagenkasse. Viele Käufer überschätzen ihren Kredit, weil sie diese Steuer nicht eingerechnet haben. Und dann kommt der Schock: Der Notar verlangt plötzlich 20.000 Euro mehr, als geplant. Das kann den Kauf gefährden.
Wie ein Grunderwerbsteuer-Rechner wirklich funktioniert
Ein guter Rechner ist einfach: Sie geben nur zwei Dinge ein - den Kaufpreis und das Bundesland. Dann rechnet er aus: Steuer = Kaufpreis × Steuersatz. Klingt banal? Ist es auch. Aber genau das ist der Vorteil. Früher musste man selbst die Zahlen zusammenrechnen, die Steuersätze auswendig lernen, auf die aktuelle Regelung achten. Heute tun das Online-Rechner automatisch.Die meisten Rechner sind kostenlos, brauchen keine Anmeldung und funktionieren auf jedem Smartphone oder Laptop. Sie geben 280.000 Euro ein, wählen Hessen aus - und schon steht da: 16.800 Euro Grunderwerbsteuer. Fertig. Kein Papierkram, kein Anruf beim Finanzamt. Und das Beste: Sie werden sofort informiert, wenn sich ein Satz ändert. Bremen hat zum 1. Juli 2025 seinen Satz von 5,0 auf 5,5 Prozent erhöht. Ein guter Rechner zeigt das sofort an. Ein manuelles Blatt mit den alten Zahlen nicht.
Die 7 wichtigsten Bundesländer und ihre Steuersätze 2025
Die Unterschiede sind so groß, dass sie einen Kauf sogar beeinflussen können. Hier die aktuellsten Sätze - gültig ab Januar 2025:
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel: 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Thüringen | 5,0 % | 15.000 € |
| Bremen | 5,5 % | 16.500 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € |
Beachten Sie: Diese Zahlen gelten nur für den reinen Kaufpreis. Maklercourtage, Notarkosten oder Grundbucheintrag kommen extra dazu. Der Rechner berechnet nur die Grunderwerbsteuer - aber das ist schon genug, um den Überblick zu behalten.
Was die Rechner nicht sagen - und warum das gefährlich sein kann
Alle Rechner arbeiten nach dem gleichen Prinzip: Kaufpreis × Steuersatz. Aber das ist nicht die ganze Wahrheit. Es gibt Fälle, in denen die Steuer anders berechnet wird - und die meisten Rechner ignorieren sie.Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung. Der Kaufpreis von 250.000 Euro beinhaltet den Anteil an den Gemeinschaftsflächen. Aber laut Gesetz wird die Steuer nur auf den Anteil des Wohnraums erhoben - nicht auf den gesamten Kaufpreis. Wer das nicht weiß, zahlt zu viel. Ein Nutzer berichtete im Immobilienforum: „Ich habe 2.300 Euro mehr gezahlt, weil der Rechner den Anteil an den Gemeinschaftsflächen nicht abgezogen hat.“
Ein weiterer Fall: Sie erben eine Immobilie oder bekommen sie als Geschenk. Dann ist die Grunderwerbsteuer nicht fällig - aber viele Rechner berechnen trotzdem Steuer, weil sie nur nach Kaufpreis fragen. Oder Sie kaufen mit Ihrem Partner gemeinsam - da gibt es Freibeträge, die nur bei Ehepaaren gelten. Die Rechner können das nicht automatisch erkennen.
Das ist kein Fehler des Rechners - das ist eine Grenze. Sie müssen wissen, ob Ihr Fall normal ist. Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie einen Steuerberater. Ein Rechner ist ein Werkzeug, kein Rechtsberater.
Die häufigsten Fehler beim Nutzen von Rechnern
Die meisten Nutzer machen nur drei Fehler - und alle sind vermeidbar.
- Der Kaufpreis ist falsch: Viele geben den Preis inklusive Maklercourtage ein. Aber die Steuer berechnet sich nur auf den Nettopreis. Wenn der Makler 3,57 Prozent verlangt, ist das ein zusätzliches 10.000 Euro - aber die Steuer zahlt man nur auf den Kaufpreis ohne Makler. Rechner fragen nicht danach. Sie müssen selbst wissen, was drinsteckt.
- Das Bundesland ist falsch: Eine Immobilie in Brandenburg, aber Sie wählen Berlin aus - weil Sie dort wohnen. Das ist ein klassischer Fehler. Die Steuer richtet sich nach dem Ort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnsitz.
- Die Steuer wird als letzte Ausgabe gedacht: Viele rechnen mit dem Kaufpreis und der Hypothek - aber vergessen die Steuer. Dann ist die Anzahlung nicht mehr da. Einige Käufer müssen den Kauf absagen, weil sie nicht die 20.000 Euro für die Steuer aufbringen können. Planen Sie sie von Anfang an mit ein.
Die DATEV hat in einer Studie gezeigt: 68 Prozent der falschen Berechnungen kommen von diesen drei Fehlern. Mit einem Rechner können Sie sie vermeiden - wenn Sie ihn richtig nutzen.
Was kommt noch - und warum 2025 ein Wendepunkt ist
Die Grunderwerbsteuer wird nicht nur höher - sie wird auch ungleicher. Bremen hat 2025 den Satz erhöht. Hessen erwägt eine Erhöhung auf 6,5 Prozent ab 2026. Der Deutsche Städtetag sagt: Bis 2027 werden mindestens drei weitere Bundesländer nachziehen. Warum? Die Kommunen brauchen Geld. Wohnen wird teurer. Die Grunderwerbsteuer ist eine der wenigen Einnahmequellen, die sie schnell erhöhen können.
Das macht es noch wichtiger, frühzeitig zu planen. Wenn Sie 2025 in Nordrhein-Westfalen kaufen, zahlen Sie 6,5 Prozent. Wenn Sie bis 2026 warten, könnte es in Hessen auch 6,5 Prozent sein - aber vielleicht nicht in Sachsen. Die Lage verändert sich. Ein Rechner, der auf dem neuesten Stand ist, hilft Ihnen, den richtigen Zeitpunkt zu finden.
Experten wie Dr. Wolfgang Schäfer, Steuerberater und Autor von „Grunderwerbsteuer kompakt“, sagen: „Ein Rechner ist heute das Mindeste, was jeder Käufer nutzen sollte. Wer das nicht tut, kauft blind.“ Prof. Dr. Katharina Müller von der HfB bestätigt: „Wer die Grunderwerbsteuer nicht einplant, plant keinen Kauf - er plant einen finanziellen Fehler.“
Was Sie jetzt tun sollten
Wenn Sie überlegen, eine Immobilie zu kaufen, dann machen Sie das jetzt:
- Notieren Sie sich den ungefähren Kaufpreis - realistisch, nicht optimistisch.
- Finden Sie heraus, in welchem Bundesland die Immobilie liegt.
- Geben Sie beide Werte in einen Grunderwerbsteuer-Rechner ein - am besten von finanz-tools.de, smart-rechner.de oder immoverkauf24.de. Die sind aktuell, verständlich und ohne Werbung.
- Notieren Sie sich das Ergebnis. Legen Sie es neben Ihren Kreditantrag.
- Prüfen Sie: Ist der Kaufpreis inklusive oder exklusive Makler? Wenn Sie unsicher sind, fragen Sie den Verkäufer oder Makler.
Und vergessen Sie nicht: Die Grunderwerbsteuer ist fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Das ist nicht in drei Monaten. Das ist oft in zwei Wochen. Wenn Sie das Geld nicht haben, ist der Kauf gelaufen. Planen Sie also jetzt - nicht, wenn es schon zu spät ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen 2025?
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das gilt für alle Arten von Immobilien - ob Haus, Wohnung oder Grundstück. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das 19.500 Euro Steuer. Diese Rate ist seit 2021 unverändert und bleibt auch 2025 gültig.
Kann ich die Grunderwerbsteuer sparen?
Ja, aber nur in sehr speziellen Fällen. Wenn Sie eine Immobilie von Ihrem Ehepartner oder Lebenspartner erben oder als Geschenk erhalten, ist die Steuer nicht fällig. Auch bei Erbschaften zwischen Eltern und Kindern gibt es Freibeträge - aber das ist kein Kauf, sondern eine Übertragung. Bei einem normalen Kauf gibt es keine offiziellen Wege, die Steuer zu umgehen. Wer versucht, den Kaufpreis zu mindern, riskiert eine Steuerprüfung.
Wird die Grunderwerbsteuer in 2026 noch höher?
Es ist sehr wahrscheinlich. Hessen plant eine Erhöhung von 6,0 auf 6,5 Prozent ab 2026. Auch andere Bundesländer wie Niedersachsen und Rheinland-Pfalz erwägen Anhebungen. Der Deutsche Städtetag rechnet damit, dass bis 2027 mindestens drei weitere Länder ihre Sätze erhöhen werden. Der Trend geht klar nach oben - besonders in den Ländern mit hohen Haushaltslücken.
Berechnet der Rechner auch Maklerkosten?
Nein. Der Grunderwerbsteuer-Rechner berechnet nur die Steuer auf den Kaufpreis des Objekts. Maklercourtage, Notarkosten, Grundbucheintrag und andere Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Diese Kosten kommen zusätzlich hinzu - und können leicht weitere 2-4 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Planen Sie sie separat ein.
Warum ist die Steuer in Bayern so niedrig?
Bayern hat bewusst einen niedrigen Satz von 3,5 Prozent beibehalten, um den Immobilienmarkt attraktiv zu halten. Das ist Teil einer bewussten Politik, um Wohnraum zu fördern und Zuzügler anzuziehen. Andere Länder wie Nordrhein-Westfalen nutzen die Steuer als Einnahmequelle, um kommunale Projekte zu finanzieren. Die Unterschiede spiegeln also nicht nur Finanzlage wider, sondern auch politische Prioritäten.
Was passiert, wenn ich die Steuer nicht rechtzeitig zahle?
Die Grunderwerbsteuer ist fällig, sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Die Zahlung erfolgt meist über den Notar, der das Geld an das Finanzamt weiterleitet. Wenn Sie nicht zahlen, wird der Kauf nicht abgeschlossen. Es gibt keine Nachzahlung nachträglich - die Transaktion wird gestoppt. Sie verlieren Ihre Anzahlung und müssen eventuell Schadensersatz zahlen.