Erbbaurecht an Immobilien: Vor- und Nachteile für Eigentümer im Jahr 2026

Was ist ein Erbbaurecht - und warum ist es für Eigentümer relevant?

Ein Erbbaurecht ist kein Grundstückskauf, aber auch keine Miete. Es ist ein rechtliches Instrument, das es dir erlaubt, ein Haus oder eine Wohnung auf einem Grundstück zu bauen oder zu kaufen, das dir nicht gehört. Der Boden bleibt im Besitz des ursprünglichen Eigentümers - meist eine Kommune, eine Kirche oder ein privater Grundstückseigentümer. Du baust, bewohnst, vererbst und verkaufst das Haus wie dein eigenes. Aber du zahlst dafür jedes Jahr einen Erbbauzins. Das ist kein Mietzins. Es ist eine Abgabe für die Nutzung des Bodens, die im Grundbuch festgehalten wird. Seit über 100 Jahren wird dieses Modell in Deutschland genutzt, besonders in Städten mit hohen Grundstückspreisen wie Berlin, München oder Frankfurt. Heute, im Jahr 2026, ist es kein Relikt mehr, sondern eine bewusste finanzielle Entscheidung - mit klaren Vor- und Nachteilen.

Wie funktioniert das Erbbaurecht im Alltag?

Stell dir vor, du hast ein Grundstück von 500 Quadratmetern in Lübeck, das du nicht verkaufen willst, aber auch nicht selbst bebauen kannst. Du vergeben ein Erbbaurecht für 99 Jahre. Der Erbbaurechtsnehmer zahlt dir jährlich 4 % des Bodenwertes. Bei einem Bodenwert von 200.000 Euro sind das 8.000 Euro pro Jahr. Über 99 Jahre summiert sich das auf fast eine Million Euro - ohne dass du das Grundstück verlierst. Der Erbbaurechtsnehmer baut ein Haus, zahlt die Nebenkosten, versichert es und kann es später verkaufen. Du bekommst dein Geld - langsam, aber sicher. Der Vertrag muss schriftlich sein, notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen. Ohne diese Schritte ist das Erbbaurecht ungültig. Es gibt keine informellen Vereinbarungen. Alles ist rechtlich bindend.

Vorteil 1: Langfristige Einnahmen statt einmaliger Verkauf

Der größte Vorteil für Eigentümer liegt in der langfristigen Finanzierung. Wenn du dein Grundstück verkaufst, bekommst du einen einmaligen Betrag - sagen wir 250.000 Euro. Danach hast du nichts mehr. Mit einem Erbbaurecht für 99 Jahre bei 4 % Zins erhältst du 10.000 Euro pro Jahr. Das sind 990.000 Euro über die gesamte Laufzeit. Das ist fast viermal so viel wie der einmalige Verkauf. Besonders für ältere Eigentümer, die im Ruhestand leben, ist das eine stabile Einkommensquelle. Laut einer TU München-Studie aus 2022 sind 68 % der Erbbaurechtsgeber über 60 Jahre alt. Sie nutzen das Modell, um ihre Rente aufzubessern, ohne aus ihrem Haus ausziehen zu müssen. Das ist kein Spekulationsgeschäft. Es ist eine sichere, langfristige Altersvorsorge.

Vorteil 2: Du behältst das Grundstück - auch nach 99 Jahren

Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude und der Boden wieder an dich zurück. Das ist kein Verlust. Das ist ein Gewinn. Du hast 99 Jahre lang Einkünfte erhalten - und jetzt hast du ein fertiges Haus auf deinem Grundstück, ohne jemals bauen oder investieren zu müssen. Der Erbbaurechtsnehmer muss das Gebäude in einem ordentlichen Zustand übergeben. Wenn er es vernachlässigt hat, kannst du Ansprüche geltend machen. In der Praxis passiert das selten, wenn der Vertrag gut formuliert ist. Viele Eigentümer nutzen diese Rückgabe, um das Haus zu sanieren, zu vermieten oder weiterzuvererben. Es ist wie ein langfristiger Mietvertrag, der am Ende mit einem kostenlosen Haus endet.

Nachteil 1: Kein schnelles Geld - kein Kapitalzuwachs

Wenn du ein Erbbaurecht vergeben willst, musst du auf einen großen Geldbetrag verzichten. Du bekommst keine 250.000 Euro auf einmal. Du bekommst 10.000 Euro pro Jahr. Das ist weniger riskant, aber auch weniger flexibel. Wenn du plötzlich eine hohe Rechnung hast - eine Operation, ein Auto, ein neues Dach - hast du kein Kapital, das du abheben kannst. Das Erbbaurecht ist kein Kredit. Es ist eine langfristige Vereinbarung. Wer kurzfristig Liquidität braucht, sollte nicht in Erbbaurechte investieren. Auch wenn der Bodenwert steigt, bekommst du nicht mehr Geld. Dein Erbbauzins bleibt, es sei denn, du hast eine dynamische Anpassung vereinbart.

Nachteil 2: Inflation frisst deine Einnahmen - wenn du nicht vorsiehst

Ein großer Fehler, den viele Eigentümer machen: Sie vereinbaren einen festen Erbbauzins. 4 % von 200.000 Euro sind 8.000 Euro. Klingt gut. Aber was passiert, wenn die Inflation 5 % pro Jahr beträgt? Dann kostet ein Brot in 20 Jahren doppelt so viel wie heute. Deine 8.000 Euro haben nur noch die Hälfte der Kaufkraft. Nach 60 Jahren ist dein Erbbauzins praktisch wertlos. Das ist kein Theoriegespräch. Seit 1990 lag die durchschnittliche Inflation in Deutschland bei 1,7 %. Aber 2022 und 2023 waren es über 6 %. Die Sparkasse München hat berechnet: Bei einer anhaltenden Inflation von 3 % über 60 Jahre sinkt die reale Kaufkraft der späteren Zahlungen um 83 %. Deshalb: Jeder moderne Erbbaurechtsvertrag sollte eine dynamische Anpassung enthalten. Der Zins wird jährlich an die Verbraucherpreise angepasst. Im Jahr 2023 haben 57 % der neuen Verträge diese Klausel - das ist ein Anstieg von 12 % im Jahr 2021. Wer das nicht macht, verliert langfristig Geld.

Nachteil 3: Rechtliche Risiken und Zahlungsverzug

Ein Erbbaurechtsvertrag ist kein Freifahrtschein. Der Erbbaurechtsnehmer kann Zahlungen verweigern. Er kann das Haus vernachlässigen. Er kann sogar den Vertrag brechen. In 63 % der Fälle, die das Deutsche Institut für Normung (DIN) 2023 untersucht hat, kam es zu Zahlungsverzug. Die durchschnittliche Dauer: 4,7 Monate. Ein Nutzer auf Reddit berichtete, dass er 8.500 Euro an Anwaltskosten zahlen musste, nur um den Zahlungsverzug durchzusetzen - obwohl der Vertrag klar war. Die Deutsche Sparkasse sagt: 82 % der Eigentümer holen sich vor der Vergabe professionelle Rechtsberatung. Die Kosten: durchschnittlich 1.200 Euro. Das ist kein unnötiger Aufwand. Das ist Vorsorge. Ohne einen präzisen Vertrag, der die Rückgabebedingungen, die Instandhaltungspflichten und die Zahlungsmodalitäten genau regelt, wirst du später nur Ärger haben. Der Deutsche Anwaltverein sagt: In 37 % der Streitfälle ist der Hauptgrund unklare Rückgabeklauseln.

Was kostet ein Erbbaurecht - und wie lange dauert es?

Die Einrichtung ist kein Schnellverfahren. Von der ersten Kontaktaufnahme bis zur Grundbucheintragung dauert es durchschnittlich 4,5 Monate. Die längste Phase: die Vertragsverhandlungen. Sie dauern oft über zwei Monate. Dann kommt die Grundstücksbewertung - 42 Tage. Danach der Notar. Die Notarkosten richten sich nach dem Bodenwert. Bei einem Grundstück von 200.000 Euro liegen sie bei etwa 2.000 bis 3.000 Euro. Dazu kommt die Grundbucheintragung: 420 Euro. Das sind fast 3.500 Euro an Kosten, bevor du auch nur einen Euro Erbbauzins bekommst. Aber: Diese Kosten sind eine Investition. Ohne Notar und Grundbuch ist das Erbbaurecht ungültig. Es gibt keine Abkürzung. Wer das spart, riskiert später einen Rechtsstreit, der zehnmal so teuer wird.

Wann lohnt sich ein Erbbaurecht - und wann nicht?

Ein Erbbaurecht lohnt sich, wenn du:

• ein Grundstück hast, das du nicht verkaufen willst
• langfristige Einkünfte brauchst - etwa für die Rente
• kein Kapital benötigst, sondern Sicherheit suchst
• bereit bist, einen professionellen Vertrag aufzusetzen
• die Inflation im Blick hast und dynamische Anpassungen verlangst

Es lohnt sich nicht, wenn du:

• jetzt Geld brauchst - etwa für eine Investition oder eine Krankheit
• keine Lust hast, dich mit Rechtsfragen zu beschäftigen
• denkst, du kannst den Vertrag „mal schnell“ mit einem Freund abschließen
• glaubst, der Erbbauzins bleibt für immer gleich

Die Zukunft: Warum Erbbaurechte immer wichtiger werden

Der Markt wächst. Die Deutsche Bundesbank schätzt das Volumen des Erbbaurechtsmarktes in Deutschland auf 12,7 Milliarden Euro - mit einem jährlichen Wachstum von 4,3 %. In Ballungsräumen, wo Quadratmeterpreise von 587 Euro und mehr erreicht werden, ist das Erbbaurecht die einzige Möglichkeit, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Bauherren können ein Haus bauen, ohne das Grundstück zu kaufen. Eigentümer können ihr Land nutzen, ohne es zu verlieren. Die Gesetze haben sich angepasst: Seit 2022 ist die maximale Laufzeit von 99 auf 100 Jahre erhöht worden. Die Inflation hat viele Eigentümer dazu gebracht, dynamische Zinsklauseln zu fordern. Experten prognostizieren bis 2030 ein Wachstum von 35 %. Es ist kein Trend. Es ist eine Notwendigkeit. In einer Zeit, in der Grundstücke immer teurer werden, aber nicht mehr verfügbar sind, ist das Erbbaurecht eine der wenigen Lösungen, die für beide Seiten funktioniert - wenn sie richtig gemacht wird.