Bauvertrag für Sanierung: Vergütung, Leistungsbeschreibung und Termine richtig regeln

Sanierungsprojekte sind teuer, stressig und oft ein Minenfeld aus Missverständnissen. Ein fehlender oder schlecht formulierter Bauvertrag ist der schnellste Weg, wie man am Ende nicht nur mehr zahlt als geplant, sondern auch monatelang auf fertige Arbeiten wartet. Viele Bauherren unterschreiben Angebote ohne die Feinheiten zu prüfen - eine teure Fehlerquelle. Doch was genau muss in einem Vertrag stehen, damit Sie als Auftraggeber geschützt sind?

Der Schlüssel liegt in drei Säulen: einer lückenlosen Leistungsbeschreibung, klaren Terminvereinbarungen und einer transparenten Vergütungsregelung. In Österreich und Deutschland gelten ähnliche Grundsätze, wobei das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Deutschland spezifische Verbraucherschutzregeln bietet. Egal wo Sie bauen: Der Vertrag ist Ihr einziger Schutz.

Leistungsbeschreibung: Das Leistungsverzeichnis als Herzstück

Die meisten Streitigkeiten entstehen nicht durch bösen Willen, sondern durch Unklarheit. Was bedeutet eigentlich „Komplett sanieren“? Für den Handwerker könnte das bedeuten, dass er nur die Wände streicht, während Sie sich vorstellen, dass auch die alten Tapeten entfernt und die Untergrundfehler ausgebessert werden. Um das zu vermeiden, benötigen Sie ein detailliertes Leistungsverzeichnis (LV).

Ein gutes LV listet jede einzelne Position auf. Es sollte enthalten:

• Detaillierte Materialangaben: Welche Marke von Fliesen? Welche Farbe der Wandfarbe? Welche Dämmstärke?
• Mengen und Maße: Quadratmeterzahlen für Bodenbeläge, Laufmeter für Rohre.
• Ausschlüsse: Das ist der wichtigste Punkt. Schreiben Sie explizit auf, was nicht dabei ist. Zum Beispiel: „Entsorgung des Bauschutts bis zur Containerkante bauseits“.

Wenn Leistungen fehlen, rechnet der Auftragnehmer sie später als Nachtrag ab - oft zu deutlich höheren Preisen. Achten Sie besonders auf die Unterscheidung zwischen „unternehmerseitig“ und „bauseits“. Wenn im Vertrag steht, dass die Kanalanschlüsse vom Bauherrn gelegt werden müssen, wissen Sie sofort, dass Sie hier selbst einen Fachmann beauftragen oder arbeiten müssen. Ohne diese Klarstellung kommen diese Kosten unerwartet dazu.

Vergütung: Festpreis vs. Einheitspreis

Wie wird gezahlt? Hier gibt es zwei Hauptmodelle, und die Wahl hat massive Auswirkungen auf Ihr Budget.

Beim Festpreisvertrag zahlen Sie den vereinbarten Betrag, egal ob dem Handwerker die Materialien plötzlich teurer werden oder er länger braucht. Das ist für Sie als Bauherrin ideal. Achten Sie darauf, dass die Preisbindung mindestens 24 Monate beträgt. Das deckt üblicherweise die Zeit von der Planung über die Genehmigung bis zum Baubeginn ab. Sollte der Preis nach dieser Frist steigen, kann der Unternehmer eine Anpassung verlangen.

Beim Einheitspreisvertrag wird jeder Quadratmeter oder jede Stunde separat abgerechnet. Das ist riskant, wenn Sie nicht genau wissen, wie viel Arbeit wirklich anfällt. Bei alten Gebäuden kann das schnell ins Geld gehen, wenn hinter einer Fassade mehr Schäden liegen als erwartet.

Termine: Keine Vagheiten tolerieren

Wörter wie „circa“, „voraussichtlich“ oder „ungefähr“ sind Gift für Ihren Bauvertrag. Sie machen Termine rechtlich unverbindlich. Wenn im Vertrag steht: „Kellerfertigstellung ca. Anfang Juni“, kann das Unternehmen Mitte Juli fertigstellen, ohne dass Sie etwas reklamieren können.

Verlangen Sie stattdessen:

1. Einen festen Baubeginn: „Die Arbeiten beginnen spätestens am 15. Mai 2026.“
2. Einen festen Fertigstellungstermin: „Die schlüsselfertige Übergabe erfolgt am 30. August 2026.“
3. Zwischentermine: Definieren Sie Meilensteine. Zum Beispiel: „Rohbau fertig bis zum 1. Juli“. So behalten Sie den Überblick und können frühzeitig eingreifen, wenn der Plan danebengeht.

Falls das Unternehmen diese Termine verfehlt, drohen Ihnen hohe Kosten: Mietwagen, Hotelaufenthalte, verzögerte vermietbare Fläche. Deshalb gehören Vertragsstrafen in jeden guten Bauvertrag. Üblich sind etwa 0,3 % der Gesamtsumme pro Werktag Verzögerung, maximal jedoch 5 % der Auftragssumme. Das motiviert den Auftragnehmer, pünktlich zu sein.

Zahlungsplan: Nie alles auf einmal bezahlen

Ein häufiger Fehler: Bauherren zahlen zu viel vorab. Das schwächt Ihre Verhandlungsposition enorm. Nutzen Sie den gesetzlichen Hebel der Abschlagszahlungen.

Ein fairer Zahlungsplan orientiert sich am Baufortschritt:

• Anzahlung: Maximal 10-15 % bei Vertragsabschluss (für Materialbeschaffung).
• Abschläge: Bezahlen Sie erst, wenn ein Gewerk abgeschlossen ist. Beispiel: 20 % nach Fertigstellung der Rohinstallationen.
• Schlusszahlung: Behalten Sie mindestens 5 % bis zur endgültigen Abnahme und Beseitigung aller Mängel zurück. Die Schlussrechnung ist meist innerhalb von 30 Tagen nach Zugang zu begleichen, aber nur, wenn alles stimmt.

So lange Sie noch Geld in der Hand haben, hat der Handwerker Interesse daran, Ihre Wünsche zu erfüllen. Ist das Konto leer, sind Sie schutzlos.

Änderungen und Nachträge richtig handhaben

In Sanierungsprojekten kommt fast nie alles so, wie geplant. Oft findet man unter alten Böden doch Schimmel oder morsche Balken. Wie reagieren Sie?

Regeln Sie im Voraus, wie Änderungen ablaufen. In Deutschland sieht das BGB eine sogenannte „Begehrensphase“ von 30 Tagen vor. Innerhalb dieser Frist müssen sich beide Parteien über Inhalt und Preis der Änderung einigen. Kommt keine Einigung zustande, kann der Besteller die Änderung anordnen. Wichtig: Jede Änderung muss schriftlich bestätigt werden, bevor sie ausgeführt wird. Verlassen Sie sich nie auf mündliche Absprachen auf der Baustelle.

Wenn der Auftragnehmer zusätzliche Leistungen anbietet, prüfen Sie diese sorgfältig. Fordern Sie einen separaten Kostenvoranschlag für den Nachtrag. Prüfen Sie, ob die Preise marktüblich sind. Oft werden Nachträge überteuert angeboten, weil der Kunde schon mitten im Projekt steckt und Angst vor Verzögerungen hat.

Checkliste für Ihren Sanierungs-Bauvertrag

Bevor Sie unterschreiben, gehen Sie diese Punkte durch:

• [ ] Sind alle Parteien und das Grundstück eindeutig identifiziert?
• [ ] Liegt ein detailliertes Leistungsverzeichnis bei, das auch Ausschlüsse nennt?
• [ ] Ist der Preis als Festpreis mit mindestens 24 Monaten Bindung vereinbart?
• [ ] Sind konkrete Start- und Enddaten sowie Zwischentermine festgelegt?
• [ ] Gibt es eine Klausel zur Vertragsstrafe bei Verzögerung?
• [ ] Ist der Zahlungsplan an Baufortschritte gekoppelt und behält eine Schlussrate zurück?
• [ ] Ist geregelt, wer für die Entsorgung von Bauschutt zuständig ist?

Ein gut gestalteter Vertrag spart nicht nur Nerven, sondern oft auch tausende Euro. Investieren Sie Zeit in die Vorbereitung - es lohnt sich.