Bauträgervertrag prüfen: So sichern Sie sich vor Risiken bei Neubauimmobilien

Warum Sie einen Bauträgervertrag nicht einfach unterschreiben dürfen

Ein Bauträgervertrag ist kein gewöhnlicher Kaufvertrag. Wenn Sie eine neue Wohnung oder ein Haus kaufen, das noch gar nicht gebaut ist, geben Sie Geld aus, bevor Sie auch nur einen Nagel sehen. Und das ist der größte Fallstrick: Sie zahlen vor, der Bauträger baut später. Wenn er pleitegeht, verschwindet Ihr Geld - und Ihre Wohnung bleibt ein Baugrundstück. Laut dem Bauherren-Schutzbund sind 70 bis 80 Prozent aller Neubauverträge in Deutschland Bauträgerverträge. Doch nur jeder Dritte prüft sie richtig. Das ist kein Risiko, das Sie eingehen dürfen.

Was der Bauträgervertrag wirklich enthalten muss

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt seit 2021 vor, was in diesem Vertrag stehen muss. Es geht nicht um schöne Formulierungen, sondern um Schutz. Wenn eine dieser Pflichtangaben fehlt, ist der Vertrag teilweise oder ganz unwirksam. Hier die fünf wichtigsten Punkte, die Sie prüfen müssen:

• Baubeschreibung: Muss konkret sein. Keine Phrasen wie „hochwertige Ausstattung“. Stattdessen: „Fenster von Schüco, Typ CS 82, Isolierverglasung Uw = 1,1 W/(m²K)“, „Bodenbelag aus Eiche massiv, 18 mm dick, geölt“, „Heizung mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Modell Vaillant aroTHERM plus VWS 8/3“. Der Bundesministerium für Justiz empfiehlt mindestens 150 Einzelpunkte. Wenn die Liste kürzer ist, fragen Sie nach.
• Zahlungsplan: Maximal 95 % des Kaufpreises dürfen vor Fertigstellung fällig sein. Die letzte Rate von mindestens 5 % ist erst nach der Abnahme fällig. Ein typischer, sicherer Plan: 10 % Anzahlung, 20 % bei Rohbaufertigstellung, 25 % bei Dachabschluss, 25 % bei Innenausbau, 15 % bei Fenstereinbau, 5 % nach Abnahme. Wer mehr verlangt, handelt rechtswidrig.
• Energieeffizienzklassen-Bescheinigung: Muss nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) vorliegen. Sie zeigt, wie viel Energie das Haus später verbraucht - und ob es wirklich den versprochenen Standard erfüllt.
• Baugenehmigung: Ohne sie darf nicht gebaut werden. Prüfen Sie, ob sie im Vertrag als Anlage beigefügt ist - und ob sie tatsächlich gültig ist.
• Sicherheiten: Drei sind essenziell: Fertigstellungsbürgschaft, Gewährleistungsbürgschaft und Auflassungsvormerkung.

Die drei Sicherheiten, die Ihr Geld retten können

Ohne diese drei Punkte ist der Vertrag ein Glücksspiel. Sie sind nicht optional - sie sind das Fundament Ihres Schutzes.

• Fertigstellungsbürgschaft: Diese Bürgschaft sorgt dafür, dass Ihr Haus fertig wird - selbst wenn der Bauträger pleitegeht. Sie muss mindestens 95 % des Kaufpreises abdecken. Einige Bauträger bieten nur 70 % an. Das ist zu wenig. Wenn der Bauträger in Zahlungsschwierigkeiten gerät, wie es 2022 bei mehr als 12 % der Neubauvorhaben der Fall war, bleibt nur die Bürgschaft als Rettung. Laut BSB-Insolvenzreport greift sie in 82 % der Fälle.
• Gewährleistungsbürgschaft: Nach dem BGB haben Sie Anspruch auf 4 Jahre Gewährleistung für Baumängel. Aber wer zahlt, wenn der Bauträger verschwunden ist? Die Bürgschaft übernimmt das. Sie muss mindestens 4 Jahre laufen und den vollen Betrag der Mängelbeseitigung abdecken. Einige Verträge begrenzen sie auf 10.000 Euro - das reicht nicht für eine neue Heizung oder undichte Fenster.
• Auflassungsvormerkung: Dies ist Ihr größter Schutz gegen Betrug. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert, dass der Bauträger die Immobilie noch einmal verkauft. Ohne sie ist Ihr Vertrag wertlos, wenn der Bauträger die Wohnung an einen anderen Käufer verpfändet. Laut Notariatsportal ist sie „das zentrale Sicherungsmittel“. Prüfen Sie, ob sie bereits eingetragen ist - oder ob der Vertrag nur verspricht, sie „zu beantragen“.

Die 3 tödlichen Klauseln, die Sie sofort streichen müssen

Einige Formulierungen klingen harmlos - sind aber rechtswidrig. Sie wurden vom Bundesgerichtshof (BGH) bereits mehrfach für unwirksam erklärt.

1. „Änderungen in Planung und Ausführung behalten wir uns vor“ - Das ist ein klassischer Fallstrick. Der BGH hat 2022 entschieden (Az. VII ZR 139/20), dass solche pauschalen Änderungsklauseln gegen § 307 BGB verstoßen. Sie untergraben Ihr Recht auf die vereinbarte Leistung. Der Bauträger darf nicht einfach Fliesen, Fenster oder Heizung wechseln - nur weil er „besser“ oder „billiger“ findet. Wenn er das tut, haben Sie Anspruch auf Preisnachlass oder Nachbesserung.
2. „Preisänderungen vorbehalten“ - Das ist nur zulässig, wenn klar steht: Wann und wie sich der Preis ändert. Beispiel: „Der Preis steigt um 2 % pro Monat, wenn die Baupreisindizes der BAU-Bundesverband über 5 % ansteigen.“ Sonst ist es eine unzulässige Kündigungsklausel. Der DAV warnt: „Der Bauträger kann sich nicht auf ein Planungsfehlerprivileg berufen.“
3. „Zumutbare Änderungen“ - Was ist „zumutbar“? Niemand weiß es. Das ist eine graue Zone, die Bauträger ausnutzen. Der BGH hat klargestellt: Nur Änderungen, die den Wert oder die Funktion des Hauses nicht beeinträchtigen, sind erlaubt. Ein Wechsel von Holzfenstern zu Kunststofffenstern ist nicht zumutbar - auch nicht, wenn er „energetisch besser“ ist. Sie haben das Recht auf das, was im Vertrag steht.

Was Sie tun müssen, bevor Sie unterschreiben

Es reicht nicht, den Vertrag zu lesen. Sie müssen ihn analysieren. Hier ist Ihr Checkliste:

1. Prüfen Sie die Baubeschreibung auf Konkretion: Sind alle Materialien, Marken und Modelle genannt? Falls nicht: Fordern Sie eine ergänzte Liste an. Ohne das ist ein späterer Mängelanspruch schwer nachzuweisen.
2. Prüfen Sie den Zahlungsplan: Ist die letzte Rate von 5 % nach Abnahme vorgesehen? Sind die Raten nach Baufortschritt - nicht nach Zeit? Ein Zahlungsplan, der nach Monaten fällig ist, ist riskant - der Bau kann sich verzögern.
3. Prüfen Sie die Sicherheiten: Ist die Fertigstellungsbürgschaft in Höhe von 95 % vorhanden? Ist sie von einer anerkannten Bank oder Versicherung ausgestellt? Ist die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen? Wenn nicht: Kein Vertrag.
4. Prüfen Sie die Änderungsklauseln: Sind sie pauschal oder konkret? Streichen Sie jede Formulierung, die „behält sich vor“ oder „zumutbar“ enthält.
5. Holen Sie sich einen unabhängigen Gutachter: Ein Gutachter prüft den Vertrag auf rechtliche Lücken. Die Kosten: 800 bis 1.500 Euro. Der Gewinn: Durchschnittlich 12.700 Euro an Nachbesserungskosten, die Sie vermeiden. Der Bauherren-Schutzbund sagt: „Wer das Geld nicht ausgibt, zahlt später doppelt.“

Was passiert, wenn der Bauträger versagt?

Im Jahr 2022 verzeichnete das Statistische Bundesamt über 42.700 Streitigkeiten bei Bauträgerverträgen - ein Anstieg von 18,3 % gegenüber 2021. Die häufigsten Probleme:

• Bauverzögerungen: Die durchschnittliche Verzögerung lag 2022 bei 4,7 Monaten. Warum? Lieferengpässe, Personalmangel, Genehmigungsprobleme. Der Vertrag muss klarmachen: Wer trägt die Folgekosten? Wenn Sie Mietzins zahlen müssen, weil die Wohnung nicht fertig wird - muss der Bauträger das übernehmen. Das steht oft nicht da. Fordern Sie eine Verzögerungsklausel: „Bei Verzug über 60 Tage zahlt der Bauträger 0,05 % des Kaufpreises pro Tag als Entschädigung.“
• Ungeplante Kosten: 58 % der Befragten des Bauherren-Schutzbundes berichteten von unerwarteten Kosten. Besonders häufig: Erschließungskosten. Die MaBV sagt klar: Diese trägt der Bauträger. Wenn er sie auf Sie abwälzt, ist das rechtswidrig.
• Abweichungen von der Baubeschreibung: Ein Nutzer auf immobilienfrage.de berichtete, dass 30 % der Fliesen ohne Absprache gegen eine billigere Variante ausgetauscht wurden. Erst nach Anwaltsschaltung erhielt er 15 % Preisnachlass. Solche Fälle sind kein Einzelfall.

Was sich ab 2024 ändert - und warum Sie jetzt handeln müssen

Die MaBV wird ab Juli 2024 novelliert. Die wichtigsten Änderungen:

• Die Anzahlung wird auf maximal 5 % begrenzt - statt der bisher üblichen 10-15 %.
• Die Energiebilanz muss verpflichtend und detailliert im Vertrag beigefügt werden.
• Die Auflassungsvormerkung muss vor der ersten Zahlung im Grundbuch eingetragen sein - nicht erst später.

Das sind gute Nachrichten. Aber: Die Novelle gilt nur für Verträge, die nach dem 1. Juli 2024 abgeschlossen werden. Alle Verträge, die Sie jetzt unterschreiben, fallen unter die alte Regelung. Das heißt: Sie müssen jetzt selbst dafür sorgen, dass Ihre Rechte geschützt sind. Warten Sie nicht auf die Gesetzesänderung - sie kommt zu spät.

Was Sie jetzt tun können

Die Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) bietet seit September 2023 kostenlose Erstberatung zu Bauträgerverträgen an. Sie finden die Angebote auf verbraucherzentrale.de. Dort können Sie Ihren Vertrag hochladen und erhalten eine erste Einschätzung. Außerdem gibt es einen Muster-Bauträgervertrag des Deutschen Anwalt Vereins - nutzen Sie ihn als Vergleichsgrundlage.

Wenn Sie den Vertrag prüfen, denken Sie nicht an das schöne neue Haus. Denken Sie an den Tag, an dem der Bauträger nicht mehr antwortet. Denken Sie an die Nacht, in der Sie sich fragen: „Habe ich mein Geld verloren?“ Die Antwort darauf liegt nicht im Bauplan - sie liegt in den Klauseln, die Sie heute unterschreiben.