Baugenehmigung für Kellerausbau: Was Sie rechtlich wissen müssen

Ein Kellerausbau kann den Wert Ihrer Immobilie um bis zu 20 Prozent steigern - aber nur, wenn er rechtlich sauber ist. Viele Hausbesitzer glauben, dass sie einfach den Keller umgestalten und schon haben sie mehr Wohnfläche. Doch das ist ein gefährlicher Irrtum. In Deutschland gibt es keine einheitliche Regelung: Jedes Bundesland hat eigene Bauordnungen, und die Unterschiede sind entscheidend. Was in Berlin erlaubt ist, kann in Bayern verboten sein. Und wer ohne Genehmigung baut, riskiert nicht nur Geldstrafen - er muss unter Umständen den gesamten Ausbau wieder rückbauen. Die Frage ist nicht, ob Sie eine Baugenehmigung brauchen, sondern Baugenehmigung für welchen Typ Kellerausbau.

Wann brauchen Sie keine Baugenehmigung?

Sie brauchen keine Baugenehmigung, wenn Sie den Keller nur anders nutzen - ohne bauliche Veränderungen. Das heißt: Keine neuen Wände, keine neuen Fenster, keine neuen Türen, keine neuen Anschlüsse für Wasser oder Abwasser. Ein Beispiel: Sie haben einen Lagerraum im Keller und stellen ihn als Hobbyraum, Fitnessstudio oder Arbeitszimmer um. Solange Sie nichts an der Struktur verändern, müssen Sie das Bauamt nicht informieren. Auch die Umwandlung in einen Fahrradkeller oder eine Waschküche fällt in diese Kategorie.

Wichtig: Auch wenn keine Genehmigung nötig ist, gelten weiterhin Sicherheits- und Gesundheitsvorschriften. Die Elektrik muss den aktuellen Normen entsprechen, und wenn Sie eine Toilette oder ein Bad einbauen, brauchen Sie eine Genehmigung für die Abwasserleitung. Auch statische Belastungen - etwa wenn Sie eine Wand durchbrechen - müssen geprüft werden. Ein professioneller Statiker sollte das prüfen, bevor Sie bohren.

Wann ist eine Baugenehmigung Pflicht?

Eine Baugenehmigung ist immer nötig, wenn Sie eine grundlegende Nutzungsänderung vornehmen. Das bedeutet: Der Keller wird zu einer eigenen Wohneinheit. Das ist der entscheidende Punkt. Ob Sie eine Einliegerwohnung schaffen, eine Wohnung für Ihre Eltern, einen Mieter oder sogar eine Ferienwohnung - sobald der Raum als Wohnraum mit Küche, Bad und Schlafbereich genutzt wird, ist eine Genehmigung zwingend.

Dazu zählen auch Maßnahmen, die den Raum strukturell verändern: neue Fenster einbauen, Decken absenken, Wände versetzen, Treppen neu bauen, eine Heizung installieren, die nicht nur zum Heizen des Hauses dient, sondern speziell für den Keller ausgelegt ist. Auch wenn Sie nur eine kleine Wohnung von 20 Quadratmetern bauen - wenn sie bewohnbar ist, brauchen Sie die Genehmigung. Das gilt unabhängig davon, ob Sie sie selbst nutzen oder vermieten.

Technische Anforderungen: Was das Bauamt verlangt

Wenn Sie eine Genehmigung brauchen, muss Ihr Projekt bestimmte technische Standards erfüllen. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, aber es gibt gemeinsame Regeln.

Mindestraumhöhe: In Berlin müssen Kellerwohnungen mindestens 2,50 Meter hoch sein. In Bayern, Hessen oder Schleswig-Holstein reichen 2,40 Meter. In einigen anderen Bundesländern ist 2,30 Meter ausreichend - aber nur, wenn es sich um einen einzigen Raum handelt. In Räumen mit schrägen Decken darf mindestens die Hälfte der Fläche diese Mindesthöhe erreichen.

Fensterfläche: Jeder Wohnraum im Keller braucht Tageslicht. Die Fensterfläche muss zwischen 10 und 12,5 Prozent der Bodenfläche betragen. Bei einem 25 Quadratmeter großen Raum brauchen Sie also mindestens 2,5 Quadratmeter Fenster. Das ist oft das größte Problem: In vielen Kellern gibt es keine Außenwände mit Platz für große Fenster. Dann müssen Sie Lichtschächte einbauen - und die unterliegen ebenfalls strengen Vorschriften.

Brandschutz: Das ist der häufigste Grund für abgelehnte Anträge. Laut Planeco Building sind 65 Prozent der abgelehnten Bauanträge wegen fehlender Brandschutznachweise. Sie brauchen eine Brandschutztür, die mindestens 30 Minuten Feuer widersteht (T30). Der Fluchtweg muss mindestens 0,90 Meter breit sein und direkt nach draußen oder in einen Treppenraum führen. Keine Umwege über andere Räume.

Heizung und Energie: Wenn der Keller als Wohnraum genutzt wird, muss er beheizt werden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) seit Januar 2024 verlangt höhere Dämmwerte. 40 Prozent der genehmigten Kellerausbauprojekte mussten nachträglich mehr Dämmung einbauen. Das kann leicht 2.000 bis 5.000 Euro zusätzlich kosten - aber es ist nicht optional.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) - der größte Fallstrick

Fast jeder, der einen Kellerausbau plant, unterschätzt die Geschossflächenzahl. Das ist die maximale Fläche, die auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf - und sie wird oft falsch berechnet. Ein ausgebauter Keller gilt als Vollgeschoss. Wenn Ihr Grundstück 500 Quadratmeter groß ist und die GFZ 0,5 beträgt, dürfen Sie insgesamt nur 250 Quadratmeter Geschossfläche bauen. Wenn Ihr Haus schon 200 Quadratmeter hat, bleibt Ihnen nur noch 50 Quadratmeter für den Keller. Bauen Sie 60 Quadratmeter aus? Sie überschreiten die GFZ. Dann wird Ihr Antrag abgelehnt - oder Sie müssen später den Ausbau rückbauen.

Architektin Dr. Anna Müller von der Deutschen Architektenkammer sagt: „Die häufigste Fehleinschätzung von Eigentümern ist die Unterschätzung der GFZ.“ Ein Beispiel: Ein Hausbesitzer in Köln baute 45 Quadratmeter Keller als Wohnung aus. Er dachte, er sei unter der GFZ. Aber sein Haus hatte schon 210 Quadratmeter Obergeschossfläche. Mit 45 Quadratmeter Keller kam er auf 255 - und die GFZ war 0,5 auf einem 500 m²-Grundstück: max. 250 m². Der Antrag wurde abgelehnt. Er musste 18.500 Euro für den Rückbau zahlen.

Wie lange dauert die Genehmigung?

Die Bearbeitungszeit liegt zwischen drei und sechs Monaten - je nach Bundesland und Büro. In Berlin dauert es durchschnittlich fünf Monate, in Bayern nur drei. Das liegt an der Digitalisierung: 14 von 16 Bundesländern haben digitale Bauanträge eingeführt. Wer mit einem Architekten oder Bauberater arbeitet, reicht den Antrag oft in 14 bis 21 Tagen ein. Wer alles selbst macht, braucht durchschnittlich 45 Tage nur für die Vorbereitung.

Ein Nutzer auf hausfux.de berichtet: „Mein Antrag für einen 40 m²-Keller als Büro dauerte sieben Monate. Der Architekt hatte versprochen, es dauert drei.“ Ein anderer Nutzer auf immobilien-scout24.de schreibt: „Mit Planeco Building dauerte alles nur 28 Tage. Mein Nachbar wartet seit neun Monaten.“ Der Unterschied: Professionelle Unterstützung. Die meisten Fehler passieren bei der Planung - nicht beim Bauamt.

Was kostet ein genehmigter Kellerausbau?

Die Kosten hängen von drei Faktoren ab: der Größe, der technischen Ausstattung und der Region. Ein einfacher Kellerausbau mit Heizung, Elektrik, Boden und Wänden kostet zwischen 800 und 1.200 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen:

• Architekten- und Statik-Kosten: 1.500 bis 4.000 Euro
• Baugenehmigungsgebühren: 1.000 bis 3.000 Euro (abhängig von der Fläche)
• Brandschutz- und Dämmmaßnahmen: 2.000 bis 6.000 Euro
• Fluchtweg und Lichtschacht: 3.000 bis 8.000 Euro

Ein 40 Quadratmeter großer Ausbau kann also leicht 50.000 bis 80.000 Euro kosten - aber der Wertzuwachs der Immobilie liegt oft bei 60.000 bis 100.000 Euro. Die Investition lohnt sich - wenn sie legal ist.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen?

Das Risiko ist hoch. Die Bauaufsicht kann einen Rückbau verlangen. Prof. Dr. Hans Weber von der TU München sagt: „Im schlimmsten Fall wird ein Rückbau der Wohnräume verlangt - bei einer 50 m²-Einliegerwohnung kostet das bis zu 30.000 Euro.“

Und das ist nicht die einzige Folge: Ihre Versicherung zahlt bei Schäden im nicht genehmigten Raum nicht. Sie können die Wohnung nicht legal vermieten. Und wenn Sie später verkaufen, muss der Käufer den Ausbau legalisieren - oder Sie müssen ihn abreißen. Viele Immobilienkäufer lehnen solche Objekte ab - sie sehen das als Risiko.

Wie starten Sie richtig?

Folgen Sie dieser klaren Abfolge:

1. Prüfen Sie den Bebauungsplan Ihres Stadtteils - suchen Sie die Geschossflächenzahl (GFZ).
2. Bestimmen Sie, ob Ihr Projekt eine Nutzungsänderung darstellt - also ob es eine eigene Wohneinheit wird.
3. Wenden Sie sich an die zuständige Bauaufsichtsbehörde - fragen Sie, ob Ihr Vorhaben grundsätzlich möglich ist.
4. Holen Sie statische Berechnungen und Brandschutznachweise ein - das brauchen Sie für den Antrag.
5. Beauftragen Sie einen Architekten oder Bauberater - besonders wenn Sie nicht in Ihrem eigenen Bundesland bauen.
6. Reichen Sie den Antrag digital ein - das beschleunigt den Prozess.

Ein Tipp: Nutzen Sie die Beratung des Bauamts. Viele Behörden bieten kostenlose Erstberatungen an. Fragen Sie nach der „Bauvoranfrage“ - das ist ein offizieller, schriftlicher Hinweis, ob Ihr Projekt grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Das kostet 100 bis 300 Euro, spart aber Tausende.

Was ändert sich in Zukunft?

Bis 2027 wird es neue Regeln geben. Der Bundesbauminister plant eine Vereinheitlichung der Landesbauordnungen. Bis Q3/2024 soll ein Nationaler Bauordnungsrahmen vorgelegt werden. Langfristig wird es verpflichtende Barrierefreiheit und automatische Entfeuchtungsanlagen geben. Wer heute baut, sollte diese Anforderungen voraussehen - sonst muss er später nachrüsten.

Der Markt wächst: 2023 wurden in Deutschland 285.000 Kellerausbauprojekte gestartet - ein Anstieg von 12,7 Prozent. Die Nachfrage nach professioneller Unterstützung steigt. Wer allein baut, verliert Zeit, Geld und Nerven. Wer mit Experten arbeitet, baut sicher - und hat später ein Wertobjekt.