Altbausanierung: Was bedeutet das eigentlich und warum ist sie oft teurer als gedacht?
Wer träumt nicht vom eigenen Altbau mit hohen Decken, knarrenden Dielen und viel Charme? Doch sobald der Traum real wird, kommt meist die Ernüchterung: Altbausanierung ist zwar romantisch, aber selten günstig. Was heißt eigentlich Altbausanierung? Gemeint ist oft mehr als bloß ein neuer Anstrich. Es geht um das ganze Paket: Heizung, Leitungen, Fenster, Dach, eventuell auch Fassade und Keller. Alles, was früher mal modern war, ist heute oft ein Kostenfaktor. Und der erwischt selbst erfahrene Bauherren eiskalt. Das liegt daran, dass viele Probleme im Altbau verborgen sind. Bis man die Tapete abreist, ahnt man meist nicht, wie sehr Putz oder Mauerwerk gelitten haben. Genauso verhält es sich mit Elektrik oder Asbest – gerade in Häusern, die vor den 1980er Jahren gebaut wurden. Manches entdeckt man erst, wenn es fast zu spät ist. Genau das macht eine exakte Kostenschätzung so schwierig.
Gerade alte Häuser sind voller Überraschungen – positiver wie negativer. Vielleicht schlummert ein alter Dielenboden unter hässlichem PVC, der sich aufarbeiten lässt. Vielleicht rutscht dir aber auch nur das Herz in die Hose, weil marode Balken zusätzlich gestützt werden müssen. Die Sanierungskosten können von der reinen Schönheitsreparatur bis zur energetischen Rundumerneuerung reichen. Die Bandbreite reicht vom Streichen der Wände (ab ca. 8–10 €/m²) bis hin zur kompletten Haussanierung, die schnell 1.200 bis 2.000 €/m² kosten kann. Mehrfamilienhäuser oder denkmalgeschützte Altbauten können sogar deutlich teurer sein.
Interessant: Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Baukosten für Altbausanierungen zwischen 2020 und 2024 um durchschnittlich 18 %. Das liegt nicht nur an Materialpreisen, sondern auch an strengeren Anforderungen (Stichwort: Gebäudeenergiegesetz 2024) und dem Fachkräftemangel. Wer jetzt saniert, muss das einplanen. Es gibt eine alte Faustregel: Wer beim Altbau die Substanz nicht richtig prüft, der baut zweimal – und zahlt doppelt. Das ist auch meine Erfahrung – und übrigens der Moment, in dem sich Katze Schnurri regelmäßig unter das Sofa verzieht. Sie kann Baulärm absolut nicht leiden.
Ein letzter, wichtiger Punkt: Altbauten lohnen meist eine Sanierung, weil sie schneller im Wert steigen als Neubauten. Wer die Kosten in den Griff bekommt, investiert clever.
Sanierungskosten konkret: Was kostet was beim Altbau?
Was kostet nun die Sanierung eines Altbaus wirklich? Leider gibt es keinen Pauschalpreis. Die meisten Kosten hängen vom Zustand des Hauses und euren Ansprüchen ab. Aber ich liebe klare Zahlen und habe eine grobe Tabelle für typische Maßnahmen zusammengestellt:
| Maßnahme | Kosten (pro m² oder pauschal) |
|---|---|
| Neue Fenster | ca. 600–1.200 € pro Fenster |
| Dachsanierung | 150–350 €/m² |
| Fassadendämmung | 120–180 €/m² |
| Heizungsmodernisierung | 10.000–35.000 € (je nach System) |
| Elektroinstallation komplett | 70–120 €/m² Wohnfläche |
| Sanitärinstallation komplett | 80–130 €/m² Wohnfläche |
| Badezimmer komplett neu | 12.000–25.000 € |
| Innentüren erneuern | 350–850 € pro Tür |
| Wände neu verputzen | 30–60 €/m² |
Die Liste lässt sich endlos fortsetzen, aber hier siehst du schon: Es hängt vom Bedarf ab, wie tief du in die Tasche greifen musst. Je nach Umfang der Sanierung bewegt sich der Preisrahmen gesamt zwischen 600 und 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein typisches Einfamilienhaus (120 m²) kommt damit schnell auf 100.000 bis 250.000 Euro, wenn die Grundstruktur erhalten bleibt und vor allem technische Anlagen, Fenster und Fassade erneuert werden. Luxusausstattungen treiben die Kosten schnell weiter nach oben.
Du willst sparen? Dann prüfe genau, was du selbst machen kannst. Streichen, kleinere Abrissarbeiten oder das Abschleifen alter Dielen sind Klassiker für Selbstmacher. Aber: Facharbeiten wie Elektrik, Heizung und Dach sollten immer Profis machen – sonst wird’s gefährlich oder sehr teuer. Was viele vergessen: Auch Baunebenkosten (Genehmigungen, Gutachten, Gerüste, Bauendreinigung) können locker 10–20 % der Gesamtkosten ausmachen. Die kommen oft noch obendrauf.
Viele Banken finanzieren Altbausanierungen gern, vor allem bei energetischen Maßnahmen. Wer clever plant, profitiert zudem von Förderprogrammen, etwa von der KfW. 2025 gibt’s neue Zuschüsse für klimafreundliche Wärmepumpen, Dämmung und Solaranlagen. Tipp: Frühzeitig beantragen – der Topf ist schnell leer.
Fallen, Fehler und wie du richtig kalkulierst
Unterschätze nie, wie viele Faktoren die Kosten bei einer Altbausanierung hochtreiben können. Die größte Kostenfalle lauert in der sogenannten Öffnung: Erst wenn Wände aufgestemmt, Böden entfernt oder Zwischendecken geöffnet sind, offenbart sich, was wirklich saniert werden muss. Der Klassiker: Morsche Balken, alte Bleirohre, Asbestplatten oder schwammbefallene Keller. Gerade Feuchtigkeit ist in Altbauten ein fieser Gegner. Viele Probleme sieht man erst, wenn sie richtig teuer werden.
Oft kommt auch zu wenig Zeit in die Planung. Ein zu knappes Budget, ohne genug Puffer oder professionelle Begleitung, ruiniert viele Projekte. Wer am falschen Ende spart (billige Fenster, schlechte Dämmung, fragwürdiger Handwerker), zahlt am Ende doppelt, weil Nachbesserungen unausweichlich sind. Ein erfahrener Architekt oder Bauleiter hilft meistens, die größten Katastrophen zu verhindern. Es gibt eine Faustregel: Mindestens 15 bis 20 Prozent Puffer auf die geplanten Kosten rechnen. Und nie auf Handwerker verzichten, die auf Altbausanierungen spezialisiert sind – das zahlt sich wirklich aus.
Viele unterschätzen auch die laufenden Kosten nach der Sanierung – zum Beispiel durch unausgereifte Energiesysteme. Eine neue Gasheizung, die bald gesetzlich nicht mehr betrieben werden darf, kann eine teure Sackgasse sein. Seit 2024 fordert das neue Gebäudeenergiegesetz mindestens 65 % erneuerbare Energien beim Heizungstausch. Wer darauf nicht achtet, stellt vielleicht zwei Jahre später schon wieder alles um.
Ein häufiger Fehler ist auch, sich zu sehr in luxuriöse Details zu verlieben (Marmorbäder, Designerlampen), statt erst die Substanz zu retten. Lieber das Budget in Dämmung, neue Fenster und Technik stecken – alles, was spart langfristig bares Geld. Kümmere dich zuerst um Dinge, die Folgen haben, wenn sie kaputtgehen: Dach, Keller, Fenster, Heizung. Erst wenn das Gebäude stabil und energetisch fit ist, kannst du dich an die Kosmetik machen.
Eine kluge Kalkulation kann dir viele Nerven sparen. Das bedeutet: Angebote immer vergleichen, Referenzen checken, und nie nur den günstigsten Handwerker nehmen. Und falls du einen Partner oder eine Partnerin hast, hol dir Unterstützung. Sanieren ist kein Einzelsport – weder finanziell noch nervlich.
Sanierung clever angehen: Tipps, Förderungen und echte Aha-Erfahrungen
Setz dir klare Prioritäten. Frag dich: Was muss wirklich jetzt gemacht werden und was kann warten? Vielleicht ist die Heizung akut, aber das Gäste-WC hat noch ein Jahr Zeit. Wer clever plant, kann Kosten über mehrere Jahre strecken – und sogar doppelt von Förderungen profitieren, wenn diese pro Jahr beantragt werden können. Eine gute Etappenplanung ist Gold wert.
Hol dir immer eine zweite Meinung ein. Ein Bausachverständiger kostet zwar erstmal, entdeckt aber oft Schwächen, die später richtig teuer werden. Wer früh Fehler vermeidet, spart am Ende das Vielfache. Hausbesitzer sollten sich zudem mit den wichtigsten Fördermitteln beschäftigen. Über die KfW und das BAFA gibt’s auch 2025 wieder attraktive Zuschüsse für alles rund ums Energiesparen und altersgerechtes Sanieren. Ein kleines Beispiel: Für eine Dämmung oder Wärmepumpe bekommst du 2025 bis zu 30 Prozent der Kosten als Zuschuss zurück, wenn der Antrag rechtzeitig gestellt und alles sauber dokumentiert ist.
Und noch ein Spartipp: Manchmal lohnt sich eine Mischung aus Eigenleistung und Profiarbeit. Wer Fliesen abklopft, Wände abschleift oder Böden entfernt, spart leicht viele hundert Euro. Aber: Immer realistisch bleiben, wie viel du wirklich schaffst. Sonst zieht sich das Projekt ewig und du brauchst bald mehr Katzen wie meine Schnurri, um die Nerven zu beruhigen.
Einige weitere Tipps, die sich im Alltag bewährt haben:
- Frag ältere Nachbarn, ob sie noch Pläne oder Fotos vom Haus haben – das hilft bei der Planung und vermeidet böse Überraschungen.
- Berücksichtige Lärmschutz, wenn du z.B. Fenster tauschst. Gerade in Städten lohnt das den Aufpreis schnell.
- Plane Platz für moderne Technik, besonders bei Wärmepumpen oder kontrollierten Lüftungssystemen.
- Denk an die Zukunft: In manchen Bundesländern sind Solaranlagen auf neuen Dächern inzwischen Pflicht! Frühzeitig vorbereiten spart später Kosten und Ärger.
- Dokumentiere den Baufortschritt mit Fotos, das bringt am Ende Klarheit, wenn es mal Reklamationen gibt.
Ein letzter Punkt: Altbauten erzählen ihre Geschichte. Der Mix aus Altem und Neuem macht den Reiz aus. Wer den Aufwand nicht scheut, bekommt ein echtes Unikat mit Seele – und meist auch mit einer Katze, die jeden Winkel persönlich abnimmt. Altbausanierung kostet Nerven und Geld, aber richtig gemacht, lohnt sie sich für Generationen.
